组屋是优质资产吗根据目前的租赁市场，一套还完贷款的组屋，gross rental yield大概是5%到6%。如果扣除中介费，房产税，空挡期，恐怕不会超过5%。许多许多人都认为5%是个不错的收益。这里面有几个误区需要提醒大家注意一下
1. 用自己的成交价来计算收益率。比如有些旧一点的BTO入手价格是30万，现在市值是60万，如果每月租金是2500，那么毛收益率按30万计算是10%，按60万算只有5%。由于投资需要考虑机会成本，假如房子卖掉，可以有60万重新投资。所以计算应该用市值而不是原本的成交价计算。
2. 用历史预测未来。尤其是经历了30万到60万的增长，认为自己的组屋处于优质地段，将来会继续涨。或者保守估计房子起码保持60万，这样5%的收益率就会一直持续。
3. 注意组屋的理性价值是会持续贬值的。17年3月的时候，政府就出来提醒民众，99年lease满，是无偿归还政府的。而从95年到现在，只有5%的组屋被政府SERS选中，重新发展，几率很低。那么对于大部分组屋来说，最终60万会在若干年后趋近于0价值。
4. 组屋并不是什么时候都容易卖的。比如当组屋remaining lease剩60年的时候，买家cpf的使用就收到了限制。政府规定买家年龄加组屋的剩余年龄要大于80，否则不可以用公积金。例如年轻夫妇是25岁，组屋剩余55年，那么完全不可以使用公积金，包括月供。假如组屋剩余60年，那么可以使用公积金upto房价的一半。随着屋龄的增加，这样的现象就会越来越严重，以致于年轻人不愿意选择老组屋。例如屋龄剩30年，愿意接手的买家群体将会消失殆尽。也就是说组屋的流动性是越来越差的，最终的结果可能只能逐渐depreciate到0。
5. 既然组屋和公寓不同，组屋需要计算depreciation，进而调整真正的rental yield。我们拿60万的组屋举例，屋龄还剩60年，那么用一个简单的方式计算，平均每年贬值1万。那么毛收益率会降到3.3%左右，再算上空档期，中介费，房产税，组屋的收益率可能连3%都不到。尤其是用cpf还清贷款的，这部分资金的收益率和cpf回报的oa 2.5%，sa4%相比，组屋的真实投资价值并不见得会很高。
6. 由于固执的坚持持有组屋，造成接下来的公寓投资多7%的税，假如150万的公寓，就有upfront 10万的损失。把这个因素加进来的话，组屋的收益会更加惨淡。
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[鹏哥 (6-4 14:42, Long long ago)]
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租屋的99年和公寓的99年差在哪呀 [本文发送自华新iOS APP] [Jackie_2 (6-4 14:50, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
剩余60年就有限制？我咋记得是剩余30呢 [本文发送自华新手机Wap版] [daodao (6-4 14:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
如果只有组屋，zf有补贴公寓木有，只要有公寓的就木有 [本文发送自华新iOS APP] [笑天 (6-4 14:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 Jackie_2:租屋的99年和公寓的99年差在哪呀)在60年公积金使用方面两者是一样的。区别在于组屋是由政府负责的SERS，政府有大批的组屋要建，或者enbloc，那么他们会特意的控制时间，可能等组屋剩余少过30年，二手很难卖出，他们才进场减便宜，这样来控制成本。比如60万那套，很大很大几率在30年后，政府才会进来捡便宜，如果一个区域房价很贵，政府不会那么傻那么高的价格去用sers收回旧组屋。即使选到了，政府不存在竞标，他们说多少就是多少。
而公寓的enbloc是私人发展商竞标的，通常三四十年就会进入这个阶段，只要业主委员会组织年会大家投票，超过80%同意，就可以举行enbloc sales, 私人发展商来竞标。这个就是和组屋的差别。
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[鹏哥 (6-4 15:06, Long long ago)]
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(引用 鹏哥:在60年公积金使用方面两者是一样的。区别在于组屋是由政府负责的SERS，政府有大批的组屋要建，或者enbloc，那么他们会特意的控制时间，可...)补充一点在贬值的角度来说99的公寓和组屋一样都会贬值，差别在于enbloc的时间。
既然组屋进入sers很大很大几率在屋龄剩30年以后，甚至根本不会sers, 基本上市值除以剩余年份就可以大概知道每年贬值多少。
而公寓在三四十年的时候enbloc, 这个时候大部分房子没有进入加速贬值通道，那么计算rental yield时，贬值的影响不会太大。
还有任何一个社会，top 20%人的收入和其他80%人收入会越拉越大，政府为了民生会控制组屋价格，而公寓价格基本上是要大于通货膨胀率，所以30年屋龄公寓在被enbloc前的贬值很大程度上会被通货膨胀抵消。
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[鹏哥 (6-4 15:15, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]6楼
组屋还有个问题假如现在屋主年龄35岁，组屋还剩60年，平均寿命来算45年后挂了，子女有自己的房子因此继承的时候只能卖掉，那个时候组屋正好剩15年，拿去市场上买谁会接手？打几率得卖回给政府，那个时候基本上也是政府说多少就是多少，不可能讨价还价。
再换个假设，如果挂的早呢？
或者在退休的时候就通过lease buy back方式提早把lease卖给hdb.
