你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？
所在版块：房产车市 发贴时间：2016-03-09 20:20

用户信息
复制本帖HTML代码
高亮: 今天贴 X 昨天贴 X 前天贴 X 

同时拥有2套房呢？

　

在微信看到大家讨论EC热火朝天， 突然有点想法，拿出来和大家讨论，前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭，对于SC+PR的家庭，可以参考，并考虑限制条件

　

事先声明，这只是一种观点， 不做强求，也没有其他意思 -- 基本上和我自己也木有关系， 我是没资格买EC和HDB的那一类。

　

我的结果是， 如果你现在买一套4房HDB（转售） 5年以后你的free cash会比直接买EC至少多出200K。

　

数据说话， 为了计算方便， 我在网上找了两个单位，一个是EC(Sea Horizon） 一个是4A，他们隔一条马路， 来源是

1）EC 　http://www.propertyguru.com.sg/project/sea-horizon-21712 三个睡房的单位， 1.01mil 1335sft 最低尺价 761psf (成交价）

2) 4A HDB　http://www.propertyguru.com.sg/listing/hdb-for-sale-480-pasir-ris-drive-4-19781376 1130sft 408K　尺价 361psf（叫价）


为了便于比较，我们把EC的面积也按HDB同样面积而单价不变（虽然面积小的单位单位成本会稍高） 所以 1130sft面积计算得到的EC卖价是：


1130 x 761 = 859930 大概算 860K 而 4A HDB 就是 408K， 贷款条件 相同 80%； 30年， 利率2.6%


EC 首付为 172K， HDB 首付 81.6K 　 　相差擦拭差不多 91.4K

EC月付 　2754 　--- 也就是说， 家庭收入要10K/yue 　5年 60x 2754 = 165,240

HDB 月付 　1266 -- 月就是说家里只要有一个人收入4300. 就可以做屋主 5年 60 x 1266 = 75960


又一个相差 165240-75960 = 89280


以上相加 free cash 是 180K


税费 （ 860x3%-5400） - （408 选%-5400） = 27240


所以总cash节省 > 200K


这还没有算如果可以HLE,五年内的HDB有补贴，EC的管理费

　

虽然 200K 也许还不够你付condo 的首付，但作为月入10看的家庭，是不是还可以再存一点呢， 这样是不是比直接买EC更接近同时拥有2套房呢？

　

要想在房地产真正赚到钱， 自住房的增值不可以算的， (自住产业不算可投资资产，就是这么来的）， 一定要有两套以上的房屋才有可能。

　

特别在市场旺热的时候，千万要冷静， 看看，算算自己要什么， 适合什么， 每个人的情况也不同ing， 跟风，人云亦云， 很容易被误导啊。

　

为什么4房， 因为它是有最好的出租率和出租回报率， 搜了一下， 5房的和4房的月租差只有2-300， 而EA和5房的月租金差只有区区一百

　

这是我的算法和考虑， 仅供参考

　

打了这么多， 好累


　


　

该帖荣获当日十大第3，奖励楼主15分以及22华新币，时间：2016-03-10 22:00:03。
.
欢迎来到华新中文网，踊跃发帖是支持我们的最好方法!

