投资REIT不会包赚

林婉诗(2005-07-29)

　　房地产投资信托(REIT)对投资者有很大的吸引力，但它不是一个“包赚”的投资工具。淡马锡控股执行董事何晶认为投资者不应忽略投资风险，并应该学习分辨REIT的优劣，尤其是注意信托管理人的专业精神、诚信和实力。

　　何晶昨晚在丰树物流信托的首日交易(IPO)庆贺晚宴上说：“基本上，任何REIT的优势，不仅取决于资产与租户的实际和财务素质，同时也取决于信托管理人在发掘和提升房地产价值方面的诚信及商业嗅觉。”

　　她说，投资REIT的最大风险之一是：信托管理人进行不明智的资产收购。

　　如果信托管理人不注意受托责任(fiduciary duty)、缺乏道德责任，他们可能会一味顾着扩大房地产组合规模，而不考虑房产的素质和价值是否可保持。

　　信托管理人的酬劳如果是根据资产价值及收购规模来计算，这种问题会更加严重。

　　何晶举例说，一个不负责任的信托管理人可能会与面对财务问题的房地产业主勾结，以高价买下房地产，而业主也答应比市场高的租金回租房地产。在这种情况下，股东的利益将受损。

制造假象

　　另外，信托经理在进行收购资产时，没有通过及时发行新的信托单位融资，也会制造一种假象，让股东以为收购对信托是有利的。这种作法使短期表现指标看起来很优异，但长期来说有损股东利益。

　　因此，股东必须注意未来的股息回报率有可能被削薄，并且了解任何收购所牵涉到的所有实际经济代价(economic cost)，才不会被低估的初步成本所欺骗。

　　何晶指出，新加坡的REIT投资者当中有16%是散户，这个比例比一般股票的5%散户投资者来得多。由于REIT不是一种零风险的投资，这也值得人们关注。

　　“任何市场，只要有一只害群之马，便能够破坏其他业者的信誉，并阻碍整个市场的进度。”

　　在积极推动REIT市场发展的当儿，何晶建议监管者和决策者也采取措施来提高市场的透明度，比如说加强管制REIT的财务披露条例、监管信托管理人的素质等等。

　　她也提出强制规定REIT接受信贷评估的建议。她认为，信贷评级有助于评估一个信托的信贷素质，反映信托的财务状况和租户的信贷素质。类似的信贷信息有助于股东作投资决定，并且在资产素质退步的情况下给股东发出警报。

　　何晶也强调董事部在保护股东利益方面扮演重要的角色。董事部应该和管理层之间保持一定的距离，并且有勇气裁退或聘请总裁。

　　何晶昨晚身在国外，她是通过视像会议向晚宴的出席者演讲。她相信，亚洲的REIT市场还有很大的发展空间，新加坡接下来10到20年是否能够吸引另外30到50个亚洲REIT前来上市，是一个挑战。