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[鹏哥 (6-4 15:24, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]7楼
(引用 鹏哥:补充一点在贬值的角度来说99的公寓和组屋一样都会贬值，差别在于enbloc的时间。 既然组屋进入sers很大很大几率在屋龄剩30年以后，甚至根�...)并不是如此芬兰的rich20%/poor20%，去年比2004年还要小一点。[maosheng (6-4 15:24, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
(引用 maosheng:并不是如此芬兰的rich20%/poor20%，去年比2004年还要小一点。)芬兰是个很有意思的经济体考虑一下高福利，考虑一下诺基亚的没落，找找为什么比例没变的原因 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (6-4 15:27, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 鹏哥:芬兰是个很有意思的经济体考虑一下高福利，考虑一下诺基亚的没落，找找为什么比例没变的原因)不讨论原因只看结果。
并不是每个国家的贫富差距都在扩大。[maosheng (6-4 15:28, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
(引用 maosheng:不讨论原因只看结果。 并不是每个国家的贫富差距都在扩大。)如果只看结果不看原因的话那咱们就只看新加坡好了，讨论芬兰没有意义 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (6-4 15:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 鹏哥:补充一点在贬值的角度来说99的公寓和组屋一样都会贬值，差别在于enbloc的时间。 既然组屋进入sers很大很大几率在屋龄剩30年以后，甚至根�...)最近麦波申组屋enbloc屋龄50年，可能enbloc 也是要看地点的。不过确实组屋enbloc 是没有议价空间的，一句话"以市价补偿"，优势仅在于可优先选择新房。 [本文发送自华新手机Wap版] [mirage (6-4 15:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼
(引用 mirage:最近麦波申组屋enbloc屋龄50年，可能enbloc 也是要看地点的。不过确实组屋enbloc 是没有议价空间的，一句话"以市价补偿"，优势仅在于可优...)确实找不到政府enbloc50年组屋的pattern只能说enbloc50年屋龄组屋几率很小。所以不能报什么希望，毕竟选择在政府手里。
我宁愿业主投票自主决定。
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[鹏哥 (6-4 15:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]13楼
如果一直持有租屋呢比如买一个剩55年的300k 的 hdb
HDB Loan 首付 10% - 30k 现金
贷款 270k - 25年
月供大概 1.2k
月租 1.7k
忽略mop简化计算，假设持有hdb 55年后价格归零
55年，总投入才30k，
收入是 （1.7k -1.2k）*12 months * 25 years + 1.7k *12 months * 30 years = 762 k
以上计算是不是有什么没有考虑到的factor [无意义的微笑 (6-4 16:08, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]14楼
(引用 无意义的微笑:如果一直持有租屋呢比如买一个剩55年的300k 的 hdb
HDB Loan 首付 10% - 30k 现金
贷款 270k - 25年
月供大概 1.2k
月租 1.7k
忽略mop简...)我之前的例子是想还清组屋贷款去买公寓的情况。
如果不是以上情况，那么贷款买组屋，又出租的话，自己住哪里？
如果是一个人做为owner买组屋，另外一个做occupier,五年mop之后occupier再买公寓，住在公寓，那么你的计算没什么问题，但是不要忘了25年后你的组屋就是fully paid, 那么你的最后30年rental yield就再次掉到6%了。所以你的rental yield是一个逐渐降低的过程。
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[鹏哥 (6-4 16:22, Long long ago)]
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计算回报率算错了如果一个HDB能从30万到60万，这本身就是高回报[lichking (6-4 16:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
(引用 lichking:计算回报率算错了如果一个HDB能从30万到60万，这本身就是高回报)我们讨论的不是一个命题我们说的是现在市值60万，现在应该卖还是继续持有的问题 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (6-4 16:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
(引用 daodao:剩余60年就有限制？我咋记得是剩余30呢)忽略了你的问题30年以下是严格不允许用cpf. 60年以下是年龄加remaining lease 小于80就不可以用了。比如年龄是30，remaining lease 49年。如果大于80，有个公式。
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[鹏哥 (6-4 16:51, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]18楼
(引用 鹏哥:我们讨论的不是一个命题我们说的是现在市值60万，现在应该卖还是继续持有的问题)取决于卖掉以后钱用来做什么有更好的投资可以卖，比如去北京买房 [本文发送自华新iOS APP] [滚雪球 (6-4 17:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 鹏哥:忽略了你的问题30年以下是严格不允许用cpf. 60年以下是年龄加remaining lease 小于80就不可以用了。比如年龄是30，remaining lease 49年�
...)两个问题一个是通货膨胀，货币贬值，持有组屋能否起到一段时间（比如几十年内）的保值
第二个，按这个算法，第几年出手组屋比较合适，假设屋主本身不太擅长理财
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[南洋铁匠 (6-4 17:12, Long long ago)]
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