　相关帖子 我要回复↙ ↗回到正文
你会怎么选，现在直接上一套EC?还是目前只买4房，5年后多一套condo？ － 西东南北风 　2016-03-09 20:20 (3220 bytes , 9499reads )
啪啪啪，学习版主， 每天一顶 － 西东南北风 　2016-03-13 08:39 (14 bytes , 36reads )
多一套 － Wendy75 　2016-03-10 21:56 (0 bytes , 56reads )
我蛮喜欢楼主的思维的 － vitesse 　2016-03-10 11:34 (238 bytes , 56reads )
想想富人日子过的也不咋地 － 蝴蝶翅膀 　2016-03-10 13:40 (90 bytes , 48reads )
现金流充裕,会辛苦吗? － 西东南北风 　2016-03-10 16:19 (113 bytes , 39reads )
楼主已经远超过了购买EC资格的水平 － jiatong32 　2016-03-10 14:09 (106 bytes , 56reads )
昨天在微信上小抬杠了一下 － 武汉伢 　2016-03-10 11:04 (226 bytes , 62reads )
好奇买ec与年龄有什么关系 － whsing 　2016-03-10 22:49 (0 bytes , 77reads )
没有直接关系，但是年轻的时候 － 武汉伢 　2016-03-10 23:37 (52 bytes , 42reads )
哦？ 那多少岁之前买合适呢 － whsing 　2016-03-11 15:06 (50 bytes , 82reads )
其实就是心态问题啦 － 武汉伢 　2016-03-11 16:40 (178 bytes , 38reads )
鄙人总结一下 － Broadway 　2016-03-10 10:51 (242 bytes , 84reads )
富的定义是一个哲学问题 － solo_estoy 　2016-03-10 14:07 (127 bytes , 41reads )
这种富人（杠杆）思维 － solo_estoy 　2016-03-10 14:02 (84 bytes , 45reads )
请教下,您说的杠杆思维? － 西东南北风 　2016-03-10 16:17 (162 bytes , 37reads )
那请您赐教一下 － solo_estoy 　2016-03-10 16:52 (122 bytes , 45reads )
可以参考的一个做法 － 西东南北风 　2016-03-10 17:05 (530 bytes , 51reads )
楼主您急需恶补一下 － solo_estoy 　2016-03-10 21:34 (101 bytes , 38reads )
我都说了楼主的那个没有支持点 － chriszzc 　2016-03-10 22:03 (182 bytes , 43reads )
除了激进，认为自己30万还贷还赚了也是 － solo_estoy 　2016-03-10 22:15 (4 bytes , 37reads )
就是啊，我怎么也算不出来这个数字 － chriszzc 　2016-03-10 22:26 (73 bytes , 40reads )
算一下吧 － 西东南北风 　2016-03-10 22:35 (80 bytes , 41reads )
感觉你这个不是因为差0.1%的关系啊 － solo_estoy 　2016-03-10 20:38 (209 bytes , 46reads )
对了， this is the point － 西东南北风 　2016-03-10 22:14 (68 bytes , 37reads )
不过不管你的本金是逐年增加还是逐年递减 － solo_estoy 　2016-03-10 22:17 (96 bytes , 31reads )
没有还贷， 就没有房子啊 － 西东南北风 　2016-03-10 22:33 (0 bytes , 45reads )
这是不买房的情况 － 西东南北风 　2016-03-10 22:46 (223 bytes , 38reads )
没有房子，但是30万变60多万啊 － solo_estoy 　2016-03-10 22:38 (20 bytes , 39reads )
再想想吧！如果全还掉（等于不贷款） 是什么情况？ － 西东南北风 　2016-03-10 22:24 (16 bytes , 44reads )
EC 不是一直有的 － 西东南北风 　2016-03-12 11:14 (302 bytes , 56reads )
什么叫做EC取消啊 － greenfox 　2016-03-11 14:59 (172 bytes , 40reads )
你看,又误会了不是, 我还加了注解 － 西东南北风 　2016-03-11 14:42 (280 bytes , 48reads )
原来曾经还可以买多套EC啊 － greenfox 　2016-03-11 14:34 (217 bytes , 44reads )
不是买几套EC啊,是那个时期的condo － 西东南北风 　2016-03-11 13:11 (166 bytes , 39reads )
在EC取消的时期多买几套,等EC火热时时期买掉 － 西东南北风 　2016-03-11 13:11 (319 bytes , 39reads )
我请楼主分享一下你怎么买多套房而无贷款 － greenfox 　2016-03-11 12:13 (170 bytes , 42reads )
确认我不是在做梦? － 西东南北风 　2016-03-11 10:10 (219 bytes , 49reads )
