我经常写文章谈房地产政策，很多人不感兴趣。他们最常问的是：房价还会不会涨？我所在的城市，房子还能投资吗？

对于这类问题，我通常不作回答。很多人误解经济学，以为它和投资类似，学了就会发财。事实上，经济学和投资大不相同。投资基于逻辑分析，更多还是依赖经验知识。一个城市好坏，人口结构，就业环境，发展前景，这些都需要深入了解。影响房价的因素那么多，哪个作用更大些？很多投资高手的直觉，其实就是难以名状的经验。

你问某个城市房价涨不涨，我要去做很多功课，最后只能得出粗浅的判断。我不是这个行当的专家，不敢准确预判。任何投资决策，多少都有些赌的意味。如果成功倒还罢了；若是失误，我实在于心不安。

经济学不是投资学，这不意味着经济学无用。住房是基本需求，房子是投资品，自然受供求关系的约束。在大观念的框架下，懂点经济学，总比满脑子错误知识要好得多。

通货膨胀催生需求。大通胀时代，会有很多钱涌到房地产市场。通胀鼓励负债，买五百万房产，首付100万，负债400万，你还要付利息。只要持续通胀，银行那点利息在通胀率面前，根本就不算什么。通胀会帮你一点点减轻债务负担。在一个吃碗面条200块钱的时代，你还会为两万块钱月供发愁吗？

从供给的角度说，土地供应是影响房价的重要因素。一线城市，需求本来就旺盛，政府一控地，新增住房面积就要减少，价格立刻被抬了起来。三线以下的城市，通胀的作用不太显著，影响房价的最重要因素是土地。中国政府的财政结构是强干弱枝，地方政府收入高度地依赖卖地。政府努力卖地，住房供给充分，房价怎么会暴涨？

理解供求关系，观察五花八门的房地产政策，你就会廓然一清。呼吁央行放水，刺激房价的，就是在呼吁搞通胀。呼吁政府减少卖地、停止卖地，就是嫌房价不够高。限贷、限购、限开发，多如牛毛的管制，其实都在催高房价。如果你听到有人鼓吹房产税，说房产税利于降房价，你可以把他认定为笑话。

说了这么多，很多人以为我在鼓吹买房。还是那句话，投资是投资，需要分析经验知识，判断不同因素的权重。经济大环境有晴有阴，一旦发生经济危机，出现大量失业，房地产价格暴跌，这是常见的历史现象。

此外，在房地产市场，既有不靠谱的政府胡闹，也有好政策；开发商建房，也在鼓吹造势。市场上还有狂热人群，他们像羊群一样，在颠簸的船上奔来跑去。他们对房价涨跌的效大效应，不能被忽视——作出个体化、经验式的判断，自然要靠具体的知识。

我是去年底买的房，几个月之后，北京就经历一波房价大涨。庆幸之余，我会思考：放在今天我还会买房吗？我恐怕不会。担心房价见顶，价格回调，一两年周期不算短，从投资看，很不划算。最主要原因，是负担不起。

北京房价已经很高，我要借一笔钱作首付，还有高额按揭。一旦房价下跌超过30%，持续时间稍长，这笔投资就是巨亏，生活会受到影响。再有投资机会，只好眼睁睁看着它溜走。一上一下，会不会对心态造成冲击？我不冒这种风险。一辈子这么长，何必置于巨大风险之下，一朝惨败，好几年才能爬起来。

面对房价还没涨的大城市，实在是想买房，可以考虑。对于刚刚经历暴涨的城市，除非需求迫切，还能承担下跌30%的风险，近期可以暂缓。那些纯粹想赌一把，同时输不起的人，我看还是算了吧。