但是不当中介前觉得自己不需要车，做了中介就还是很需要车的。而且没有积蓄也很难做中介，即使马上成交，拿到钱也是好久之后的事情了。


---
系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 vvos 的帖子 “这个也不能全算成本吧”
原地址：http://bbs.huasing.org/sForum/bbs.php?B=146_14075049

想问俩问题，
20-30年后，
新加坡的人口老龄化由10%-20%，
会不会影响中介行业？
然后还有很多人都DIY买卖房屋，
这会不会影响中介行业？
身边越来越多的人买卖祖屋DIY了，
我自己也是DIY买房的，
paper work都自己做的，真的不难。
以后主要中介是赚condo及其以上高端房源的钱？

除了住房买卖租，
还有商业地产买卖租、工业地产买卖租、甚至工厂、酒店、学校转让...还有海外房产投资。

比如我，我也没想过我要帮客户找农场啊...

小妹你中国来的啊，有做大单吗？有块1000多英亩的商业园，半开发状态，想转让，你有什么投资集团有兴趣吗？叫价9个亿马币....

瞬间觉得自己也是有希望分分钟几百万上下的人...虽然目前我只能听听

这种比房子值得投
谢了，不开玩笑

看来我对中介的理解过于狭隘。
中介其实范围很广，
不是只有房屋，
还有农场这些，
涨知识了

开发新的业务。
开疆辟土，今后您就是华新中介中农业用地的鼻祖啦！恭喜您抢到第一！
再接再厉，继续努力，多抢第一。
话说榴莲众筹很有战略眼光噢！

细节就要去问了甚至实地去看了，大马的经纪跟我提了一下，商业地皮我不够熟啊，跟马来人合作或者做生意还是要谨慎再谨慎。发了个朋友圈，马上有别的客户提醒我谁谁开发商小老板被马来人坑了几百万...我个人也觉得大马各种机构办事能力和效率跟新加坡简直不可同日而语。

回来提了一下这事，还有朋友问我有没有人要买medini大学城里的地皮，他们要转让...这是要让我发展国际业务的节奏，捂脸！

如果中介的价值只是体现在做做paper work 那迟早会被淘汰。毕竟hdb 有专门教做手续的课程帮助DIY 的人。没记错20块。
如果是靠房源 也迟早会被淘汰。因为信息化时代，信息只会越来越透明。

中介的价值在于帮客户省时省力，可以的话省钱。省钱不是说中介多能谈价格，但是，至少天天在市场里混，关键时刻，中介更沉得住气。
省时 省力 很容易理解。一个勤奋有经验的中介 可以再你给出条件后，很快就会帮你确定好哪里适合你，或者 哪个价格可以卖出。当然，沟通技巧会帮助中介把这些信息传达给客户，让客户更容易理解 吸收 接受。一个好的中介不断要业务精通，会说话是必须的。只有把话说好了，才可以让客户准确接受理解有价值的信息。而不是简单的 这房子很好 你买吧。对于很多人来说，时间 精力 = 钱。没有办法把时间精力转化为钱的人 自然会选择去DIY 这也无可厚非。当年我买第一套房子，我自己刷的墙，年轻 没钱 有时间 就只能省钱了。

其他的 如产业的配置规划（俗话 房子买卖）。计划的越充分 越有可能少走冤枉路。少换房子 至少省了稅吧。

例如，我步入中介这一行，就是因为一开始买房想得太简单，导致不停换房。我做中介了，开始接触到 刚刚毕业的，有了孩子的，开始考虑退休的 各个年龄层的人。看到他们遇到的问题，总结起来，帮助更多的人在考虑房子的时候 尽量考虑远一点。例如我跟大学刚刚毕业的客户谈，倾向于鼓励他们 预算尽量stretch 一点 而人到中年 上有老下有小，会尽量核算抗风险的能力。不是客户想买啥 想卖啥就去做，而应该坐下来，跟客户分享其他人的经历困难，再规划下一步。
一个客户纠结于儒廊还是中部学区房时。在入学条件都具备，房子喜好程度类似。我会看客户孩子年龄。两个孩子年龄差距太大，我会建议中部。曾经有客户跟我抱怨，儿子儒廊毕业考进RI 但是小女儿还在儒廊。为了照顾小的 只能牺牲大的天天从JW 去bishan 了。

