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受降温措施影响,高档和中档私宅转售价格差距过去四年来显著收窄,今年首两个月的价差更写下22年最低,一些高档私宅的转售价格甚至低于大众化私宅。
受访分析师指出,高档私宅转售价格今年不太可能出现大幅上涨,甚至可能小幅下跌,意味着它与中档私宅价格会进一步拉近。也就是说,高档私宅价格不“高档”的趋势将持续下去。
高档私宅转售尺价四年几乎不变
根据ERA产业整理数据,位于核心中央区(CCR)的高档私宅,平均转售尺价从2020年第一季的2095元,在今年2月报2098元,过去四年价格大致持平。
与此同时,位于其他中央区(RCR)的中档私宅平均转售尺价却强劲上升,从1356元涨至1692元,涨幅为25%。
这使得高档私宅与中档私宅的价差拉近,从2020年的54.5%,缩小至今年2月的23.9%。相比之下,中档私宅和大众化私宅价差从34.6%缩小至23.2%,收窄幅度相对和缓。
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若按中位数尺价而计,橙易集团(Orangetee Group)数据显示,高档和中档私宅今年首两个月价差为17%,是2001年第三季以来的最低水平,当年的差价为14.5%。
ERA产业主要执行官林东荣接受《联合早报》采访时说,高档与中档私宅价差近来显著缩小,一方面是新推出的高档私宅项目较少,在缺乏新项目刺激下,它的价格涨幅远远跟不上中档和大众化私宅。
“此外,这几年的冠病疫情,外加去年4月外国人的额外买方印花税(ABSD)大幅调高至60%的影响,也造成高档私宅需求有所减弱,因为这类私宅通常吸引的更多是外国买家。”
高档私宅地段标价低于大众化私宅
在降温措施持续发挥作用的情况下,高档私宅近来的整体走势可说相当疲弱。
上周四(4月4日),位于锡安路(Zion Road)的高档私宅地段招标截止,仅一方投标,而且投标尺价相当于容积率每平方英尺1202元,明显低于分析师此前预测的尺价1600元至1800元,甚至比去年11月大巴窑和金文泰的大众化私宅地段得标尺价1360元和1250元还低。
有高档私宅项目转手亏损近61万元
另外,OUE Twin Peaks和Cuscaden Reserve等高档私宅项目的交易情况,也引起市场关注。
根据房地产网站EdgeProp报道,OUE Twin Peaks自2013年以来的50起转售交易,只有两起交易屋主有赚钱,其余48起交易全是亏损,最大亏损额达到60万7802元。这项目在2017年的平均交易尺价为2861元,今年已跌至2287元。
高档私宅新项目折扣高达20%
Cuscaden Reserve最近则打起“促销战”吸引买家,给出高达20%折扣,销售尺价从3600元左右调低至2900元。降价后,发展商迅速售出46个单位。但有人欢喜有人愁,当初买家如今可能面对数十万元的账面损失。
第一太平戴维斯(Savills)研究部主管张敏璋受访时指出,如果下来有更多高档私宅项目调低售价,展开削价战,这可能会重燃买家对高档私宅的兴趣,特别是本地买家。
他说:“无论是新项目还是转售,高档私宅市场开始出现更多物有所值的交易,特别是对本地买家而言。”
今年新高档私宅价格可能跌1%
针对高档私宅价格不再“高档”,橙易集团(OrangeTee Group)首席研究与战略总监孙燕清认为,现在其实是进场买入优质豪宅的好机会。
她说:“从长远来看,豪宅仍具吸引力,因为新加坡被公认是投资者的资金避风港。一些买家不介意为买入本地房产而支付较高价格,对他们来说,新加坡房产的长期资本增值和租金回报依然可观。”
短期而言,莱坊(Knight Frank)研究部主管郑卫铭对高档私宅价格持谨慎态度。
他指出,尽管上月华登嘉苑(Watten House)热销,以平均尺价3250元卖出超过七成单位,但这单一项目未必能反映整体高档私宅的需求情况。
他说:“今年新推出高档私宅项目主要位于市中心,由于缺乏需求动力,预计它的价格波动介于下跌1%至增长2%的范围内,而且下跌可能性较大。”.
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