再转发一贴，各位现在打算买房之前，先读一下这篇文章(也许我之前对美国经济和中国经济二次探底，国内楼市大幅下跌的判断你不一定认同我的观点。但是还是请你耐心读读这篇转载的文章，在你打算投资的时候，应当时刻谨记风险）
转载，写自曹仁超
8月15日，周日。我老曹有以下疑问：一、去年3月开始这次经济复苏是透过量化宽松政策制造出来的，而非自然发生。二、虽然动用咁多蚊年，但美国失业率继续高企。三、至今量化宽松政策可动用的资金已花掉80%。四、房地产市场仍然一塌糊涂，没有一次经济衰退而股市不大跌的。
如果你的入息按年上升、如果利率按年下跌，借钱买楼系冇问题嘅。不过，如果你的入息已停滞不前，而利率则跌无可跌，你却仍然借钱买楼，便祝君好运矣。
美楼价二次探底
上周二联储局宣布QE2，但上周三起美股却大跌，理由是美国经济增长又再次放缓。贝南奇都几可怜！上一次量化宽松计划在股市熊市低潮推出，这次却在股市完成最大反弹之后。透过买入有毒资产去刺激经济增长，过去十六年日本央行已用过多次，成果一次较一次差。美国可以例外吗？2001年1月起那次，减息、美汇下挫、减税三管齐下，才引发2003年至2007年的繁荣期。这次量化宽松政策又如何？联储局已在自掘坟墓中。
自1987年格蛇上任后，每次股市下跌他都放宽银根及减息，呢一招令美股出现二十五年牛市（由1982年起计）；贝南奇接手后呢招却行唔通，去年3月使出量化宽松政策才有反应，但上周二再出招市场却无甚反应。货币政策可以改变小气候，但大气候仍由趋势决定。今天美国大势已去，自5月失去房地产税务优惠后，楼价第二次探底
统计数字显示，六十五岁以上美国人有80%持有物业，三十五岁以下年轻人43%持有物业。其中37%业主已完成供楼，大部分六十五岁或以上，物业平均价值23.2万美元（三十五岁以下物业平均价值8.7万美元，扣除欠款约值1.2万美元）。退休时最多人做的事是卖掉大屋搬到小镇居住，上述行为对2030年前美国物业价格影响十分大。美国房地产呆滞，加上失业率高企，令这次经济复苏面对前所未有之压力。今年6月美国人储蓄率回升到6.4％，为十八年内新高；个人收入自去年9月起上升以来，7月首次下跌。美国人增储蓄减消费，令两年期国债孳息率低于0.5厘，十年期国债孳息率只有2.82厘（4月份是4.01厘）。今年上半年投资者共购入1365亿美元的债券基金，而同期只购入89亿美元股票基金。2007年10月到2009年3月美国家庭共失去19.7万亿美元，相当于全部财富65.9万亿美元的30％。上述因素引发了储蓄率上升（最低储蓄率是2005年4月，只有0.8％）。
2008年美国随着资产价值下跌，引发私人及企业减债潮，即使利率一降再降，仍无阻引发通缩恐惧。去年3月起透过政府增加借贷而令GDP再度增长，但私人及企业减债不断，结果政府借贷由2008年中的9500亿美元升到今年第一季的13万亿美元。目前面对的问题不是政府何时退市，而是华府能否进一步增加借贷？任何事都有极限，就算政府亦不可无止境地增加借贷。未来美国经济到底是阿根廷式还是日式？
2006年起过去五年，大赢家是美债持有人，不是股票持有人，更加不是物业持有人。由于消费占美国GDP 79％，当美国人不再增加消费，后果如何？短期利率在2008年年底已见0.25厘，两年期债券息率亦低于0.5厘，十年期息率亦下跌不少。去年3月量化宽松政策下制造经济复苏，到今年上半年GDP增长已放缓，估计明年更只有1.9％（原先估计2.4％）；若不延长殊仔的退税计划，明年美国GDP增长率更接近零！贝南奇正努力阻止日式衰退在美国出现，且看结果如何？ECRI（The Economic Cycle Research Institute）的WLI（Weekly Leading Index）自今年4月30日起每周皆回落，代表未来美国经济情况令人忧心。
中国两次恶性通胀
中国由实施改革开放政策开始至今，曾面对两次恶性通胀。首先发生于1988年。随着发展需要，政府不断扩大货币供应，到1988年第四季市场上货币流通量达2134亿元人民币，但物资仍按管制价格出售，因而出现供应短缺，大家只可排队购买，只有小部分物资在自由市场上高价出售。有政府官员拿受管制的物资到黑市出售赚钱，他们俗称‘倒爷’。为解决此问题，赵紫阳执行‘硬闯物价关’政策，令过去卖20元一瓶的酒一下子涨到200元，甚至火柴、厕纸都出现供不应求（因为有物资在手者索性不卖），成为1989年**事件的导火线（1988年物价取消管制令价格狂升，到1989年上半年物价狂升几倍到十倍）。物价狂升令人民币在外汇调剂中心不断跌价，令中国通胀率进一步恶化。直到上海朱在94年1月宣布取消外汇调制中心，并决定1美元兑8.7元人民币，以后许升不许跌，再利用大幅加息去打击物价，才令通胀洪峰过去，高峰是1994年10月中国CPI全年升幅达24.1％。随之而来是1997年亚洲金融风暴，东南亚不少国家透过货币贬值去争取出口订单，令中国产品出口急跌；由于人民币许升不许跌无法贬值，1998年中央提出出口退税17.5％方案去支援出口业务，从此令中国走上‘出口大国’之路。2002年中国加入WTO，到2009年中国以出口量计世界排名第一位。出口赚回来的外汇卖给国家变成人民币，令人民币供应大升，资金为寻找出路大量流入股市楼市。2003年起中国面对资产价格升值潮；2005年7月中央宣布人民币升值，反令更多资金流入中国炒资产升值。2007年10月股市泡沫爆破，但内地楼价一直上升到今年4月。事实上，如今中国面对的通胀率，同1988年及1993年比较仍低很多。