楼主我只希望你能明白，OA存款30万用来还30万贷款 － solo_estoy 　2016-03-11 07:29 (285 bytes , 57reads )
是的， 我没明白！ － 西东南北风 　2016-03-10 23:17 (175 bytes , 52reads )
我最后回一次 － 西东南北风 　2016-03-10 23:16 (317 bytes , 41reads )
这个就需要实际计算出NPV 和IRR了 － chriszzc 　2016-03-10 23:14 (249 bytes , 39reads )
扩展一下 － 西东南北风 　2016-03-10 22:44 (448 bytes , 46reads )
全还掉房子是你的，30年资本没增值吗？ － solo_estoy 　2016-03-10 22:41 (41 bytes , 45reads )
是你自己没明白。 － chriszzc 　2016-03-10 22:40 (169 bytes , 68reads )
10年后的一块钱和没有钱，time value是什么？ － 西东南北风 　2016-03-10 22:37 (164 bytes , 53reads )
time value － chriszzc 　2016-03-10 22:33 (34 bytes , 35reads )
表示不完全赞同 － 小妖霖霖 　2016-03-10 13:36 (35 bytes , 52reads )
我觉得楼主是站在单纯理财的角度分析 － jiatong32 　2016-03-10 14:04 (113 bytes , 40reads )
嗯嗯同意～ － 小妖霖霖 　2016-03-10 14:14 (161 bytes , 41reads )
爬了楼跟你一样的感觉 － amyray 　2016-03-10 11:56 (167 bytes , 51reads )
我HDB还完了，都只是想第二套，做梦而已。 － chriszzc 　2016-03-10 13:00 (95 bytes , 38reads )
我mop还有3年呢 － amyray 　2016-03-10 17:23 (119 bytes , 48reads )
不要这样想，那个太激进了 － chriszzc 　2016-03-10 17:26 (49 bytes , 42reads )
condo － 司南阁 　2016-03-10 10:50 (5 bytes , 46reads )
贴个楼主来坡之前推出的的EC列表 － solo_estoy 　2016-03-10 10:01 (207 bytes , 64reads )
其实中介们也不要怕这种思维影响生意 － 西东南北风 　2016-03-10 08:19 (294 bytes , 52reads )
楼主目测缺乏research技能～ 要比吧全到隔一条马路的ec vs hdb都搞一遍 － 功夫熊猫 　2016-03-10 08:00 (191 bytes , 55reads )
编,继续编 － 西东南北风 　2016-03-10 08:09 (12 bytes , 57reads )
楼主这个不叫编。。。 叫不专业。。。 － 功夫熊猫 　2016-03-10 10:04 (0 bytes , 40reads )
其实楼主算法还是可行的 － Monica699 　2016-03-10 07:39 (379 bytes , 59reads )
关于现金流楼主说的很对啊 － 真实的马甲 　2016-03-10 06:54 (0 bytes , 49reads )
现金流算错了，那个500k也算错了。 － solo_estoy 　2016-03-10 08:12 (177 bytes , 56reads )
目测撕逼大战一触即发 － 功夫熊猫 　2016-03-10 11:37 (0 bytes , 43reads )
猫猫作为网站员工,不要捣乱 － 西东南北风 　2016-03-10 11:51 (17 bytes , 42reads )
错了就错了,咱们不撕 － 西东南北风 　2016-03-10 11:49 (180 bytes , 42reads )
呵呵 本座又买了HDB。。。算毛呢？ － 功夫熊猫 　2016-03-10 12:07 (0 bytes , 37reads )
sorry 是买不了 － 功夫熊猫 　2016-03-10 12:07 (0 bytes , 45reads )
再来自说自话， 为讨论方式，情绪化思维捉急啊 － 西东南北风 　2016-03-10 05:46 (746 bytes , 55reads )
我有个同事 － 周小渔 　2016-03-10 08:55 (538 bytes , 59reads )
我觉得组屋跟公寓的居住环境没法比呀没法比 － 走走 　2016-03-10 09:11 (55 bytes , 74reads )
地点方便设施完善的高层祖屋住起来还是很舒服的 － 周小渔 　2016-03-10 09:44 (140 bytes , 59reads )
500k不是把租金算进去了 － solo_estoy 　2016-03-10 07:46 (53 bytes , 77reads )
揭晓,500K是我乱说的,只是引导大家自己算算 － 西东南北风 　2016-03-10 08:13 (143 bytes , 54reads )
你为什么assume人家会选贷不够80%的房子 － solo_estoy 　2016-03-10 08:16 (36 bytes , 41reads )
歪楼,还是要撕? － 西东南北风 　2016-03-10 08:24 (202 bytes , 48reads )
两个数字没算清就不要比较了 － solo_estoy 　2016-03-10 08:27 (152 bytes , 45reads )
