2007年10月10日，由华夏时报主办，新浪财经频道协办的SOHU中国-华夏理财大讲堂在北京索菲特大饭店开讲，议题为港股走势及投资策略。中国著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮先生；上海睿信投资管理有限公司董事长李振宁先生；SOHO中国有限公司董事会主席潘石屹先生均出席并发表观点，以下是实录：

　　水皮： 各位来宾下午好，今天是一个好日子，一方面是我们华夏理财大讲堂开张的日子，另一方面是SOHO中国上市的庆功热。潘总有创意，把两个合而为一，就变成SOHO中国华夏大讲堂，我觉得这是一个很好的开端。刚见到他吧，说很久没见面了，我一算也就个把月，这个把发生的事让很多人想不通，说潘总的身价涨了20倍，我心想见了潘总心里会不会不自在，今天跟中国首富见面。如果SOHO中国在内地上市，潘氏夫妇的身价可能就是零外刷新，这只是一个数字游戏。也是一个资源优化配置，就是把钱都配置到能干的人哪里去，所以就导致他身价倍增。我们现在搞华夏理财大讲堂，很大一个原因也是希望把老潘这样的财富倍增数传导给各位。希望各位的财富在难得的一个时代里面能够出现跟这个时代相吻合的增长速度，不要贬值。但是手上那么多的资金放在那里，如果不进行有效的理财和投资的话，也是一个悲剧。这是我们发起华夏大理财的初衷。今天是开通这列车的前夕，老潘又是大家关注的人物，所以我们就以港股的走势作为我们的开场白，我们今天请出潘总到场之外，还有非常非常资深的实战派的专家李振宁先生，李总投资港股比巴非特还早，彻得比巴菲特还晚。所以他的心得和体会对我们很有用的。现在首先欢迎潘总致词。

　　潘石屹：我对这个香港股票确实不明白，到现在为止从来没有买过一分钱的股票，中国的股票也好，外国的股票也好。我就谈一点自己体会最深的，就是差不多一个月时间正好是绕着地球转了一圈，推销我们的股票。第一站是香港，到香港去以后我就觉得他们叫“路演”确实是非常痛苦的一件事情，因为一天要开十多个会，吃不上喝不上，因为吃的都是冰凉的菜叶子，他们叫沙拉，我是喜欢吃点热乎的，可是外国人不喜欢吃这些东西，而且开这个大型的会都吃菜叶子，别的东西没有。香港我体会到这些机构投资者对房地产公司的看法就问土地储备，说是你有多少土地储备，他们在中国在香港上市的土地储备背得一清二楚，问我有多少，我说只有100万，他们说你只有100万？他们就不断的问我土地储备问题。我一天一天见10多拨都给他们讲这个问题。香港是一个小地方，每个地方和每个地方的差异不大，他们认为有土地储备就能赚到钱。我从现实情况来看，中国大部分破产的，亏了钱的都是土地储备多的，这是中国不变的历史，海南是这样，深圳是这样，再过去十几二十年的时间，亏了钱都是耗了大量的地。为什么？房地产有一个很大的秘诀，谁掌握这个秘诀就能赚到钱，这个秘诀就是低端，第二个是低端，第三个还是地段。主要是你圈的土地在什 什么位置，在北京三里屯、CBD跟内蒙古圈的地是不一样的，对省会城市也不一样。我就给他们举例子，就说中环的地跟天水的地是不一样的。

　　在新加坡路演的时候就轻松多了，因为新加坡是一个国际资本。等我们到了欧美国家去了，给我的体会国际大的投资者，这些基金有的时候出来一个小姑娘，说你管多少钱？说管着几千亿美金，吓我一大跳，中国的GDP才有多少钱。他们更看重的就是盈利能力，就是你这样一个团队能不能赚到钱。就像到土地储备到赚钱还有一个很大的过程。所以到了欧美对我们来谈谈盈利能力，谈品牌，谈奇特的商业模式，这些都还是比较好的，所以我们最后的结果是一对一的会议。我们一共见了58国基金经理，最后只有3个基金经理没有下单，我们命中率是94.8%。没有下单的三个对我们印象非常好，他说你的认购倍数都160多倍了，市我们都认购不上 ，如果他们都下单的，我们下单率就是100%。整个看起来非常的追捧。

