再转发一贴，各位现在打算买房之前，先读一下这篇文章
(也许我之前对美国经济和中国经济二次探底，国内楼市大幅下跌的判断你不一定认同我的观点。但是还是请你耐心读读这篇转载的文章，在你打算投资的时候，应当时刻谨记风险）
转载，写自曹仁超
8月15日，周日。我老曹有以下疑问：一、去年3月开始这次经济复苏是透过量化宽松政策制造出来的，而非自然发生。二、虽然动用咁多蚊年，但美国失业率继续高企。三、至今量化宽松政策可动用的资金已花掉80%。四、房地产市场仍然一塌糊涂，没有一次经济衰退而股市不大跌的。
如果你的入息按年上升、如果利率按年下跌，借钱买楼系冇问题嘅。不过，如果你的入息已停滞不前，而利率则跌无可跌，你却仍然借钱买楼，便祝君好运矣。
美楼价二次探底
上周二联储局宣布QE2，但上周三起美股却大跌，理由是美国经济增长又再次放缓。贝南奇都几可怜！上一次量化宽松计划在股市熊市低潮推出，这次却在股市完成最大反弹之后。透过买入有毒资产去刺激经济增长，过去十六年日本央行已用过多次，成果一次较一次差。美国可以例外吗？2001年1月起那次，减息、美汇下挫、减税三管齐下，才引发2003年至2007年的繁荣期。这次量化宽松政策又如何？联储局已在自掘坟墓中。
自1987年格蛇上任后，每次股市下跌他都放宽银根及减息，呢一招令美股出现二十五年牛市（由1982年起计）；贝南奇接手后呢招却行唔通，去年3月使出量化宽松政策才有反应，但上周二再出招市场却无甚反应。货币政策可以改变小气候，但大气候仍由趋势决定。今天美国大势已去，自5月失去房地产税务优惠后，楼价第二次探底
统计数字显示，六十五岁以上美国人有80%持有物业，三十五岁以下年轻人43%持有物业。其中37%业主已完成供楼，大部分六十五岁或以上，物业平均价值23.2万美元（三十五岁以下物业平均价值8.7万美元，扣除欠款约值1.2万美元）。退休时最多人做的事是卖掉大屋搬到小镇居住，上述行为对2030年前美国物业价格影响十分大。美国房地产呆滞，加上失业率高企，令这次经济复苏面对前所未有之压力。今年6月美国人储蓄率回升到6.4％，为十八年内新高；个人收入自去年9月起上升以来，7月首次下跌。美国人增储蓄减消费，令两年期国债孳息率低于0.5厘，十年期国债孳息率只有2.82厘（4月份是4.01厘）。今年上半年投资者共购入1365亿美元的债券基金，而同期只购入89亿美元股票基金。2007年10月到2009年3月美国家庭共失去19.7万亿美元，相当于全部财富65.9万亿美元的30％。上述因素引发了储蓄率上升（最低储蓄率是2005年4月，只有0.8％）。
2008年美国随着资产价值下跌，引发私人及企业减债潮，即使利率一降再降，仍无阻引发通缩恐惧。去年3月起透过政府增加借贷而令GDP再度增长，但私人及企业减债不断，结果政府借贷由2008年中的9500亿美元升到今年第一季的13万亿美元。目前面对的问题不是政府何时退市，而是华府能否进一步增加借贷？任何事都有极限，就算政府亦不可无止境地增加借贷。未来美国经济到底是阿根廷式还是日式？
2006年起过去五年，大赢家是美债持有人，不是股票持有人，更加不是物业持有人。由于消费占美国GDP 79％，当美国人不再增加消费，后果如何？短期利率在2008年年底已见0.25厘，两年期债券息率亦低于0.5厘，十年期息率亦下跌不少。去年3月量化宽松政策下制造经济复苏，到今年上半年GDP增长已放缓，估计明年更只有1.9％（原先估计2.4％）；若不延长殊仔的退税计划，明年美国GDP增长率更接近零！贝南奇正努力阻止日式衰退在美国出现，且看结果如何？ECRI（The Economic Cycle Research Institute）的WLI（Weekly Leading Index）自今年4月30日起每周皆回落，代表未来美国经济情况令人忧心。
中国两次恶性通胀