财务知识方面
举个很典型的新加坡客户的例子。当时换房子，夫妇名下有30万CPF 计划全款买。普通人不想贷款很正常，但是当时固定5年配套 也就1.5% 左右。30万的CPF 意味着5年净赚利息15000 几乎0风险。解释清楚后 客户给佣金格外爽快。
类似的建议还有贷款配套选择 多套房产贷款重组等等。

投资方面的建议
这块儿最难 做得越久 越谨小慎微。但是 春江水暖鸭先知。我们就是地产界这滩水里的“鸭”。中介不敢跟经济学家比理论，但是中介却深谙买卖双方的心理历程。我们这行的经典语句就是 “贪婪”与“恐惧”是人做出决定的最大动力。这块说的玄了些，总的来说，最前线的战斗人员 最具备一手的资料 也更容易理解一手的信息。

政策的理解
各种 ABSD TDSR bridge loan. appointment approval 等等。各种人为高风险的错误预防。有些经验是中介们努力换来的。
曾经纠结于unpledge loan 去买二手房。第二次show fund 什么时候银行看存款呢？我一直到抓住一个朋友买房的机会，在资金充裕下，才测试出了银行看存款的时机。以后再走这条路，就有底气了。

房产中介算是一个很古老的传统行业。如今互联网时代，去中间环节（中介）是大势所趋。但是 有志于此行业的朋友 不必担心。信息越透明，比拼的更是服务素质和专业素养。而不是 尔虞我诈偷房源。信息快速传播，让不良中介无处遁形，好好做事的中介越做越开。相信这个行业环境会越来越好。也欢迎更多朋友加入。

不知是不是一回事啊。
我的意思是这种项目可能成为一桶金，也和单纯卖房不同，中介的角色很重要，是搭桥介绍而已，还是促成有很大不同。收入也不一定是1-2%。当然成本投入也不一样。
DD谁做?法律顾问，财务顾问谁安排 等等。。。
真要找投资，目前环境下真有可能，需要的细节包括，地点，面积，规划，政策和合作对象及方式，价钱倒是最后要考虑的。
坡县这边，中策可能会对这一类的项目感兴趣，它正搞一带一网的概念。
天朝方面，更多，如SOHO如金地，还有很多知名的不知名的，其实都在找海外的发展机会。
坑不坑要后来才看的明白的。
做好了，是一成功项目，造福社会，造福群众，自己赚钱。
做不好，最后也许是各方一起坑老百姓，投资人的损失出了名誉，不会太大的。
各人自己会有数。
酒浆

印钞机。。还是免费的

需要靠谱的合伙人，毕竟马来文不懂，那边的政策不够了解，只是知道今年外国人开公司开银行户口的政策放松了不少，目前我还只是牵线搭桥找各方面可以提供咨询的人士的水平，要具体落实到细节还有很长的路。

我客户给我很大的触动，成功的做大事的人眼光格局跟普通人差别太大了，很多人还在纠结一个月多几百上千工资的时候，人家几年前就在布局东南亚准备迎接一带一路中企入场了。

在我说如何找客源，保持收入稳定之前（我也觉得自己好磨叽，几天了还没直奔主题，已经有变故事会的嫌疑），我可能要说一说中介的不同职业发展路线，是的，我们不只是买卖租，我们也谈职业发展路线。早一点明确这个事情可以少走很多弯路。

大家接触到的绝大部分中介都是做住宅的买卖租，可能接触过一小部分的中介做商业地产买卖租，比如自己做个小生意开个店铺，租个办公室创个业什么。作为一个古老的传统行业，中介一直是一个掮客和中间人的身份，古时候那叫“纵横家”，说客；近代那叫“交际花”，线人。如果你觉得中介只是个跑腿的，做做paper work的，我只能说您还是自己DIY比较经济实惠。不扯高大上的，不扯伟光正的，就说说住宅中介，这是最容易入门，人最多，专业知识储备也是最容易的选择。