　　这一次前天晚上我们在香港开了一个庆功会，投资银行陪着我们走了一圈及说SOHO中国上市是非常独特的，让一个导演设计都设计这么不好。我们路演第一天，国际资本非常不明朗，就是次级债非常不明朗，我们刚下飞机，他们告诉我们，说美国连邦储备局说利率下，我们在全世界的股票全在涨的过程中我们上的市，我们是前天上午9点钟，129亿港币打到我们帐面上去。今天早上9点钟我起来看新浪网，国土资源部宣布以后所有“招拍挂”的土地必须一次性付款，我说这钱正好，就差了一天。

　　我最深的体会就是我在博客里面把上市路演的过程写了一下，最深的体会绝对不是我们一个公司，一个个人，最深的体会是全世界是看好中国，看好中国的增长。当我们过去给他们讲中国的故事，全世界的基金经理都非常的兴奋。先说到这里，谢谢！

　　水皮：上来之前，有人跟我说新闻稿里有一个差错，老潘的身价还没有到500亿，也不知道写稿的从哪个方面计算的，算成了500亿。昨天身价应该是300多亿。这个数字肯定是今后的数字了，大家用稿的时候算一下，注意一下。我不知道今天SOHO中国的股价怎么样，昨天好象是9块多钱，中午的时候是9.8元。500亿人民币可能也对，如果换成A股我想肯定就不止了。的确A股跟港股是有差异的，差异在哪里我先多罗嗦几句。

　　一般大家知道H股跟A股有30%的价差。这是熊市的时候。当年搞股改的时候，投资者都知道有一个底线，这个底线很重要的测算标准就是A股和H股的价差基本上是30%。当时有一个理论，A股和H股最极端会看齐，这是一种理论，如果按这种极端理论，我们有一个30%，跟港股看齐了。这种理论我一直不赞成，但是，当时没有办法。当时港股是个强势市场。当时还有一个定价权之挣，就是A股和H股谁看谁的脸色，人家都认为，早晚是A股向H股看脸色。我们认为这两个是完全不同的市场，A股是个本土市场，H股总是一个不确定的市场。从估价和定价商来说，H股港股也好，价位应该比A股偏低是正常的。由于我们国内市场的不正常，导致了当时H股甚至有个别股票已经超过了A股。这是很不正常的情况。所以有人确认定价权在港股，现在来看显然是错误的。因为到目前为止，至少我个人坚持认为定价权在强势市场，不是看这个市场国际化，或者有国外的投资，主要看这个市场是不是足够的强。所以H股的走势是跟A股看齐的。最近一个月的走势大家都知道了，涨幅是相当相当大，很多股票已经价差只有20%左右，最低10%几，最少15%左右。还有价差大的，鞍钢新账，A股是36，港股是34，基本上没有什么价差。当然也是拜托这一个月的市场。银行维持在25%这个价率，比如工商银行(7.79,0.20,2.64%)，港股是6块3毛6，银行股差不多是同样的水准，价率应该是15%。平均70% 。航空公司类似这样制造业的工业股票可能大一点，是一半。A股价格是22块钱，H股是11块钱。当然，价差也有非常大的，有一个股票A股是9块1，H股是8毛7分人民币，1块钱都不到，是洛阳玻璃(8.53,-0.22,-2.51%)，也是一个老股票了。像这样的股票已经比较少了，价差超过70%，还有一个就是上海石化。其他的都是在75%以上，到94%之间，已经非常接近。我刚才讲了很重要的原因在最近一个月中间，从8月20号以后，就是我们宣布开通直通车以后，到10月8号，和声指数涨了整整1万点，从1万8，涨到2万8还多。今天我不知道是多少。恒生指数一个月时间涨幅差不多50%，远远超过50%，开到60%了。我没去算这段时间我们A股的涨幅多少，我估计撑死了千把点。上下一比，疯狂的时间并不在于A股和H股，市场疯狂的时间，每个市场都会疯狂。因为有一个港股直通车的概念。这是我们今天谈港股的原因。港股操作由李总跟大家谈经验。我主要谈A股和H股的演化和相互关系的看法。

