以蓝线某地铁上的房子为例。100万小两房买来投资，假设第一套房已经还完。印花税多交12万。 出租每个月2000出，扣掉物业管理费和杂费啥的一年挣2万。贷款70万20年每个月还2800左右。 第一，租金还不了贷款，还要加现金。 第二，15万税没了，加30万首付锁死了，我买个2%回报率的bond 一个月也有7、800块的cash。 第三，三四年后如果要卖， 需要至少卖到116万以上才能把印花税，利息还有损失的投资收益弥补回来， 这还是保证房子一直能出租的情况下。。。 我这四年就算不投资，45万现金买个bond也能挣4万块。。。。要是四年前买了FAANG的股票基本可以半退休了。。。

以蓝线某地铁上的房子为例。100万小两房买来投资，假设第一套房已经还完。印花税多交12万。 出租每个月2000出，扣掉物业管理费和杂费啥的一年挣2万。贷款70万20年每个月还2800左右。 第一，租金还不了贷款，还要加现金。 第二，15万税没了，加30万首付锁死了，我买个2%回报率的bond 一个月也有7、800块的cash。 第三，三四年后如果要卖， 需要至少卖到116万以上才能把印花税，利息还有损失的投资收益弥补回来， 这还是保证房子一直能出租的情况下。。。 我这四年就算不投资，45万现金买个bond也能挣4万块。。。。要是四年前买了FAANG的股票基本可以半退休了。。。

肉疼我是这么算的，假设买第二套一房投资，房价80万。 1. 假设长期平均每年通货膨胀3%，房价增值理论上应该和通胀持平，也算3%。每年增值2万4 2. 99年地契公寓，不太严谨的算每年1%贬值。每年贬值8000 3. rental yield 3%，扣除空窗期，中介费，物业，房产税剩2%。每年1万6 4. 杠杆因素。假设第一套没还清，第二套首付50%。以80万一房为例，首付加税65%，52万，是实际投入。40万贷款，按2%利息算，假设你还年轻，30年贷款，月供1500，利息部分是660，每月逐渐递减。每年利息不严谨的算8000 5. 综上所述，每年收支为24000-8000+16000-8000，得每年增值就是2万4。 6. 实际收益率2万4/52万，平均每年4.6%。 风险因素 1. 入场时机，入到高位就惨了，降温措施下，坡县房价算是四平八稳。 2. 利息上涨。前两年许多人吵着美国加息，有人预测会涨到4.5%以上。这阵风暂时是过了，但是放在30年的长度上看，还是有利息上涨风险。这时候就要看租金够不够养月供，按3.5%算，40万30年贷款，月供可以上涨到1800。80万一房租金大概在2000之上，所以以租养贷，基本还算稳。但是每年利息部分就会从8000变成14000，收益率下降为1万8/52万，得3.5%。 3. 租金下跌，这个就要看经济环境了，对坡县经济，政府应变的信心。 4. (more...)