住宅也有分很多种：组屋，HUDC，EC, 公寓新盘和二手，有地洋房，shophouse这种都是小众市场了。每一种都会涉及到买卖租。一开始的新人可能不挑，也没资格挑，客户需要什么做什么，我不反对这种做法，但不能一直这样下去，一开始总要什么都尝试了，才知道自己喜欢和擅长什么。等你了解的比较多了，你会发现：一个人的时间精力是有限的，一个人的耐心也是有限的，最终成功的中介基本上都是专注于某个方面的，做的专会比做的宽来的收益好，相对轻松。这个体会其实在很多行业都适用，大家知道在做房产中介之前我做过猎头，虽然因为种种原因我没有坚持下去，当时身体出了很大问题修养了很久。我一开始转去做猎头的时候，因为没客户，也没能力自己拉到优质客户，只能接受公司分配的别人不想接的职位，什么IT, 网络维护，广告业，市场营销，生物科学家，设备销售等等，各种艰难。后来换去做半导体行业猎头，虽然也有一些困难，但明显比我一开始啥都做轻松多了，没别的原因，半导体这个行业普通猎头做不了，因为不懂技术。就我这样科班出身的，涉及到某些技术职位我还需要搬出我的master notes仔细研读，去跟业内的老同学老朋友喝茶虚心请教技术细节。当时新加坡做这个行业的就两家公司，都很小没几个人，却从不担心没生意，因为专。当你在某一个方面做到极致，客户就会自己来找你了。还好，研究某一个方面的房地产比研究科研技术容易多了。

我见过各方面都做的很专的中介：
1. 租房，你没看错，租房也可以生存的。对于新人来说其实租房是一个很好的选择，因为收入很快，只要你碰上的不是一个租房也要提前三个月看房，要看五六十套，一套房子看三遍都没offer的奇葩客户（这样的客户是真实存在的，租客中介曾经跟我崩溃大哭吐槽她的租客，最后这个租客租了我出租的房子，简直三生有幸，呵呵，搞得我的修理工大叔都不肯上门服务了）。正常买卖二手房至少三个月以后才能拿钱，加上前面看房起码个把月，要准备四五个月有第一笔收入。但是你一个月租房可以做好几单啊，哪怕做个整套组屋出租也有千把块啊，所以一个月基本生活费很容易出来了。前提是：你有很多靠谱稳定不会跑了的客户。租客的忠诚率算是各种客户里面忠诚率最低的，这是数年经验的体会。你有很大的客户基数时候，跑几个你根本不在乎。我随便说几个我知道的不同的专门做租房的中介的中介的做法：

A. 住宅出租，这个中介很多客户都是那种不受欢迎的租客：外劳，私立学校学生，夜总会歌星，还有给大肚子小三儿租房当外室的（这是我们两边中介共同八卦出来的，租房总要给各种个人信息登记嘛，所谓“男朋友”一直拒绝登记个人信息，最后才爆出来男的是已婚，自己有组屋，所以不能登记成另一套组屋租客，问了拿分居协议可以去branch office登记，可是又拿不出来。后屋主拒绝了offer, 因为怕哪天原配打上门闹事，中介的八卦故事很多的，可以凑凑出故事会连载）。基本上他的租客都是那种自己出去找房会四处碰壁没人要的，加上外国人英文不好，自己DIY有难度，很多中介自己也没兴趣带这样的租客。他给我说他不带买家和卖家，因为没时间，习惯了快节奏的工作，没有耐心一个客户带着看几个月。通常一组租客他带看三套，分状况差的，中等的，好的。如果三套没看中再看三套，六套没看中没offer，不好意思没空侍候了你找别人吧！所以他每个星期都能做好几套出租，有时候一天做不止一套。他的确也是很忙，他的租客给了offer签了合同以后他就再也没出现，哪怕我喊他来交接也没来。这种如果出租了以后还事事关系巨细靡遗，帮忙撕逼扯皮，那真的会累死。所谓签了合同再也不会出现的中介就是像他这样吧。

