【房】铜牌原创 实战 -- 现在的市场，怎样把我的HDB卖个好价钱实战 -- 现在的市场，怎样把我的HDB卖个好价钱 铜牌原创

2021年春天到了，HDB的转售市场也终于迎来了春天。 去年第三，第四季度的HDB转售价格指数，在长时间的横盘后打破颓势，发力上攻。2021年第一季度指数，又升了2.8%。消失很久的COV（CASH OVER VALUE）重新回到了人们的视野。

我在今年开年时，曾经写过一篇小文，分析当前HDB市场火爆的原因。也预计，这个火爆将持续至今年6月。 可以说，目前是二手HDB的大牛市。

今年一月至三月，我们成交了10个HDB单位，卖了9个单位，最低的COV是18K，最高的COV是45K。当然，这里有一定的偶然性，本文后面会有分析。 我们也有一个没有COV的交易，是唯一一个，我们代表买家。 卖房速度最快的，是挂出广告的第一天就卖出去的，后面的买主，连看到广告的机会都没有。只能看到HDB网站上的成交价。大多数的屋子，一个月内就出手了。 有一个单位，由于是现金交易，没有做估价，不过，大概率也有10K的COV。

作为在这个行业摸爬滚打16年的老司机来说，我们卖房的时候，对一个屋子的估价，经过仔细估算后，是心理有底的。50万左右或以下的HDB，我们的预估跟最后的HDB估价，一般不会超过1万的上下。 卖房之前，我们也会跟卖主好好分析，商量一个合理的叫价。这个叫价，包含了预计的COV。这个价格必须是，1）卖主能够接受，2）有诚意的买主愿意接受，3）在市场上有竞争力。

什么样的房子才有资格叫高价呢？ 首先，如果我们的屋子，是一个稀缺单位，附近根本没有竞争对手，也就是说，在我们这一个区域，完全没有其他屋子在卖。注意，我说的是完全没有其他屋子在卖，不是说没有类似的屋子。那我们的屋子就完全可以叫高价。当然，这个有时间性，过几个礼拜，新的LISTING 出来了，那可能就要调整价格。

第二，我们的屋子必须有别人没有的独特性，比如说这一区的单位绝大多数都是走廊单位，有窗户对着走廊。但是我们的单位在角头，我们的房子隐私性就特别优秀，或者，我们的屋子有阳台，而这一地区只有10%的单位有阳台，别的单位都没有。

注意，这个特点必须是大家都公认的。这是钱不能解决的问题。而不是卖主本人的一厢情愿认为自己的屋子最好。

第三，如果我们周围有类似的屋子在卖，但是他们要么是低楼，要么对着马路很吵，或者是屋子的状况非常糟糕，但是我们的屋子情况要优于他们，那我们可以相对的价格较高一点的。

最后，如果我们的屋子，装修特别好，同时保养的也很好，特别是屋齡比较旧的区域，那么我们也可以叫的高些。注意，这个装修和保养时见仁见智的，也不是屋主说了算的。 *这里是关键点一，是如何定价。并不是越高越好，即使我们的屋子是第一种 + 第二种情况的合体。

好了，开始卖房了，目前市场，如果是一个普通的4房式，或者5房，SEMBAWANG, WOODLANDS, YEW TEE, JURONG WEST。只要不是太差，不是2，3楼，大概率很快就能卖出去，有时甚至是几个顾客同时要以我们的开价来买这个屋子。 *这里是关键点二，是如何挑选买主。并不是简单的谁的价格高，就卖给谁。

屋子卖出去，估价师来做估价了，由于之前看房的反响热烈，我们会有一种幻想，似乎估价会很高，这是不现实的。最后的估价，大概率是跟之前我们的预计一致。 种种迹象表明，HDB正通过控制估价的手段，来控制市场，于是，COV就产生了。

这时，前面两个关键点的作用就显示出来了。关键点一，决定了一个可以让人接受的COV，关键点二，决定了我们选择了一个愿意接受我们COV的买主。

当然，一定会有些买主，看到这么高的COV后，会反悔。其实，卖主也会吓一跳，为什么估价这么低。 这时问题来了，买主来找我们继续讨价还价。我们要怎么去应对？是坚持原价？还是降低售价？

我们这9个单位的应对。大家可以做个参考。 其中有几个单位，我们是建议卖主不用降价那么多的，假以时日，一定可以原价卖出的，但是卖主有自己的时间上或其他方面的考量。愿意给买主折扣。
上面的屋子，都各有特点，最主要这些都是高需求地点。借了牛市的东风。所以才都有COV。