　　A股还是一个强势市场，以我的观点来看，H股或者说港股应该是一个弱势市场，如果A股涨，港股就有机会，如果A股不涨，说A股内地市场行情发生转变，H股也好，港股也好，机会就不大。五年前发生一个微妙的变化，这是一个基本前提，比如说像SOHO中国这样的股票，如果在A股上市的话，我觉得开盘价就不会低于30，因为同一天万科涨停33块钱，万科的大家知道蒸发价在31块钱。同样跟SOHO中国一天的交易，它是涨停的价格，这也可以做一个说明，说明A股市场相对来讲还是要比港股强势一点。因为定价也不一样，资金的量也不一样。当然港股啊成交量已经放大了许多，从今年上半年的200、300亿，到后来的500、600亿，到现在的1000亿。这是怎么出来的呢？包括所有的，也包括我们在座的手中得自己。五一的时候在香港新开户的人数中间，40%就是来自内地，这是五一的时候。到十一，这已经成为一个现象了，就是大家结伴去香港开户，我相信肯定是超过40%的比例了。随着开户的增加，随着资金从地下或者间接的流入港股市场，香港市场的成交量逐渐放大，1500亿的成交量，接近沪深指数，平常的，或者清淡时候的量。是不是存在一个水陆实处的关系，毕竟流入香港资金的总量还是有限，因为非常复杂，首先是汇率的问题，人民币不断在升值，港币不断在下跌，还有怎么汇也是个问题，现在进入香港都是接近的资金，或者比较长线的资金。这样的局面会不会改变港股的入市的地位呢？还有待观察，我直觉上会改善H股跟港股和A股的价差，但是强弱关系我觉得暂时不会改变。

我们现在再看一下港股直通车的问题。因为A股跟H股联动关系是越来越密切，现在不光是市场层面上的炒作风格，就是A股向H股看齐。有些人担心内地的投资者去香港会不会不适应，或者风险意识不够，我觉得这要两方面看，一方面的确是有一个适应的过程，另一方面，这一群人比较强势，所以他们带过去的投资风格，在一定程度上会影响操作策略者或者投资风格。这是两说的事情。

　　港股直通车到现在还没开通，这里面又涉及到一个内地跟香港两个市场的平衡的问题，我们说手心手背都是若，对于投资者来看我们看到的是价差，对于管理层来看他首先看到的手心手背都是肉，都是我的孩子。大家知道，一个家里如果有三个孩子的话，会哭的孩子有奶吃，我们现在看港股，就是一个会哭的孩子。为什么这么说？他又吃到什么奶了？直通车就是一口奶，一口大奶，不过现在一口吃不下，他会慢慢有各过程。KD就是一个比较小的奶，KD大家知道，最早大家推出的KD，是能行瑞的KD，他们受银监会管，银监会是必须跟银监会签了互管协议的地区，那么香港地区是跟银监会互管协议的，还有一家不提也没什么关系，因为对我们投资没有多大的音译。真正能投资的就是港股。这个跟基金瑞的不一样，基金瑞受证监会管。证监会跟很多资本市场签了协议的，基金的KD可以投资H股，同样可以投美股，他涉及的市场就很宽很广。当然还有一口小奶，这个对于我们来讲没有什么关系，对于港股市场来讲，港股市场的定位来讲还是很大的，就是红筹股。我们一直说红筹股回归，看了一年多，始终没有看到它回归，目前海归的都是H股，红筹股没有一家回归的。因为香港方面担心红筹股回归之后，抽掉了支撑香港资本市场的脊梁。像中国移 动，最挣钱的公司，它如果回归的话，那么香港政府，香港的市场管理层就担心形象，这里面大旗就没了。大家也看到一直说红筹股回归的时候，中国移 动的股价一直在70多块钱，高一点到80，不会往上走，但现在红筹回归停下来之后，中国移 动到了多少？126。就涨了50%还要多。这个当然跟他的业绩增长有一点关系，但是跟红筹回归被封存我觉得关系更大。这是三口奶，这三口奶涉及到方方面面力量的博弈，在座的都是对港股感兴趣的人，对港股感兴趣就必须要关注A股，不光要对香港的社会经济感兴趣，还得时不时创造内地的经济，更重要的是看我们内地管理层的姿态和态度，我是说香港是个政策市，但是我们A股是个政策市，所以香港股市早晚，间接的，或者变相的也是沾染上政策市的痕迹，这就是需要投资者必须要做的功夫。