B. 这也是住宅出租，不过不是A那样做中低端市场靠快销生存的，B是做高端市场的，也就是那种租金动则八九千上万的，大部分是外派的高管，一租也不会是一年半年，起码两三年，所以每个月轻松做2-3单收入就过万了。这种不是可以轻易复制的，毕竟要进入圈子，据说他是搭上了很多大公司的HR路线。所以低端市场靠卖力，高端市场靠圈子。

事情太多了。我出租过房子给私校生，也带过私校生租客，几乎没怎么见过教养好，爱干净，讲卫生的孩子，也许我见识的还不够多。私校生跟国际生不是一码事，很多私校生说难听点就是父母有钱的学渣被打包送出国了，无知无畏到难以想象，不无学术逃课缺考被开除取消签证，还跟没事人一样宅家里打游戏，还去ICA不知道办什么事直接给抓了关起来，屋主接到通知几乎被吓死：这TM不成了收留非法居留人员？？好在后来只是给遣送了算了。卫生习惯比如一年没刷过马桶，半年不交电费，搬家走了留整屋子的垃圾，沙发是臭的，墙壁床垫都是发霉的，开着空调抽烟等等。最无知无畏的事情：有俩中国学生妹毁约跑了还把屋主的家具电器都打包卖了...回国待了几个月觉得没事了，又收拾回坡准备换个学校再来混日子，一到机场就被逮捕了，盗窃罪。你跟他们说合同，说契约精神，那简直是对牛弹琴，很多土豪陪读爹妈都觉得毁约是小事啊，押金不要了不久完了。

来说说买卖，可以简单的分三大类：卖二手房GTA/resident agent， 买手，新盘销售.

1. 组屋我们叫GTA （Geographic Target Area），公寓也可以这样叫，也有的叫resident agent本身住某个楼盘里面，专攻这个楼盘或者附近一片的楼盘，那么组屋GTA就顾名思义就是专攻某一片祖屋社区的中介。GTA非常适合做出售和出租，优势很显而易见：对周边地区了如指掌，不同户型，面积，朝向烂熟于心，看房过程中会经常看见各个街坊邻居跟他打招呼问候。二手房买手最喜欢找这种合作，找一个中介，一下子可以帮你约到五六套房，中间可以不停歇连轴转的看房，滔滔不绝的介绍环境，分析优劣。对于GTA 中介来说，手上房源多，卖哪一套都有的赚，目标就是卖的快，卖的多，看不上这套买那套也行，也不需要全岛到处跑，只要在家附近打转，随叫随到，因为近嘛。缺点是对其他地区不了解，如果带买家就显出不足了。这一类型曾经非常成功，在二手房市场火热的时代，简直不要太拽啊，很多时候约房直接让你带着支票，同意XX价格才可以看，否则不用来了。这两年二手市场惨淡，很多地方一个月也卖不了几套，郊区难卖，市区房源少，死守着GTA 会吃土的，我曾经合作过的很多GTA 中介也开始发展其他业务。所以在某一方面做的专的同时，也要灵活的顺应市场及时自我调整才能有饭吃。

2. 买手，必须说这是我自己比较擅长的，也是我老板和我们team很多人职业生涯的起点。为什么呢？一方面我入行的时候新盘远没有现在这么火热蓬勃，中介费也是很可怜，很多新盘都不到0.5%，连二手房都不如，一度有过0.08%这样令人发指的佣金，卖一套100万的房子赚800块还要自己贴GST和被公司抽成，真的吃土。开发商是SPH控股的，广告传媒的大触，人家的理由就是广告我自己打，中介只是帮忙做做paper work。早年新盘少，不愁卖，还有远东这样的业内巨鳄最喜欢从中介口中夺食抢客户，那时候做新盘的中介也相对少，比如H家早年才几百个人。

