写的挺正确的99年的房价要上涨必须要有足够快的经济增长和物价上涨速度来支撑 和国内相比20年前新币对人民币4.7左右 20年后4.9。几乎不变 20年来国内工资涨了多少倍，物价涨了多少倍？ 新加坡涨幅完全没法比。归根结底还是发展速度太慢。和国内发展速度不是一个量级上的 　 (more...)

【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨考虑一个合理的场景，包括几个假设 1. 房子40年后因为老旧就不适合居住，实际使用价值快速趋向于0. 2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%，每个项目都有差别，大概是这个周围。 3. 假设新房每隔20年翻一翻，新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然，这是一个很强的假设，差不多年均涨3.5%，以新加坡现在的发展程度，我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。 　 可以得到： 1. 假如新房子开始100元，40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。 2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc，否则开发商最多240收你的地（这是包含了开发商top up lease的成本；另外，拆房子其实也不便宜，开发商其实最愿意拿raw land）。实际操作里死扛的房子有，但很少。 3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高，因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。 4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元，而且得有相当大的空间，否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆，很乐观了。 5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%，这里面买家还要考虑室内装修折旧，7%都不容易。 　 国内大中城市过去20 (more...)