1970年代的‘一孩政策’，令中国一向供应充足的廉价劳动力到2005年起步入供应不足期。由农村流向非农业的劳动力下降，令中国低工资时代结束，但服务业成本则不断上升，例如幼儿园收费由每月200元至300元升到1400元至1700元，上述未计校车费、兴趣班收费、书本费；每月买菜钱由1500元涨到2500元，停车位由每月400元涨到600元。虽然工资涨了，但支出涨幅更大，遑论楼价一下子涨了一倍以上。上述开支大部分皆不列入CPI内，令内地CPI升幅表面看不大（约3％左右），但日常开支却大增。且说房租，广州天河区39方米（420方呎）月租由1800元升到2500元；北京同类房子月租由2080元上升到2400元，升幅17％；环境好一点的如74方米（800多方呎）在广州月租由2600元上升到3300元；在北京由3180元上升到3800元。涨幅更大的是商铺，一般升幅在50％或以上，不少商铺月租由25000元上升到37000元仍十分抢手。
香港在1982年至1997年亦曾面对上述情况，所不同者是香港转型期间遇上美元贬值及美元利率回落，令资产价格升值幅度十分大。反之，这次中国经济转型期美元贬值及美元利率回落期大致上已完成，未来内地股市及楼价升幅同1982年至1997年香港不可同日而语。[纵横博弈 (8-19 21:05, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
美国7月旧房销售暴跌27.2% 创1968年来最大跌幅http://news.hexun.com/2010-08-25/124695433.html
做任何投资,都应当谨慎.错过一次行情,总比做错一次行情要好.因为只要有本金,任何时候都可以投资.如果没有本金,就没有资格谈投资.资本市场中,最不缺的就是机会--博弈未来[纵横博弈 (8-25 12:46, Long long ago)]
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(引用 纵横博弈:美国7月旧房销售暴跌27.2% 创1968年来最大跌幅http://news.hexun.com/2010-08-25/124695433.html
做任何投资,都应当谨慎.错过一次行情,�...)美国甚么都便宜，天天叫着经济衰退电器，房子，车。
中国，新家坡GPD俩位数增长，好的不得了。
可东西贵的要死
人们还同情美国，好处全占尽了
这到底是怎么回事？美国经济衰退，其他国家买单。[mac (8-27 12:01, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]3楼
(引用 mac:美国甚么都便宜，天天叫着经济衰退电器，房子，车。
中国，新家坡GPD俩位数增长，好的不得了。
可东西贵的要死
人们还同情美国，好处全占...)要看经济增长的构成比如说美国GDP 增长比重中,消费占了70%多.美国失业率高居不下,人们不敢消费也没钱消费,那肯定经济增长停滞甚至倒退了.但是美国人民却过得很爽,享受全球化给他们带来的廉价物品
而中国呢,GDP 增长比重中的三架马车:基建投资,进出口贸易和消费.其中消费比重仅仅30%.GDP虽然双位增长,但是中国人民的生活却没有从中受益,因为物价比工资涨的还快
[纵横博弈 (8-27 12:23, Long long ago)]
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(引用 纵横博弈:美国7月旧房销售暴跌27.2% 创1968年来最大跌幅http://news.hexun.com/2010-08-25/124695433.html
做任何投资,都应当谨慎.错过一次行情,�...)各地紧密筹备房产税, 税制改革大幕拉开http://house.ifeng.com/news/detail_2010_08/29/2349792_0.shtml
[纵横博弈 (8-29 18:13, Long long ago)]