另一方面一开始我们大多从身边朋友同学同事入场开始做，基本上都是自住买房刚需，还没考虑到投资的问题。既然是自住就可能住哪里的都有，GTA是没有耐心带人全岛到处跑的，也才有了买手的生存空间。作为一个合格的买手，要熟悉全岛各个地区，新盘开始火热后，要熟悉基本上每一个楼盘的卖点缺点，做出分析，帮客户做决定，这当然需要时间积累。你的经验就是客户找你的原因，他们出中介费我提供经验，分析买家需求，不夸张的说提供量身订做的建议。这个建议不只是买个喜欢的房子住，要Plan到接下来家庭的成长人口的增加，可能跳槽换工作的地点，中长期换房计划，相对应的财务规划等等。

早期我还是个菜鸟的时候，我是自己花很多时间打开地图一个地铁站一个地铁站的看每个楼盘的详细情况，HDB是一个楼一个楼去查细节。也曾经碰到花两个月看完整个东部地铁沿线所有大型楼盘然后买家说暂时不买了的情况。我还是很真诚的谢谢他们让我有机会看这么多楼盘。再到近几年身边很多同龄人开始考虑学区房，我当初为了我自己娃上学做功课的时候还没想过有一天我会当房产中介，我会用得到我积累的这些经验去帮助别人。这个时期对我来说是花时间在攒经验，这些经验不是花钱就能买到的，需要很多的时间投入和用心的学习。有时候客户找到我说希望买什么什么地方的楼盘，要求是这样那样，我见了他们详细分析了解了以后给他们说最合适他们需求的应该是XX楼盘，于是去看了的确很喜欢，但还是想看看别的二手，没关系，带你看。事实永远比我的口头表述更有说服力。后来看到一半，客户自己说别看了，快，我们回去买那个！
然后身边的客户从年轻小情侣的第一套自住房，慢慢变成换学区房或者考虑第二套投资，于是我们开始进入投资市场学习，分析，工科人比较擅长用数据和事实说话，投资么，的确是要看数据的，不能光靠嘴巴说，这一点我个人觉得很多中国新移民中介还比较有优势，因为大多理工科出身，比较实在。

3． 新盘销售，这是这几年非常蓬勃火热的一个职业趋势，也的确造就了一批新人王，顺应趋势我也去加了几个新盘的销售组试了试水，然后放弃了，我觉得我不是那块料。用我GL（group leader）的话说，新盘是emotional sales，激情销售。在抢购的热潮下，拥挤的样板房，火爆的抽签现场，有时候买家的头脑是没有理智的。也不是说我就完全不做新盘，更多时候我还是作为一个买手的存在，因为不代表开发商，可以客观冷静的帮买家分析不同楼盘的优劣。每个楼盘都是有自己的卖点，再好的楼盘也不等于所有的房型都值得投资（都值得买的那就是日光盘），具体问题具体分析。而开发商的销售中介呢？顾名思义是销售啊，卖房子啊，想尽办法把你代理的楼盘卖了啊！至于说买家会不会后悔，那不是售楼中介考虑的第一要素。因为你的任务是帮开发商卖房子，你总不能在买家冲动想买的时候说这个不适合你你别买，你应该买隔壁楼盘，那估计当场你被从样板房开除踢出去了。我曾经在某个楼盘售楼处给客户分析比较不同的别的楼盘，被旁边的其他中介听到我在大谈特谈别的楼盘，当场就给投诉了，后来发现我不是开发商中介不了了之。在其位谋其职，要明确 你的客户到底是谁。

做新盘销售远没有看起来那么光鲜，穿一身黑白职业套装，画着一丝不苟的妆容，在冷气房里等着客户上门，捧着iPad和售楼资料侃侃而谈，跟我们这种有时候穿着短裤拖鞋在外面日晒雨淋四处奔走看二手房不可同日而语。实际上你看到的每一个样板房开放给公众之前，core team售楼核心小组的中介已经默默的做了好几个月的推广工作，这些才是新盘销售的主要工作内容，而并不是在开盘抽签以后定期坐样板房里等客户。前期推广无疑是非常辛苦的，更悲催的是可能忙了几个月，所有心血精力时间金钱的投入，可能是一场空，毛都捞不到。
几个月前我加入了一个壕盘core team，原本觉得有机会可以接触到一些土豪客户，后来看了密密麻麻的工作安排表，每天被GL夺命连环call，最终选择退出，交的几百块就当打水漂了。本来选择从事房产中介就是想要自由的生活，自由的时间安排，这简直比上班还恐怖…不好意思的说我们team目前没有特别擅长做新盘推广的人，目前倒是有新人立志往这个方向发展，因为不喜欢东奔西颠看二手，预祝顺利。