中国由实施改革开放政策开始至今，曾面对两次恶性通胀。首先发生于1988年。随着发展需要，政府不断扩大货币供应，到1988年第四季市场上货币流通量达2134亿元人民币，但物资仍按管制价格出售，因而出现供应短缺，大家只可排队购买，只有小部分物资在自由市场上高价出售。有政府官员拿受管制的物资到黑市出售赚钱，他们俗称‘倒爷’。为解决此问题，赵紫阳执行‘硬闯物价关’政策，令过去卖20元一瓶的酒一下子涨到200元，甚至火柴、厕纸都出现供不应求（因为有物资在手者索性不卖），成为1989年**事件的导火线（1988年物价取消管制令价格狂升，到1989年上半年物价狂升几倍到十倍）。物价狂升令人民币在外汇调剂中心不断跌价，令中国通胀率进一步恶化。直到上海朱在94年1月宣布取消外汇调制中心，并决定1美元兑8.7元人民币，以后许升不许跌，再利用大幅加息去打击物价，才令通胀洪峰过去，高峰是1994年10月中国CPI全年升幅达24.1％。随之而来是1997年亚洲金融风暴，东南亚不少国家透过货币贬值去争取出口订单，令中国产品出口急跌；由于人民币许升不许跌无法贬值，1998年中央提出出口退税17.5％方案去支援出口业务，从此令中国走上‘出口大国’之路。2002年中国加入WTO，到2009年中国以出口量计世界排名第一位。出口赚回来的外汇卖给国家变成人民币，令人民币供应大升，资金为寻找出路大量流入股市楼市。2003年起中国面对资产价格升值潮；2005年7月中央宣布人民币升值，反令更多资金流入中国炒资产升值。2007年10月股市泡沫爆破，但内地楼价一直上升到今年4月。事实上，如今中国面对的通胀率，同1988年及1993年比较仍低很多。
1970年代的‘一孩政策’，令中国一向供应充足的廉价劳动力到2005年起步入供应不足期。由农村流向非农业的劳动力下降，令中国低工资时代结束，但服务业成本则不断上升，例如幼儿园收费由每月200元至300元升到1400元至1700元，上述未计校车费、兴趣班收费、书本费；每月买菜钱由1500元涨到2500元，停车位由每月400元涨到600元。虽然工资涨了，但支出涨幅更大，遑论楼价一下子涨了一倍以上。上述开支大部分皆不列入CPI内，令内地CPI升幅表面看不大（约3％左右），但日常开支却大增。且说房租，广州天河区39方米（420方呎）月租由1800元升到2500元；北京同类房子月租由2080元上升到2400元，升幅17％；环境好一点的如74方米（800多方呎）在广州月租由2600元上升到3300元；在北京由3180元上升到3800元。涨幅更大的是商铺，一般升幅在50％或以上，不少商铺月租由25000元上升到37000元仍十分抢手。
香港在1982年至1997年亦曾面对上述情况，所不同者是香港转型期间遇上美元贬值及美元利率回落，令资产价格升值幅度十分大。反之，这次中国经济转型期美元贬值及美元利率回落期大致上已完成，未来内地股市及楼价升幅同1982年至1997年香港不可同日而语。
转载，写自曹仁超
8月15日，周日。我老曹有以下疑问：一、去年3月开始这次经济复苏是透过量化宽松政策制造出来的，而非自然发生。二、虽然动用咁多蚊年，但美国失业率继续高企。三、至今量化宽松政策可动用的资金已花掉80%。四、房地产市场仍然一塌糊涂，没有一次经济衰退而股市不大跌的。
如果你的入息按年上升、如果利率按年下跌，借钱买楼系冇问题嘅。不过，如果你的入息已停滞不前，而利率则跌无可跌，你却仍然借钱买楼，便祝君好运矣。
美楼价二次探底
上周二联储局宣布QE2，但上周三起美股却大跌，理由是美国经济增长又再次放缓。贝南奇都几可怜！上一次量化宽松计划在股市熊市低潮推出，这次却在股市完成最大反弹之后。透过买入有毒资产去刺激经济增长，过去十六年日本央行已用过多次，成果一次较一次差。美国可以例外吗？2001年1月起那次，减息、美汇下挫、减税三管齐下，才引发2003年至2007年的繁荣期。这次量化宽松政策又如何？联储局已在自掘坟墓中。
自1987年格蛇上任后，每次股市下跌他都放宽银根及减息，呢一招令美股出现二十五年牛市（由1982年起计）；贝南奇接手后呢招却行唔通，去年3月使出量化宽松政策才有反应，但上周二再出招市场却无甚反应。货币政策可以改变小气候，但大气候仍由趋势决定。今天美国大势已去，自5月失去房地产税务优惠后，楼价第二次探底
统计数字显示，六十五岁以上美国人有80%持有物业，三十五岁以下年轻人43%持有物业。其中37%业主已完成供楼，大部分六十五岁或以上，物业平均价值23.2万美元（三十五岁以下物业平均价值8.7万美元，扣除欠款约值1.2万美元）。退休时最多人做的事是卖掉大屋搬到小镇居住，上述行为对2030年前美国物业价格影响十分大。美国房地产呆滞，加上失业率高企，令这次经济复苏面对前所未有之压力。今年6月美国人储蓄率回升到6.4％，为十八年内新高；个人收入自去年9月起上升以来，7月首次下跌。美国人增储蓄减消费，令两年期国债孳息率低于0.5厘，十年期国债孳息率只有2.82厘（4月份是4.01厘）。今年上半年投资者共购入1365亿美元的债券基金，而同期只购入89亿美元股票基金。2007年10月到2009年3月美国家庭共失去19.7万亿美元，相当于全部财富65.9万亿美元的30％。上述因素引发了储蓄率上升（最低储蓄率是2005年4月，只有0.8％）。