买房的人,都是活雷锋 － 西东南北风 　2016-03-10 08:35 (289 bytes , 57reads )
不是活雷锋，楼主不懂穷人的心 － solo_estoy 　2016-03-10 09:02 (58 bytes , 40reads )
所以，其实结论是 － 西东南北风 　2016-03-10 08:37 (118 bytes , 41reads )
接我上面的分析，我刚想起来一点 － jiatong32 　2016-03-10 09:28 (251 bytes , 42reads )
谢谢楼主的分析 － jiatong32 　2016-03-10 09:08 (745 bytes , 48reads )
没有楼楼看，后来一看，果然混乱 － 西东南北风 　2016-03-10 23:12 (173 bytes , 35reads )
我只是讲我自己的看法和做法， 不行吗？ － 西东南北风 　2016-03-10 23:10 (515 bytes , 37reads )
这个问题建议你在买房的时候和中介核实， 我的了解如下 － 西东南北风 　2016-03-10 23:02 (852 bytes , 46reads )
楼主你的逻辑太乱了，我只是反驳你认为比坡县政府聪明的帖子 － solo_estoy 　2016-03-10 22:51 (326 bytes , 46reads )
wow 这也可以？ － 西东南北风 　2016-03-10 22:21 (432 bytes , 43reads )
楼主你这样理解错误了，政府并没有补贴你 － solo_estoy 　2016-03-10 21:28 (476 bytes , 48reads )
同意 － 信长 　2016-03-10 21:26 (158 bytes , 45reads )
所以楼主你可以分享一下 － greenfox 　2016-03-10 21:13 (273 bytes , 47reads )
赫赫 － chriszzc 　2016-03-10 19:09 (333 bytes , 38reads )
请教楼主，虽然云里雾里的 － jiatong32 　2016-03-10 17:33 (517 bytes , 40reads )
我有算过, 有全部的计算结果 － 西东南北风 　2016-03-10 17:15 (276 bytes , 43reads )
你算一下吧, 用excel － 西东南北风 　2016-03-10 17:12 (205 bytes , 44reads )
其实这是CPF的漏洞或者是补贴(暗) － 西东南北风 　2016-03-10 17:10 (386 bytes , 46reads )
我明白你的意思了，每次都要读两遍以上才能懂，囧 － jiatong32 　2016-03-10 17:00 (319 bytes , 73reads )
你的假设有问题实际上不支持你的观点 － chriszzc 　2016-03-10 16:59 (161 bytes , 48reads )
楼主我晕了呀 － jiatong32 　2016-03-10 16:54 (250 bytes , 46reads )
未必, 如果你的CPF余额,和贷款一样多 － 西东南北风 　2016-03-10 16:54 (205 bytes , 69reads )
2套房都要还贷款 － chriszzc 　2016-03-10 16:44 (207 bytes , 44reads )
这里可以解释一下吗? － 西东南北风 　2016-03-10 16:31 (335 bytes , 51reads )
我这里再加一句,如果你在CPF中保留一些余额 － 西东南北风 　2016-03-10 16:25 (405 bytes , 51reads )
是的，payback － chriszzc 　2016-03-10 15:39 (141 bytes , 40reads )
Return period? － solo_estoy 　2016-03-10 15:31 (166 bytes , 41reads )
不是学金融的伤不起。。。 － jiatong32 　2016-03-10 15:21 (154 bytes , 77reads )
这么简单的不需要计算的啊 － chriszzc 　2016-03-10 15:00 (219 bytes , 35reads )
嗯嗯，你概括得很精确 － jiatong32 　2016-03-10 14:44 (194 bytes , 35reads )
其实就是2套都贷款做房奴给银行打工 － chriszzc 　2016-03-10 14:19 (551 bytes , 43reads )
楼主提醒我了，可是对我来说迟了 － jiatong32 　2016-03-10 13:58 (472 bytes , 38reads )
没有房子的那个,可以贷80%啊 － 西东南北风 　2016-03-10 13:10 (310 bytes , 32reads )
因为买HDB再买公寓的话 － jiatong32 　2016-03-10 12:52 (263 bytes , 42reads )
一个月1.2K贷款,为什么要5年就还完? － 西东南北风 　2016-03-10 11:37 (254 bytes , 181reads )
谢谢小叶指出的政策 － jiatong32 　2016-03-10 11:13 (661 bytes , 42reads )
凡事都是量力而行，超过自己的能力范围就不好了 － 小叶女贞 　2016-03-10 10:24 (600 bytes , 50reads )