　　比如说红筹回顾涨停，你不能说是政府方面协调的结果。还有港股直通车暂环，也是政策平衡的关系。这里面有几个关系需要大家注意到的，一个是中央跟地方的关系，就是中央政府跟香港政府的关系，跟香港市场的关系问题。一般来讲，我们还是比较关照这个“小孩子”的，就是把三个资本市场证券交易所作为孩子的话，香港应该是个老幺，最晚回来的孩子。这是一层关系。还有一个银行机构与机构之间的关系，港股直通车为什么会停？因为港股直通车是外管局提出放行的，银行系统也好放行的，跟证监会不再一个同一个范畴，这中间就涉及到一个部门与部门协调的问题。机构与机构出现就是高端客户争夺的问题。现在就是中国银行(6.66,0.21,3.26%)能开，我工商银行(7.79,0.20,2.64%)怎么办？民生银行(17.38,0.70,4.20%)、建行银行客户怎么办？不公平呀，不能市场格局就这样人为的划分，就是说高端客户全给人民银行，其他银行也不干。所以银行联合上书，你这样不行，市场经济自由竞争。那么银行不干，券商还不干，大家可以想像到。各地政府也不干，地方政府为什么不干？你们都是我本地的税员，你们都跑到天津去这算什么？交税都交到天津去？他们肯定也不干。所以地方政府与地方政府之间也有一个讨价还价的过程，这几方面，至少五方面的关系，都决定了直通车不是说一拍脑门马上就能落实下来的。直通车开是肯定要开，但是怎么开，最后是不是大家都可以派，还是一家垄断经营，商量余地就大了，是不是就天津搞，不准上海搞，不准北京搞，这也存在变数。跟我们在座的可能没有关系，可能只有好的关系，对各位投资方面更方便一点，但是时间上面可能有点影响，不是这个月或者下个月马上就能开得了的事情。

　　我现在有个担心，就怕直通车这样一个过程，会重演B股市场开放的过程。大家知道B股只准持有外国护照的投资者以外币交易和购买的股票，但是对内地投资者开放。开放也没什么，也基本上是一个快要死掉的市场，但有一个时间段。从他们宣布的时间，到正式做的那段时间，有将近三四个月，这好了，合法的4个月可以做，非法的现在就可以做，什么叫非法的？因为也有不少的内地投资者通过各种各样的手段获得了B股的交易和权利，他们原来从法律上讲是非法的，现在规定一出自然就变成合法的，合法的炒作的胆子就会大一点。这样B股很快就会炒到一个高点。等到6月1号真正对合法的投资者开放的时候，结果把B股的投资者全部套牢，基本上原点来回原点去是个井喷的过程。H股基本上不会这样，但是提醒大家一句，现在A股跟H股基本接近，会不会出现一个短期的套牢，这种担心我觉得是有必要的。

　　直通车真正开通那天，由于众多的投资者都是有着强烈的炒新的概念，内地一大特征就是逢新必炒啊，这就杀进去了。H股有一个追赶A股的过程，另一方面他在追A股的过程中间也会顶推A股，可能会让A股在短期内走到一个非常不理性的高位，连带H股也走到一个短期内相对非理性的高位，等大家全部进场，做多的动力消耗干净，短期内就会套牢。到时候大家损失就会形成比较切实的损失，这个是对H股市场，或者港股市场跟我们的一个对比。比如说刚才我们谈到房地产公司上市的情况，刚才我也说了，内地的房地产市场一方面火爆，一方面价格相对偏过，这个已经从圈地进化到圈钱这个过程。投资风险我觉得是比较大的的，特别是针对第二套购房的措施出台之后，对于跟风的投资资金影响会相当大。我觉得在今后这一段时间会慢慢体现出来，当然，在这样的情况之下，像SOHO中国这样的，10块钱还不到，就算10块钱人民币折合港币啊还9块多钱，这样的股票还是相对安全的股票，他们跟内地比就是低价股，而且他从事的又是一个商业地产，大家知道商业地产受住宅地产的影响，特别是相关政策的影响会相对小一点，可能对公司的经营比较稳定一点，从投资上来讲，可能是相对安全的一个品种。这个倒不是我们为SOHO中国打广告，今后做H股的投资者，关注的也就是两类股票，我觉得应该特别关注的也就两类，一类是H股，因为它可以跟A股做对比，相对投资价可以由一个比较。另外一个就是红筹股，就是内地在通过注册地在境外，然后在香港。因为你熟悉，至少你知道潘石屹这个人长什么样，北京的人也知道哪块地是真的，哪块地是假的，我看他们拿下来的项目中间大量的都是前门改造项目。，包括三里屯改造项目，一方面是商业开发，另一方面实际上是政府城市改造的项目。潘石屹可能在这上面挣不了太多的钱，因为市场总有起伏，如果正好在低潮的时候挣不了多少钱，但至少不会赔本，因为这基本上是一个政府项目。从这方面讲，他这样的公司只要不是暴涨，我就觉得是相对安全的投资。