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(引用 mac:美国甚么都便宜，天天叫着经济衰退电器，房子，车。 中国，新家坡GPD俩位数增长，好的不得了。 可东西贵的要死 人们还同情美国，好处全占...)最后一句才是重点[zhaoyu45 (8-29 18:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
回国吧，兄弟们， 这是绝好的机会！看文章要看精髓， 找到对自己有用的东西：
“香港在1982年至1997年亦曾面对上述情况，所不同者是香港转型期间遇上美元贬值及美元利率回落，令资产价格升值幅度十分大。反之，这次中国经济转型期美元贬值及美元利率回落期大致上已完成，未来内地股市及楼价升幅同1982年至1997年香港不可同日而语。“
现在抓住“回国“的机会与05年那时候抓住在新买房的机会同样重要，很快你们就能看到结果了。。。
这是A某第二次在本版提到回国这个问题了。
[aspernet (8-30 9:42, Long long ago)]
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(引用 aspernet:回国吧，兄弟们， 这是绝好的机会！看文章要看精髓， 找到对自己有用的东西： “香港在1982年至1997年亦曾面对上述情况，所不同者是香港...)请具体说明回国要做什么“这次中国经济转型期美元贬值及美元利率回落期大致上已完成，未来内地股市及楼价升幅同1982年至1997年香港不可同日而语。“[纵横博弈 (8-30 10:11, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
(引用 aspernet:回国吧，兄弟们， 这是绝好的机会！看文章要看精髓， 找到对自己有用的东西： “香港在1982年至1997年亦曾面对上述情况，所不同者是香港...)您是说回去工作/创业，还是回去买房子/股票？[职业困惑 (8-30 11:28, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 职业困惑:您是说回去工作/创业，还是回去买房子/股票？)回国“发展“工作， 创业， 房子， 股票都是机会。。。房子开始调整了, 不是机会吗?
转型啊， 不要怕现在世道乱， 污染大， 环境不好。。。 等什么都好了， 就木有机会了。。。转型完了， 繁荣10-15年木问题， 那就是另外一个境界了。 不要怕通涨, 经济复苏时候的通涨是正常的, 涨不起来才要担心了。不要怕美国复苏不起来, 美国不复苏难道富人们就不投资了? 那么富人的钱会流去哪里? 。。。
现在国内没有一个先进的城市规划里面不大幅投资环保的， 祖国人民不知道污染严重么? 祖国人民不知道劳动所得太低么? 祖国人民不知道房价太高么? ... 改革就是机遇啊~~
[aspernet (8-30 11:54, Long long ago)]
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(引用 aspernet:回国“发展“工作， 创业， 房子， 股票都是机会。。。房子开始调整了, 不是机会吗?
转型啊， 不要怕现在世道乱， 污染大， 环境不好。�...)个人持相反观点１． 不赞同当前中国经济处于经济复苏时期
２． 不赞同这句话“美国不复苏难道富人们就不投资了?”
３． 不赞同这句话“等什么都好了， 就木有机会了”
当前中国经济在实现转型，但是并不是所有的转型都是机遇。中国经济二次探底即将到来，在探底的时候，在中国的“工作， 创业， 房子， 股票”都冲击很大。所以要等到中国经济在谷底震荡几年之后，等到经济即将开始复苏的时候财政才是真正的机会。所以个人认为：未来３年内不要对于中国经济寄予厚望，在新加坡工作的朋友可以在未来３年继续在新工作，减少风险大如“创业， 房子， 股票”等的投资比例。
[纵横博弈 (8-30 12:33, Long long ago)]
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(引用 纵横博弈:个人持相反观点１． 不赞同当前中国经济处于经济复苏时期
２． 不赞同这句话“美国不复苏难道富人们就不投资了?”
３． 不赞同这句话“等...)同意3年之说原因另有
政治原因,如同新加坡要大选,有很多政策一样,中国改革开放30年所面临的所谓战略机遇期已经结束,这30年的路已经走到头了,而那么30年里的既得利益者可不希望就这么被换了路线,所以,大家都需要危机,大约,也就是到2012年差不多了明了了. 如果明年有了 一定的结果,就可以决定要不要回去了.