这样算就是2套房都贷款 － chriszzc 　2016-03-10 10:11 (705 bytes , 58reads )
组屋如果是跟hdb贷款 － 蚂蚁奶糖 　2016-03-10 10:05 (169 bytes , 192reads )
*拿掉一个人的名字 － 小叶女贞 　2016-03-10 09:49 (155 bytes , 46reads )
ec分权拥有的话，拿到一个人名字 － 小叶女贞 　2016-03-10 09:49 (271 bytes , 106reads )
卖出的时候不用 － jiatong32 　2016-03-10 09:23 (209 bytes , 47reads )
请教层主 － 崖士蛮 　2016-03-10 09:13 (32 bytes , 49reads )
看了一下，感觉跟我家很像啊 － chriszzc 　2016-03-09 22:23 (316 bytes , 55reads )
你居然在讨论EC － 萧萧笑笑 　2016-03-09 22:21 (57 bytes , 61reads )
我怎么觉得我是最适合谈的人呢？ － 西东南北风 　2016-03-10 05:57 (565 bytes , 53reads )
楼主有两套房子还要思考要不要买EC － 滚雪球 　2016-03-10 11:20 (42 bytes , 60reads )
风兄莫生气 看懂的自然懂了 － double11 　2016-03-10 07:27 (26 bytes , 49reads )
自说自话 － 西东南北风 　2016-03-09 21:39 (84 bytes , 69reads )
是你标题没说只看收益不考虑生活质量，就问了这个问题…… － 小妖霖霖 　2016-03-09 21:54 (300 bytes , 100reads )
hehe － greenfox 　2016-03-09 22:21 (100 bytes , 46reads )
只是想没行动，什么都没有 － 大叔一名 　2016-03-09 21:53 (0 bytes , 65reads )
看买家想要什么样的生活质量了，住二手HDB的生活质量和住新EC的还是不一样吧。 － 小妖霖霖 　2016-03-09 21:32 (297 bytes , 90reads )
啊 － king 　2016-03-09 22:10 (21 bytes , 86reads )
刚买，还没那么快损失 － 萧萧笑笑 　2016-03-09 22:17 (3 bytes , 50reads )
壕你表这样…… － 小妖霖霖 　2016-03-09 22:15 (64 bytes , 75reads )
矛盾吗？不会吧 － 西东南北风 　2016-03-09 21:37 (114 bytes , 62reads )
但是买家能买HDB或者EC，肯定是第一套房了。 － 小妖霖霖 　2016-03-09 21:47 (264 bytes , 68reads )
杜老板哪篇文章啊 求链接 － qingtian 　2016-03-09 22:19 (10 bytes , 45reads )
见内~~~ － 小妖霖霖 　2016-03-09 22:27 (3573 bytes , 546reads )
有点没看懂。 － daydayup18 　2016-03-10 13:27 (199 bytes , 56reads )
一房式租金这么贵？ － vitesse 　2016-03-10 08:51 (269 bytes , 56reads )
多谢多谢 － qingtian 　2016-03-09 22:56 (55 bytes , 93reads )
好想写一篇心得 － x4 　2016-03-09 22:43 (104 bytes , 62reads )
楼主是否忘了【考虑买EC的买家，基本上都是已购有二手HDB在自住】这个事实 － cqb3172 　2016-03-09 20:49 (0 bytes , 76reads )
求reference － double11 　2016-03-10 07:34 (0 bytes , 42reads )
无差别， 因为不能同时拥有EC和HDB － 西东南北风 　2016-03-09 20:53 (141 bytes , 72reads )
那你算过没？等待EC的那几年时间，要付多少房租？ － cqb3172 　2016-03-09 20:55 (0 bytes , 79reads )
不懂你说什么？ 是附和我还是在质疑？ － 西东南北风 　2016-03-09 21:01 (84 bytes , 65reads )
与结论无关 － cqb3172 　2016-03-09 21:23 (193 bytes , 65reads )
我的算法是不对， 为了防止喷子，故意简化了数字 － 西东南北风 　2016-03-10 06:05 (492 bytes , 53reads )
同意，楼主的命题就不对 － solo_estoy 　2016-03-09 21:34 (84 bytes , 68reads )
是啊，楼主是CPF里OA+SA有六十万的人…… － 小妖霖霖 　2016-03-09 21:38 (0 bytes , 353reads )
是我看错了 － 西东南北风 　2016-03-09 21:34 (50 bytes , 81reads )
这个。。。 － 一米阳光 　2016-03-09 20:46 (63 bytes , 61reads )
基本点是，怎么样最快拥有两套以上的房子-cash cow － 西东南北风 　2016-03-09 20:59 (278 bytes , 91reads )
我知道的买ec的 － 一米阳光 　2016-03-09 21:23 (98 bytes , 71reads )