　　下面就请实战派的专家李振宁先生让他谈谈操作港股的心得。

　　李振宁：我做股票算起来也算20年了，第一次买股票是87年，当时我作为客座研究员，当年我在体改所，那个时候我85年到体改所，那时候还没出国，一直在研究股票，研究上市公司，研究这些问题。86年到日本曾经跟一些证券所，证券局，我都是主谈。87年我到香港，第一次买了股票，当时那股票是一张大纸，这张纸我背书拿回来要一个月，至少这半个月别公司找不着了，纸还没回来，就没有了。那时刚好黑色星期一，香港在7900点，经过一个礼拜的狂跌，到1800点，我买进的时候也就1900点，当时我因为兄弟姐妹都在海外，有一位妹妹借了我5000美金，我都买进去了。当时汇丰银行，是一股拆成三股，中间还有很多送，当时5000美元拿到现在起码是100万200万美元了，从长期投资来看，这种好的股票确实比各种投资的回报都会高。做中国股票是在92年，老八股的时代，90年代初，当时深圳是5个股票，92年又上了一个宝安，上海是8支股票。我们回顾一下A股和H股的历史。

　　从我们A股实际上在92年我们一做股票的时候，上证综指就到了1500点，当时这1500点的含金量是没有20元以下的股票。现在大概到5800点左右了，现在可能平均在16、17块，还是有很大的变化。这个主要是因为我们上证综指在很大一段历史时期，领导都认为这个股票为什么总是跌呢？就想一个办法，就一上市第一天就算指数，所以从几十个股票，到1400个股票这个过程中，因为我们中国都有炒新的习惯，基本上发行价就是10块，客气一点开盘价就是20，不客气就是10块的股票，50。第一天就算指数，一下指数抗上去很多，所以我们现在的指数说起来是5800点，含金量如果严格跟那时候对应，也就1500点。

　　当时，香港也是在2000多点我们当时到过1500点。所以在股权分置前，我们也辩论中国股票有没有价值，哪个市场该主导，当时我和一些看空中国股市的人也有一些辩论，我说中国股市从体制上讲，因为你是一个股权分置的市场，严格讲不是一个真正的市场，从这个角度讲，从这么一个差的体制，从各个股东都想做减法，从这个角度讲，我们的股票一钱不值。但从另一个角度讲，中国保持这么久高速度的经济增长，很多上市公司，因为股权设置不合理，使很多大股东的利益不能从正常的交易得到，这就是逼良为娼。就是他有大量的资源在手里，所以就从什么角度来看。