个人观点,如果温所代表的类普世派赢了,我马上移民.
借朋友id发帖.[zhaoyu45 (8-30 21:19, Long long ago)]
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(引用 zhaoyu45:同意3年之说原因另有
政治原因,如同新加坡要大选,有很多政策一样,中国改革开放30年所面临的所谓战略机遇期已经结束,这30年的路已经走到...)A和B同时发现一座金矿A说, 我要去开矿了, 里面有金子; B说, 里面未必有金子, 因为我还没有看到, 就算有金子, 开矿的时候很危险的, 搞不定命都没了... 我要再等三年, 等大家挖出金子来了, 我才去...
区别是: 一个是开金矿的; 一个是捡金条的...
[aspernet (8-31 8:57, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]13楼
(引用 aspernet:A和B同时发现一座金矿A说, 我要去开矿了, 里面有金子; B说, 里面未必有金子, 因为我还没有看到, 就算有金子, 开矿的时候很危险的, 搞不定...)我选择B,不过略微有所修改:所谓的三年,只是一个大概的时间,实际情况应当根据到时候的经济走势再来作出判断,实际的时间可能更短或者更长.
不过有一点非常肯定,我宁可选择经济在谷底徘徊几年后,刚刚开始复苏的时候回归中国发展,也不会在经济二次探底的时候回去发展.与其为了多挖几吨金子而冒生命危险,还不如等趋势走出来的时候才进驻.因为二次探底的力度之强以及时间之长,将会超过你的想象.我不喜欢与经济规律作对,更喜欢做右侧投资者.
[纵横博弈 (8-31 9:10, Long long ago)]
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(引用 zhaoyu45:同意3年之说原因另有
政治原因,如同新加坡要大选,有很多政策一样,中国改革开放30年所面临的所谓战略机遇期已经结束,这30年的路已经走到...)个人认为10-15年还可以新加坡的支柱是MM，决定性的决策从来都是他说什么就是什么，没有人对他的意见表示怀疑和反驳的。
这个在某方面决定了新加坡一党专政的优越性。有人定了方向，下面的人只要干活就行了，走对了少走几年歪路。
但是缺点在于，万一决策失误，那就要多浪费几年时间。对大国来说，几年歪路就是经济衰退，但是对新家坡来说，几年就可能是失去竞争优势，被市场淘汰，以及国家破产。
以他的前瞻性，个人魅力以及影响力给新加坡作的到目前的决策足够让新加坡在将来继续持续稳定发展10-15年。
但是，我不觉的他还可以左右整个新加坡15年之后的发展。
这样说来那个时候就是未知数。
而中国，我相信给他10-15年的时间，绝对可以有更加出色的表现，至少目前浮现的尖锐社会矛盾可能已经找到切实有效的解决方法。
[蔡厝港有组屋 (8-31 9:18, Long long ago)]
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(引用 纵横博弈:我选择B,不过略微有所修改:所谓的三年,只是一个大概的时间,实际情况应当根据到时候的经济走势再来作出判断,实际的时间可能更短或者更长. ...)纵横博弈：保守派， aspernet：激进派。看个人选择了。[蔡厝港有组屋 (8-31 9:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
(引用 蔡厝港有组屋:个人认为10-15年还可以新加坡的支柱是MM，决定性的决策从来都是他说什么就是什么，没有人对他的意见表示怀疑和反驳的。 这个在某方面决定...)MM还不至于现在都还培养不出继任者吧。那就太悲哀了。[watercooler (8-31 9:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 watercooler:MM还不至于现在都还培养不出继任者吧。那就太悲哀了。)接班人不是问题，你我都可以，但是找一个有魄力，敢独断专行的很难。[蔡厝港有组屋 (8-31 9:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 纵横博弈:个人持相反观点１． 不赞同当前中国经济处于经济复苏时期 ２． 不赞同这句话“美国不复苏难道富人们就不投资了?” ３． 不赞同这句话“等...)请大家注意自己的言行,只谈经济和房子,不谈政治如果要谈的话,请去时事聚焦板块.[纵横博弈 (8-31 9:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 蔡厝港有组屋:接班人不是问题，你我都可以，但是找一个有魄力，敢独断专行的很难。)时代不同LIAO...要跟上时代。。。以后的社会很难能有独断专行的人。就好像二战出很多将军，现在一个没有。[watercooler (8-31 9:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