目前这个时期，也有组屋卖起来有挑战。即使是我们这么有经验的老司机。

第一首推二楼。有一句行话，叫：没有卖不出去的屋子，只有卖不出去的价格。这个，似乎不太适用2楼的屋子。很多买主，听到是2楼，无论什么价格，直接就放弃的。那感觉，是你送给他，他都嫌占了他HDB的quota，所以，定价再低，也不是很有效，只能等待有缘人。一旦有人开价，需要马上把握住。

第二是，卖主心理价位太高，不切实际。让买主认为卖主没有诚意。12楼的屋子，要卖32楼的价格。
有感兴趣的朋友们，大家来聊一聊吧。


[华新市场部 (4-13 23:22, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

广告贴？ 　[本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (4-13 23:32, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

铜牌还是有料的只是展开的方式可以更贴近华新的层面，比如讲故事。[嘎哈嘎哈嘎哈 (4-14 8:30, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

意思就是2,3楼的歇菜吧您。房子卖的出去不，全靠房子本身条件了 　[本文发送自华新手机Wap版] [1percent (4-14 22:17, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

现在是不是市场形势不好啊铜牌都来华新发帖子了 　[本文发送自华新iOS APP] [Kitekite (4-14 22:21, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

(引用 Kitekite:现在是不是市场形势不好啊铜牌都来华新发帖子了)哈哈哈 　[本文发送自华新手机Wap版] [1percent (4-14 22:40, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

(引用 Kitekite:现在是不是市场形势不好啊铜牌都来华新发帖子了)扎心了，老铁不要说那些扎心的话，尽管扎心的话多半都是实话。
就当我来这里看看那么多老朋友吧。[铜牌 (4-14 22:43, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

(引用 1percent:意思就是2,3楼的歇菜吧您。房子卖的出去不，全靠房子本身条件了)歇菜倒也不是低楼是难卖不是卖不掉。有缘人终归会来的。

房子是否能卖出去，当然本身条件是占了绝大部分。
我们的工作，是经过分析，争取在本身条件的基础上，卖到一个尽可能的最高价格。卖主满意，买主也接受。[铜牌 (4-14 22:54, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

搬个马扎 学习下 　[本文发送自华新iOS APP] [MichelleYS (4-15 0:33, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

现在房子的估价不是和双方同意的价钱差不多嘛？COV不是被取缔了？　 [三好 (4-15 6:37, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

(引用 Kitekite:现在是不是市场形势不好啊铜牌都来华新发帖子了)房价在涨ing啊这个是转贴，从狮城那边转过来的。

其实如果可以选择时期的话，最好是cov由正转0的时候。[qingni2 (4-15 8:19, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

楼主说的那几个区域好像都不是热点区域

SEMBAWANG, WOODLANDS, YEW TEE, JURONG WEST 　[本文发送自华新iOS APP] [woabcdef (4-15 10:08, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

(引用 三好:现在房子的估价不是和双方同意的价钱差不多嘛？COV不是被取缔了？　 )貌似不是这么简单好像要先去hdb做intend才能看到cov是多少
这样做的意义不大明白
如若看到cov太高不想买了的话 是不是定金1%就没了呢… 　[本文发送自华新iOS APP] [eyesonme (4-15 10:54, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

(引用 woabcdef:楼主说的那几个区域好像都不是热点区域 SEMBAWANG, WOODLANDS, YEW TEE, JURONG WEST)确实不是传统热点所以现在属于：野百合的春天[铜牌 (4-15 23:09, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼

转售组屋需求提高 更多买家支付现金溢价转售组屋需求提高 更多买家支付现金溢价 文 / 陈美谕发布 / 2021年7月7日 10:51 AM更新 / 2021年7月7日 11:14 AM 在过去18个月转手的组屋单位中，每十个有六个支付的现金溢价低于2万元，其余则超过2万元。（档案照）
（早报讯）随着转售组屋需求提高，今年有较多的买家须支付现金溢价（COV），每三个买家有约一个须付现金溢价，去年则是每五个有一个。
此外，在过去18个月转手的组屋单位中，每十个有六个支付的现金溢价低于2万元，其余则超过2万元。
根据国家发展部的数据，在所有包含溢价的转售组屋交易中，北部、东北部和东部分别有38%、34%和36%的交易是以超过2万元溢价成交。西部和中部则有较多转售组屋单位的现金溢价超过2万元，均为43%。
国家发展部长李智陞过去两天在国会以书面答复议员谢秉辉（荷兰—武吉知马集选区）和颜添宝（宏茂桥集选区）的询问时表示，在低利率环境的支撑下，目前我国对住宅需求广泛走高，包括私人住宅市场。
“不过，大多数买家都并不须要支付任何现金溢价，每年现金溢价的中位数也保持在0元。”
他也指出，转售组屋市场在2010年和2013年也曾出现有现金溢价的组屋转售交易上升现象，但与这两年的情况相比，目前已支付溢价的买家比例显著偏低。
“当时，几乎所有二手组屋的买家都支付了现金溢价。那段期间卖家普遍会先申请估价表，之后再和买家商讨溢价，最终由卖家决定成交价。”
政府在2014年修改了转售组屋的买卖程序，买卖双方必须先对转售价达成协议才能进行估价，而估价的目的是用于计算买家须要调动的公积金存款和贷款数额。
李智陞说：“我们会继续密切观察经济和房市走向，并确保新加坡人有负担得起的政府组屋可购买。”

[铜牌 (7-9 22:47, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼

(引用 铜牌:转售组屋需求提高 更多买家支付现金溢价转售组屋需求提高 更多买家支付现金溢价 文 / 陈美谕发布 / 2021年7月7日 10:51 AM更新 / 2021年7 ...)我的感觉，实际有COV的比例似乎更高些铜牌评论
文章中说，30%的转售HDB屋子有COV，我的感觉，实际有COV的比例似乎更高些。

市场回暖的同时，卖主的要求也应该切合实际。不能因为是卖主市场而高高挂起。
我们可以看到有些屋子广告了很久没有卖掉，细分析原因是屋子本身没有什么特点，但是价格实在太高了。
10楼要卖40楼的价格，或者没有装修的屋子挂的价格高过隔壁的精装修房。

当价格不接地气的时候，买主也就用脚投票了。 [铜牌 (7-9 22:48, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼

同感关键点一，决定了一个可以让人接受的COV，
关键点二，决定了我们选择了一个愿意接受我们COV的买主。

这两点非常重要，我们在卖房时，一是要高价成交，二是还要确定买家愿意并付得起COV。

一般上，大致的估价我们能猜到，确认买家在估价出来后能exercise才会收他们的offer，成交时摸底买家实力和购买意向度是交易顺利进行的关键。比如，宏茂桥旧3房，8万溢价，还是顺利进行没有反悔。

前几天帮买家捡到交易就是，高COV前买家放弃购买，我们减价拿到。

价格重要，程序顺畅，同样重要。

　[本文发送自华新手机Wap版] [金环Gloria (7-10 18:41, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼

(引用 铜牌:我的感觉，实际有COV的比例似乎更高些铜牌评论 文章中说，30%的转售HDB屋子有COV，我的感觉，实际有COV的比例似乎更高些。 市场回暖的同 ...)这个新闻数字怎么来的1）过去18个月转手的组屋单位中，每十个有六个支付的现金溢价低于2万元，其余则超过2万元。
- 这句分意思是 60% cov 不到2万，其余的超过 2万 （40%）
2）随着转售组屋需求提高，今年有较多的买家须支付现金溢价（COV），每三个买家有约一个须付现金溢价，去年则是每五个有一个。
- 这句的意思是 只有三分之一的支付cov，比过去的五分之一高


这个理解对吗？ 怎么觉得怪怪的? 　[本文发送自华新手机Wap版] [医药法规 (7-10 19:28, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼

(引用 医药法规:这个新闻数字怎么来的1）过去18个月转手的组屋单位中，每十个有六个支付的现金溢价低于2万元，其余则超过2万元。 - 这句分意思是 60% cov...)还有中位数保持在零元，也不可思议就算只有33%（三分之一）的交易有正的COV
要保持cov中位数为零
意味着相当大的一个成交比例cov为负值
而这和实际情况不符-至少贷款的安排会有麻烦，估价体系也有疑问

精英政治家，认为大家都没文化?议员们没有疑问？ 　[本文发送自华新手机Wap版] [医药法规 (7-10 20:50, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼

(引用 医药法规:这个新闻数字怎么来的1）过去18个月转手的组屋单位中，每十个有六个支付的现金溢价低于2万元，其余则超过2万元。 - 这句分意思是 60% cov...)应该是文章少了几个字在过去18个月转手的*需要支付溢价的*组屋单位中，每十个有六个支付的现金溢价低于2万元，其余则超过2万元。 [铜牌 (7-10 23:56, Long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