　　股权分置是最关键的，或者说是中国资本市场的再造，因为只有大股东的股票可以流通了，尽管不可以卖，但可以流通，就可以按照这个计算身价，未来可以以这个做银行抵押，融资，等等。所以这个股权分置改革，我把它比作是中国的农村改革，在农村改革前，我们是6、7亿农民在种粮食，但是城市人还不得不有布票，粮票，一个月半斤肉，农村人很多种粮的人吃不饱，这就是体制阻碍了整个经济的发展，也阻碍的股市的进步。那么股权分置改革应该说是一个划时代的事件。现在股市涨到今天这个份上，我记得很多人讲泡沫，1700点就有人跟我辩论有泡沫了，2800点有很多有名经济学家，和我们一起推动股权分置改革的也说现在有5800了什么的。但我不这么认为，就是说现在大家究竟上市公司的潜力有多大，是我们很难用股权分置改革之前的眼光加以判断的。我记得当时在06年1月7号，第十届资本论坛上，当时我提出中国要实验牛市，2006年是十年牛市的开始啊及抓住这个行情的关键是价格的成功。当时我批评了很多当时的券商。他们只看到04年的宏观调控，担心我们的上市公司，特别是是周期性的公司可能会出现业绩下降，但是我说，我们从02年开始上市公司的业绩就在上升，但是股市却不断的下降，主要还是体制不好，那么这么体制改变是一个历史性的变革，是中国十几年没有牛市的市场做一个大的变革，所以这个行情小不了。当时我比了香港的H股市场，我们H股市场其实在97年的时候，就涨到7800点。当时在东南亚经济危机的时候，加上大陆接入香港，H股跌到不到2000点，到03年徘徊了5年，非典之后，后来以巴菲特买中国石油为契机，老外对中国市场重新评估。我说老外你看错了。中石化没人看好，国内的发行价是4块2毛2，我查了查香港是1块2，我为什么要买你的4块2毛2，所以1块2往1块跌的时候，我就买进。中石化也是一样，也是1块左右。我记得买鞍钢新杂，当时是1块2，半个月分红1毛2。那么老外对这样一些股票照样不看好，他认为你是国营企业，头都是政府官员，不是企业家。说大庆油田石油资源枯竭，每年以几百万吨的速度往下萎缩等等，所以老外就这么一种看法，最后巴非特进来，又从2000点慢慢涨到5400点。现在差不多1万8千点，跟当时相比，03年6月起，到现在已经涨了10倍。如果跟H股的历史看，A股还有空间，A股为什么有空间？现在很多老板，包括国企都明白一个道理，如果不上市，你1块钱能卖个1块3、4就可以了。上市讲究一个市盈率，可以1块卖10块，大家明白这个道理以后，很多企业都在往里面注入很多的资产，把自己迅速做大。从这个现象我们看到一个问题，其实现在中国股市做的一件事是在给中国人的资产，给中国的国民财富重新定价，因为财富永远是相对的，是中国这么大的经济，可是在整个世界GDP，中国占的份额很小，而美国生产的事干得不多，但是他占的份额很大。这个东西是不是合理呢？其实整个世界经济你看一看，其实全世界不管是强势货币，或者弱势货币都是对外升值，对内贬值。我们的物价指数永远不会反映出真实的货币贬值速度。我们把80年代人民币算起来，跟现在比较，绝对不会有现在这么大的差距。80年代40、50块钱养活一家人，现在40、50块钱吃一顿快餐。一个老干部高级的150块，现在请一个阿姨好点的也是1000、2000块。所以这种表面的表势，和实际的通货膨胀速度全世界都一样。这里面有一个经济增长的快慢，然后你的真实的GDP反映的情况，现在的话，不管中国股市好，房市好，中国资源反映也好，反映是中国国民财富的定位。我记得当时一个会，世界影响对中国85年的评估，按照购买力的评估基本上是乘以一个4，当时是300元美元的GDP，基本上是跟一些很饥寒遍野的国家是并行的。但是看我们是红光满面的，还有自行车骑，还有房子住，所以就乘以4，我估计的是1200元美元。按总量算我们是高于日本的。现在来算通过股票价格的上升，其实是在重新分配这个资源，这么多年了，老美，你阿拉伯厉害，搞一个垄断，搞一个欧佩克可以让石油涨，老美就说，我不怕，我写个数，就印美元。中国厉害，说我降价给你，捞一些美元。但他们是空手道。

现在争论，应该不应该升值，升多少好，多快好，其实它升值的意思是什么？就是中国所有的意思对外涨价啊，如果人民币所有东西不涨价，人民币升一倍，拿人东西就半价了，石油80多美元，就变成40了，这是一个途径。我们领导说，这升太快有问题的，压住。压住的结果就是猪肉涨涨、房地产涨涨，让实际的东西贬贬值，我们人民币也多整一点，不然不就亏了吗？这是一个过程。这个过程中，没有完结之前，中国的资产价格就是上涨，就是往上走。所以这是一个大的格局。在这个格局中，对每个人来讲，也不一定是投资者，你都有一个自己的财产的保值和增值的问题，如果你呆在那拿负利率的存款，那你就是在贬值，当然像潘总这样的，一个月等于别人几十年了，一下子二十倍。这就是各种企业家都想上市，上了市再做家访。所以这个业绩出乎大家的意料。05年的时候，大不能券商都认为06年业绩会下降，但实际上我们06年整个上市公司增长了40%多，接近50%，07年上半年又增长了接近70%。由于大家积极性提高了，不断注入资金，更卖力气了，希望把业绩做好，这样就带来一个业绩的自然增长，这样带来一个注入式的增长。这样正好跟股权分置前相反，当时，GDP左一番，右一番，上市公司的业绩怎么不长，那就是体制不对。那时就让他做减法，现在作加法。现在中国股市大幅增长的奥秘，就是大家做加法。这就是中国股市的一个很强有力的支撑。

