|
|
|
|
|
|
|
复制本帖HTML代码
|
|
高亮:
今天贴
X 昨天贴
X 前天贴
X |
那一年之后呢？是卖还是hold着？我们假设4年后楼主小孩4岁（比较aggressive的假设）需要准备找学校义工，楼主现在还有一些现金，加四年存款，我猜再攒套首付差不多吧（这也是假设）。那么将来的资产分布是两套公寓。这套既然不在学校一公里，我们就假设他出租。
目前H2O的3房租金是2500左右，咱们给high park打个折，2000~2200好吧。当时入手价我不知道，按楼主说的+4%ssd还有当初的8%不赚钱1100psf. 那反推当时应该是980psf入手的，楼主可以确认一下。980x892?x20%=17万+，算18万好了（没算税，因为税是sunk cost, 就算卖了再买这个税也已经花出去了，所以不可以算在本金里计算rental yield）。这个是初始投资。我算return on equity,是租金减去贷款利息除以本金，（2200-800-200）x12/180000=8%。这里的200是物业费大概。所以这个ROE不比fully paid组屋差（6%，如果不fully paid,下套公寓就要50%首付，还要7%.ABsD）。并且如果再买一套公寓的话多7%ABSD, 一下子又是近10万的税，根本不值得扔那个钱。所以要换的话也是该换公寓而不是组屋。就算换公寓卖要3%交易成本，买需要另外3%成本，一来一回损失额外6%。
组屋是民生性的房产，政府不可能让他长太多，何时能赚会10万的税？相反，公寓增值空间肯定要大。tenah merah, clementi这些好位置一房都要80万+，这个三房怎么说保持100万或者之上在长线看都是合理的吧。至于说贬值，只要是99年的公寓都会贬值，而谁也不知道盛港那边将来会不会有其他政府规划带动那边的房市。退一步说这波上涨行情结束之前，都没有必要急着卖掉。观望观望还是好的。所以楼主自己列出的四个选项，选3或者4.
至于说位置不如靠近地铁的一些项目，可是买都买了，没有后悔药，目光往前看，看今后最优的选择。没必要纠结其他人的房子。要不然跟人家天朝强一线房子的增值更比不了，把自己气死也没用。.
|
| 欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法! |
|
|