2008年美国随着资产价值下跌，引发私人及企业减债潮，即使利率一降再降，仍无阻引发通缩恐惧。去年3月起透过政府增加借贷而令GDP再度增长，但私人及企业减债不断，结果政府借贷由2008年中的9500亿美元升到今年第一季的13万亿美元。目前面对的问题不是政府何时退市，而是华府能否进一步增加借贷？任何事都有极限，就算政府亦不可无止境地增加借贷。未来美国经济到底是阿根廷式还是日式？
2006年起过去五年，大赢家是美债持有人，不是股票持有人，更加不是物业持有人。由于消费占美国GDP 79％，当美国人不再增加消费，后果如何？短期利率在2008年年底已见0.25厘，两年期债券息率亦低于0.5厘，十年期息率亦下跌不少。去年3月量化宽松政策下制造经济复苏，到今年上半年GDP增长已放缓，估计明年更只有1.9％（原先估计2.4％）；若不延长殊仔的退税计划，明年美国GDP增长率更接近零！贝南奇正努力阻止日式衰退在美国出现，且看结果如何？ECRI（The Economic Cycle Research Institute）的WLI（Weekly Leading Index）自今年4月30日起每周皆回落，代表未来美国经济情况令人忧心。
中国两次恶性通胀
中国由实施改革开放政策开始至今，曾面对两次恶性通胀。首先发生于1988年。随着发展需要，政府不断扩大货币供应，到1988年第四季市场上货币流通量达2134亿元人民币，但物资仍按管制价格出售，因而出现供应短缺，大家只可排队购买，只有小部分物资在自由市场上高价出售。有政府官员拿受管制的物资到黑市出售赚钱，他们俗称‘倒爷’。为解决此问题，赵紫阳执行‘硬闯物价关’政策，令过去卖20元一瓶的酒一下子涨到200元，甚至火柴、厕纸都出现供不应求（因为有物资在手者索性不卖），成为1989年**事件的导火线（1988年物价取消管制令价格狂升，到1989年上半年物价狂升几倍到十倍）。物价狂升令人民币在外汇调剂中心不断跌价，令中国通胀率进一步恶化。直到上海朱在94年1月宣布取消外汇调制中心，并决定1美元兑8.7元人民币，以后许升不许跌，再利用大幅加息去打击物价，才令通胀洪峰过去，高峰是1994年10月中国CPI全年升幅达24.1％。随之而来是1997年亚洲金融风暴，东南亚不少国家透过货币贬值去争取出口订单，令中国产品出口急跌；由于人民币许升不许跌无法贬值，1998年中央提出出口退税17.5％方案去支援出口业务，从此令中国走上‘出口大国’之路。2002年中国加入WTO，到2009年中国以出口量计世界排名第一位。出口赚回来的外汇卖给国家变成人民币，令人民币供应大升，资金为寻找出路大量流入股市楼市。2003年起中国面对资产价格升值潮；2005年7月中央宣布人民币升值，反令更多资金流入中国炒资产升值。2007年10月股市泡沫爆破，但内地楼价一直上升到今年4月。事实上，如今中国面对的通胀率，同1988年及1993年比较仍低很多。
1970年代的‘一孩政策’，令中国一向供应充足的廉价劳动力到2005年起步入供应不足期。由农村流向非农业的劳动力下降，令中国低工资时代结束，但服务业成本则不断上升，例如幼儿园收费由每月200元至300元升到1400元至1700元，上述未计校车费、兴趣班收费、书本费；每月买菜钱由1500元涨到2500元，停车位由每月400元涨到600元。虽然工资涨了，但支出涨幅更大，遑论楼价一下子涨了一倍以上。上述开支大部分皆不列入CPI内，令内地CPI升幅表面看不大（约3％左右），但日常开支却大增。且说房租，广州天河区39方米（420方呎）月租由1800元升到2500元；北京同类房子月租由2080元上升到2400元，升幅17％；环境好一点的如74方米（800多方呎）在广州月租由2600元上升到3300元；在北京由3180元上升到3800元。涨幅更大的是商铺，一般升幅在50％或以上，不少商铺月租由25000元上升到37000元仍十分抢手。
香港在1982年至1997年亦曾面对上述情况，所不同者是香港转型期间遇上美元贬值及美元利率回落，令资产价格升值幅度十分大。反之，这次中国经济转型期美元贬值及美元利率回落期大致上已完成，未来内地股市及楼价升幅同1982年至1997年香港不可同日而语。
Huasing Association 1999 - 2013