　　我那时候在2000年的时候，就敢说十年牛市。因为82年的时候，我参与过农村改革，也做过农村改革的一些变化，我看到中国人太聪明了，只要不压住他，给他一个空间，他们太聪明了，会把事干好。现在中国体制在经历一个剧变，这个时候我们的市场也好，国家的财力也好，中国进入一个腾飞的时代，所以这是我对中国牛市十年的信心。现在最近看A股都比较空，就觉得什么时候要猛跌一下，实际上就是不跌，这就反映出上市公司的业绩的增长，再加上中国人财富观念的变化，以前多少年前，大家都是做股票的人想要保护自己就得做庄，而那时候做庄的人也没那么些钱，空手道是什么钱？那就是国企给的钱，国企也没有钱，都是国企套的银行的钱。如果国家要查银行的钱了，那马上股票就要下跌。所以过去政策特别明显，现在政策的东西，一个是领导的觉悟也在提高，他们的水平也在提高，管理能力也在提高，所以他们也明白政府应当制订规则，不要老去评判高了，低了，这不是你评判的事。所以在印花税这事出来之后，直接针对股票市场打压的现象已经不多了，这也反映政府在慢慢成熟。现在来看，基本上是政府救市，不是打压。

　　台湾做过这种事，我记得台湾黑色星期一，半年涨到9000点，这样台湾政府觉得太高了，就让行长和台长出来讲一个什么话了，就征收了一个百分之几点的税，后来从9000点直接跌到6000点，后来台湾人民上街让行长和台长直接下去。这样一不征收又干到1万2千点。后来自己又跌下来了，就没有人找政府了，那时候台湾还是没有民主的，基本上是政府说了算。这样也是不行，得罪老百姓的事不能干。我们领导也觉悟也在提高，印花税出来的事情其实也是想帮老百姓一把。其实这个办法一出，领导也是很痛心，所以之后赶快出来解释，资产重组还会继续搞，又吹了一些软风又上来了。其实你4300点算什么？当时还是不算高。我在3400、3500点，那几次都讲了3400点的当天，中国证券报又采访我，我当时说，这次下跌，我认为政府的用意是非常好的，但是这种政策的出手太重，就像狗熊给狐狸帮忙，狐狸脸上有只蚊子，但是狗熊老人家手太重，一巴掌蚊子死了，，狐狸也办死了。所以政府不能太过于去干预，因为你作为领导，不知道什么叫高，什么叫低。索罗斯说，人性不是像经济学讲的都是理性的，人在金融上起码是贪婪和恐惧并存。我一直也是持有这样的观点，探讨过这样的问题。就是说，你炒股票的时候，股票什么时候买到价值很难，买商品你不可能整买到价值，因为永远是一个，长期的，价格围绕它波动算出来的，所以它总会过，上面会过，下面也会过。纳斯达克最厉害的时候，市盈率炒到800多倍，市盈率不能解决了，只能用市梦率来讲了。马克思说有50的利润大家如何如何，100的利润就已经愿意铤而走险了，300的利润就不怕搅手的危险了。所以800的利润，各种资本就趋之若鹜。这样就把那些有希望有计划有梦想的东西放到台面上去，最后就变成现实。所以大家都看到纳斯达克的泡沫，但在这个过程中，它培育出了很多美国新进的企业，这也是他们巨大的功能。这个对社会进步起到了非常大的作用。所以我们没有办法简单的去判断它是多么高。在日本高速成长时期，十年基本保持在70、80倍。日本到现在比欧美的市盈率还高。纽交所从来比纳斯达克的市盈率低，纳斯达克高的时候800倍，低的时候40、50倍。中国现在看来，就是一个纳斯达克，是一个新兴的市场，很多东西你说高，其实也不高。平安保险在香港市盈率相当高，就是我们工商银行(7.79,0.20,2.64%)也到38倍了，今天已经38倍市盈率了。而汇丰银行只有15倍。如果当年汇丰15倍，咱们只有10倍现在发生一个很大的变化了，所以人就是这样，涨的时候股票会把它十年的好想到了，今天就实现一定是涨过头，跌的时候基本上往倒闭上想。当时我们网易去了，差点一块美元都守不住，发的时候是20美元。我记得当年B股的时候，我也有印象，当时有一支股叫上另冰箱，发行价是1块美元，最后老外给干到从100点跌到20多点的，弄到9分钱。现在全世界都是基金经理，而基金采取的办法是投入组合，这就是资金经理凡事啊看好的东西，就是砸到一分钱也可以卖。从一个基金来讲，是100个以上的股票它是稳定了，但对于某一支股票不看好，是不计成本的，反而加大了各个股票的波动。这是我讲的A股和港股大的趋势。从大的趋势讲，虽然现在我们涨了一点，当年美国也就是3000点，在92年的时候，香港2千6、7百点。我们当时的1500，到现在的5800，为什么我敢讲十年牛市。未来十年，我相信会把过去十几年的东西找回来的，所以整个大的趋势没有问题。

