发展费大幅上调　分析师感意外
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● 杨永欣　龚慧婷
尽管发展费再次上调是预料中事，但分析师表示，这次的大幅上调让人感到意外，它甚至可能是有史以来，最高的一次。

　　高力国际（Colliers）研究与咨询部主管郑惠匀说：“今年3月至8月间的土地交易活跃，因此发展费有显著的上调是预料中的事。不过，我们还是对大幅的上调感到意外，这可能是自政府制定发展费以来，上调幅度最高的一次。”

　　她指出：“政府已在今年7月份将发展费从原本的50％上调至70％，现在再大幅上调，明确显示政府有意让发展费更贴近目前的土地价值。”

　　郑惠匀说，在最新一轮的调整过后，发展费将更贴近最近成交的地价。例如，在这之前，雅茂公寓（The Ardmore）和景福苑（The Grangeford）的集体出售土地交易价，比利用它们之前的发展费，所计算出来的价格多出110％，随着新发展费的实施，这个差额现在已分别减少至27％和32％。

　　星展唯高达(DBS Vickers)分析师朱允行认为，调整幅度那么大，也显示集体出售市场在今年上半年非常蓬勃，像圣淘沙的非有地住宅，涨幅将近90％，就反映了此地段受欢迎的程度。

　　世邦魏理斯（CBRE）执行董事李晓和也说：“这一次的大幅调整的确让人意外，毕竟在今年7月间，发展费用已上调，且涨幅高达40％。”

集体出售速度将放缓

　　在谈到发展费再次调高对私宅集体出售的影响时，李晓和说，在某些程度上，这将放缓集体出售的速度。他指出，再加上屋主对房价的期望越来越高，发展商今后在收购集体出售项目时，可能就不再这么积极。他说：“非常明显的，公寓集体出售后的增值，政府将从中分到更大的份额。”

　　郑惠匀则说，7月和9月份发展费两次上调的双重打击，以及环球信贷吃紧的局势，预计会使发展商在投标集体出售项目时更加谨慎。此外，她也相信卖家今后所定下的目标价会更实际。她预测，集体出售地段在未来半年里的成交价增幅，可能不会比前半年出色。
　不过，郑惠匀也指出，整体经济的展望仍是乐观的，因此市场预计会继续对住宅房地产有一定的需求，也因为这样，对发展地段的需求预计会保持在健康的水平。
　　此外，政府即将通过的新法令，预计会减少集体出售地段的供应，这样一来，尽管发展商更谨慎、卖家的目标价更实际，她相信集体出售地段目前50％左右的认购率今后会增加。

　　莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管麦俊荣认为，住宅（非有地）房地产发展费现在再上调，再加上拟议中的集体出售新法令，将对住宅房地产市场造成不明朗的局面。这些改变会影响投资者的情绪，然后再波及集体出售的成交率。

　　他认为，涨幅超过100％，是非常罕见的。若卖主无意降低出售价格，一些发展项目可能无法成交，使得集体出售不得不放缓。

相信是增加政府税收的举措

　　麦俊荣说：“不过，整体而言，这对市场或许是件好事，因为屋主现在对他们房子的目标价相信会较实际。”

　　政府最近的一连串“动作”——包括修改分层地契法令，在7月份调高发展费等，加上股市近期下滑、市面上又出现一些有关集体出售项目的负面消息，促使朱允行相信，市场已转向比较“谨慎”的情绪。

　　但麦俊荣和第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣都相信，这是增加政府税收的举措。

　　邱瑞荣指出，发展商也可能把增加的成本转嫁到购买新公寓的买家身上，如此一来，私人房地产的价格或许会上涨更快。但他也同时指出，不是所有的集体出售项目都会受影响。那些不用增加容积率的私宅项目将不受到影响。　　

　　至于商业用途地段的发展费，麦俊荣说，中央商业区地段的发展费大幅上调并不让人意外，毕竟市区目前正面对办公楼吃紧的情况。
李晓和说，强劲的办公楼投资市场导致其发展费平均上调42％，其中珊顿道、莱佛士坊和滨海湾的增幅最显著。李晓和认为，珊顿道、莱佛士坊和滨海湾的一些商业项目，近期都以高价转手，相信是导致发展费大幅上调的原因。
　　卓登国际（Chesterton）研究部主管陈瑞谨也指出，最近商用项目，包括办公楼和酒店的销售转手情况良好，显示未来市场还是一片大好。

　　李晓和指出，酒店发展费上调23％，比3月份的27％稍低，但两次的调整，所有118个区都受影响。他认为，上调幅度不大，可能是因为从3月到8月，纯酒店地段的发展项目只有两个的关系。他也相信，随着旅游业发展蓬勃，酒店房间短缺，发展费用上涨不会影响发展商对这些地段的兴趣。