以上是具体的内容的一些分享。想入行的可以考虑根据自身情况选择方向。工商业地产的中介划分会更加细致，大多按区域划分甚至只是某一个区域的某一类商业地产，因为房产资源比住宅要复杂太多，在学习方面也会投入更多的时间或者说金钱，所有工商业地产的workshop培训都比住宅贵多了。当然回报也是蛮惊人的，有专门做TUAS工厂的中介，一年做一两单就不愁生活了，前提是，你可以像他那样专注的在TUAS驻守十几年只做工厂。
至于长期的规划，就看你是喜欢one man show，还是喜欢打造自己的团队做Leader。还是那句话：一个人的时间精力是很有限的。如何在有限的时间里进一步提高自己的业绩，要么你选择回报更高的产品，比如同样卖楼，二手房市场价也就2%，新盘你可以去卖0.3%的，也可能去卖超过2%的，当然，开发商也不是傻子，热卖的楼盘通常佣金不高。同样买家0.5%-1%的中介费，你买50万，100万，200万房子的收入也不一样，可是带客户花费的时间精力是差不多的。你带人看租房也是看，你带人看买房也是看。这也就是为什么很多one man show的中介越到后来越做的专，因为花时间在别的不熟悉的或者说回报慢回报低的方面就是自我损失。

说到打造团队，你教新人是很花时间的，时不时还会给你捅点篓子让你头疼，要想办法擦屁股救场，遇到挫折还要给他们打气鼓励，当然你也可以选择什么都不做让新人自身自灭，那这样我觉得招新没意义，别耽误人，但的确很多老板是这样做的，因为没有空啊，教一个新人各方面上手起码一年半载，对于那种分分钟一个月多少万的老板，时间上的损失简直惨重。所以在拼自己业绩还是拼时间打造教导团队方面，老板要自己衡量和平衡精力的投入。当然如果真的带出来了，这回报也是丰厚的，我不是说抽成，抽成那都是蚊子腿不值得一提，除非你能带成百上千的团队，那样的都是业内的传奇人物才有那样的号召力，对于一个草根中介，谁认识你啊？！作为一个老板你自己都混的不如意你好意思叫人加入么？

带出来新人最大的回报是帮你带客户，节省你自己的时间。还是那句话：一个人的时间精力有限，带二手房，我觉得能够同时带四五组买家就很神奇了，几乎一周每天一组了。但你有一个给力的团队，就算来十几个你也不怕了。如果你卖房子只是GTA还好一点，但备不住还有别的地方客户找你啊，你难道就眼睁睁守着自己GTA那一亩三分地，然后放弃掉整个岛的一大片森林？可是让你同时卖东南西北各地房子实在有心无力啊，如果你有驻守别的GTA的团队这个问题就解决了。

从我个人的角度，我从入行的初始目标就是打造一个团队互相合作，互相支持，因为我是一个家庭主妇全职妈妈，我做不到像很多男中介那样全力以赴。尤其孩子小的时候各种突发状况需要我守着家，我只能眼睁睁看着因为我没空客户资源流失，所以在我怀老二因为需要卧床数月不能继续工作的时候，我找到了第一个搭档。也许是自己的圈子，后来加入的同事基本上都是来自各行各业的妈妈，因为家庭的关系很难维持全职朝八晚六的工作。就这样一个一个累积到十几个人。我会经常问他们有没有后悔入行，至少比较欣慰的是，至今还没有人跟我说后悔了，入错行了。