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汎港地产转战中国二三线城市

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● 杨永欣

　　中国二、三线城市的房地产投资项目风险较低、今后的需求和利润也会较高，汎港地产集团(Pan Hong Property Group)在新加坡上市融资后，会继续在这个领域里扩展。

　　集团执行主席汪林冰在受访时说，中国现在强调现代化和工业化，鼓励大量的农民进城转业为工业工人，并希望在2020年之前，有6亿农民从乡村走向城市。这些“新移民”初次离开乡村，往往会选择到二、三线的城市发展，他们到了那里之后，即使不买房子，也得找房子租，从而刺激当地的房地产市场。

　　他说：“我认为，二、三线城市的房地产项目，今后将会有它一定的潜能和增长空间。保守估计，中国二、三线城市的房地产价格过去几年每年增长10%至20%，这个增长率今后预计还会持续下去。”

　　在二、三线城市投资中上阶层房地产项目已有10多年、同时也是中国浙江第一名外资房地产投资者（汎港地产是家香港公司）的汪林冰也说，二、三线城市居民的人均可支配收入相对来说，比一线城市的居民来得高，买房子须要贷款的只有约30%，也就是说，风险较低。

　　汪林冰指出，二、三线城市房地产的价格目前在一平方米3000人民币至5200人民币之间，一线城市的房地产价格则是二、三线城市的3至5倍，在9000人民币至2万4000人民币之间。根据统计，一线城市居民的人均收入，却只有二、三线城市居民的1.5至2倍。

　　“根据以上的数据来看，非常明显的，二、三线城市居民的人均可支配收入相对来说，比一线城市的居民来得高。二、三线城市居民若每个月赚取2000人民币，比一线城市居民的3000人民币来得少，但他们（在房地产）的消费能力却是较高的。在中国，一线城市居民买房子时，有高达80%须要抵押分期付款，这个比例在二、三线城市，却只有大约30%。”

　　汪林冰说，考虑了以上种种宏观因素后，集团今后决定把的发展策略锁定在中国二、三线城市的房地产项目上。来新加坡上市，除了要筹集资金扩展今后在这些城市的发展计划外，也希望在新加坡能够找到合适的投资伙伴，一同到中国的二、三线城市开发新的房地产项目。

　　汪林冰坦言：“汎港房地产集团在中国算是一家中型的房地产发展商，要继续大势扩展业务，必须与投资伙伴合作。若在香港上市，那里已有很多中国的房地产发展商挂牌，要吸引香港投资者一同合作较困难，反观在新加坡上市的中国房地产发展商只有一、两家，要在这里找到合适的投资伙伴较有机会。更何况，能在新加坡上市证明了集团的实力和可信度，新加坡的同行会较愿意与我们合作。”

新加坡房地产商感兴趣

　　汪林冰透露，自从新加坡市场得知汎港地产集团计划在新加坡上市以来，已有三家新加坡的房地产发展商与他接洽，希望能够一起进军中国的房地产市场。他也透露，接洽非常顺利，其中一些更是到了谈判的阶段，集团对中国的文化、房地产环境较熟悉，新加坡同行若与集团合作，在中国房地产项目的投资将事半功倍。

　　汎港地产集团目前在中国的发展项目包括吴兴八里店社区综合市场、以及湖州织里住宅与商业项目的第二阶段发展计划。不久后，集团也会展开南昌红谷凯旋和湖州华萃庭院的住宅与商业项目。

　　汪林冰说，在新加坡所筹集到资金，有40%将用于现有的开发项目，这就包括南昌红谷凯旋和湖州华萃庭院的建设投资。他也特别介绍了湖州华萃庭院的住宅与商业项目，这是在中国太湖旅游区旁的一项重大发展项目，发展模式模仿上海浦东的发展蓝图，集团将在这里建造共管排屋，竣工后相信会非常受欢迎。

　　至于其余的60%，汪林冰表示，集团将会开发新的投资项目，并购买新土地，供未来的发展用途。

　　汪林冰在访谈时也谈到了汎港地产集团的最大优势。他告诉记者，集团在2000年和2004年之间积极买地，现在，集团的总土地储备约46万平方米，在湖州、杭州和南昌的土地储备也处于中央地段，这些土地足以满足集团未来五至六年的发展计划。

　　他也说，由于土地都是在2000年至2004年之间购买的，成本较低，也就是说，集团未来几年的净利率净利润率预计会持续增加，到了2007年或2008年，预计达50%。

　　汎港地产集团今天起开始在我国发售1亿2500万普通股，500万股将公开发售，每股定价0.35元。售股活动将在本月18日截止，集团的股票预计在本月20日正式上市。

　　华丰(Hwa Hong)属下的全资子公司Singapore Warehouse私人有限公司将以每股0.35元，申请汎港地产集团（Pan Hong Property Group）私下配股中的2150万股，或汎港地产上市后的4.48％股权。

　　汎港地产前天（9月12日）起开始在我国发售1亿2500万普通股，其中1亿2000万股私下配售、500万股公开发售，每股定价0.35元。在扣除筹备上市的开销后，汎港地产预计能筹得3820万元的资金。售股活动将在本月18日中午12时截止，集团的股票预计在本月20日正式上市。

　

NTA賬面淨資產：通常不准確，因爲土地的賬面值爲其獲取成本，汎港的土地多為N年前獲取的，現在早已翻N番了。

Appraised NTA估值淨資產：根據新加坡交易所的上市規定，房地產公司上市前要請國際知名估值師爲其相關資產（土地儲備，在建項目，未售單位，投資物業等）估值，參考價值相對比較大。估值師的評估方法在其估值報道里有披露。汎港的估值師評估其土地儲備是參照周邊土地出讓交易而不是未來建成項目現金流再折成現值的方法，相對比較保守。

以上兩個招股書第54-55頁有披露，分別是每股新幣15。3分和43。1分（根據招股前股本）

Revalued NTA重估淨資產：基本和上面差不多，但是各個研究機構自己評估，主要是根據其項目及其土地儲備未來現金流之折現。其影響因素有未來房價，完成時間，折扣率等等，所以不同機構的估值通常不會一致。