背景：

组屋各种好：总价低，租金回报率高

组屋致命缺点：时间、机会成本高，5年绑得好难受

组合：

1. 如果您还没买房 ，把组屋当做头套房，夫妻购房的话，可以用公民身份单独购房，把所有津贴和可动用现金、公积金及贷款，资金组合最大化后买一套“住宜居、租赁旺”的房子。5年内积攒公寓首付，5年满，另一人买公寓。用足贷款杠杆投资公寓时，公寓100万买，5年后100万卖，在没有严重通货膨胀+低利率环境的状况下，都是赚的---增值/本金ROI投资回报率角度测算。

2. 如果您现在是夫妻联名拥有组屋 ，可以直接购置二套房，加上至少12%的额外印花税，长远持有不会亏，但是赚头不大。一个重要考量因素是：现在的组屋价值大不大？　如果是70/80/90万的高值组屋，保留它，直接上二套，还有点意义；如果是低于50万的组屋，保留它加税买二套，就不大划算，可以直接参考第1条的方式重新买高值组屋，但得锁5年。

3. 首选高值：70/80/90万的高值组屋，租金回报率约等同于140/160/180万的公寓，但是贷款才仅仅52.5/60/67.5，而公寓贷款是105/120/135，租金相近、首付和贷款少了一半，租金/本金的ROI投资回报率组屋就远高于公寓，5年锁定期就还划算，时间、机会成本就很大程度的冲销了。

4.“ 高值组屋 + 公寓 ”VS“ 公寓 + 公寓 ”，前者的总投入和总负债少于后者；如果侧重考量长期租金回报率，前者优于后者；如果考量短期增值回报，且加足贷款杠杆的话，增值/本金的ROI后者一般强于前者。

客户A1，5年攒够首付后，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金+少量现金=公寓月供+组屋月供。20年后，2套房贷款都会还清，全款拥有。

客户A2：BTO组屋还清，出租组屋并买公寓，组屋租金+个人公积金=公寓月供。20年后，公寓贷款将能还清。

客户B，不是组屋粉丝，卖一买二，两套公寓，一套租金稍微再加点现金可以付清月供；另一套自住，改善居住为主，视作强制自己存款。30年后可以拥有两套全款付清的房子。

两套房是我们大众都可以实现的配置组合，在5到10年的期限内安排好，年龄变大后，可以提供孩子的教育基金或者我们的养老资金。