　　第二香港股市我讲一下，港股来讲，从历史上看，是多国资金在这里运作，港股实际上不是一个独立的股市，它或者受日本、欧美的影响，或者受我们的影响。我记得02年我们进去的时候，基本受欧美影响，受大陆影响很少。那时H股很少。港股你去看，他们的K线图，充满了跳弧。日本突然跌了几百点，他一开盘就跟着走，所以他是一个随动市场，我再股权分置前，人家动不动拿香港说事，其实任何一个国家都应该由自己本土来定价格，我一直在呼吁，我们本事太差，我们中石油当时发行价是1块2毛8，卖了个净资产，剥夺了几百万工人啊。我们不是太亏了？我们学雷锋也不应该在那学啊。当时特别可气的是，中石化香港发1块2毛2，中国发4块2毛2，你这不是欺负人吗？这怎么发的？这不就等于把我们的钱背到那边去呀。其实我们现在香港慢慢在发生变化，比如亚洲最盈利的公司是中石油，中石油也上去了，我们中石油、中海油、中石化全上去了，石油、化工整个行业都在这里，中移 动、中联通、中网通、中电信四大电信全上去了。然后工行、建行、中行、还差一个农行，中国基本上主要的产业上去了。恒升指数也在不断的置换，所以大陆的股在上面占了很大的比重。

　　大家老不要以为外资怎么样，外资投机性也很强，一说中国开QD，这个东西恐怕要重新评估了，他们有他们的标准，咱们的标准也得琢磨琢磨。特别是他们基金经理都是打工的，要给老板挣钱的。这几天巴菲特最近已经六次减持中石油，已经减掉一半了，但是很多花旗、高盛很多评论说这个影响不大。为什么？他说有好几亿中国人希望拿到这支股票，他们这么看。那你巴菲特减减有什么了不起。所以说中国在外国人的眼中，其实比中国人的眼中更加强大、有力。所以我们本身来讲，要有这种勇气，就是说，很多规则需要我们来定，所以我们有一段，我记得很多人批评中国股市泡沫，就是拿A股和H股比。说H股是老外评估的，他们评估得准，我们评估得不准。我说为什么我们评估不准？我们不是更了解这个企业吗？我们跟董事长聊聊，我们看看他们工厂附近的情况，为什么我们不准，老外就准了呢？有的时候，做奴才做惯了，让你站起来还不适应。我们就是这样，给了你钱你就往回看，本来我们没有定价权的时候，诸多学者就痛恨定价权了，咱们得自己定价，现在全来了，他们往回看，说香港怎么样。而香港又是很多老外在那里决定的，这里面还是一个中国怎么定价，我说小日本厉害。当年日本在高速成长的几年，市盈率就70、80倍。你愿意要就要，不愿意要就拉倒。后来30%的股票是外国人持有，就是你愿意拿高价买他们的东西。当时我就很气愤，你们卖一个东西就是净资产，当然这也就是交学费了，也是一个过程，当时就是自信心不够，真正我们以这样在较高的价位上让老外进来，我觉得这是一个好事。

　　所以港股的话，我觉得大的趋势还是可以的。在港股里面首先做的第一拨是套利，套利这块往往是大家没有套利之前就开始实现了，还是有一些品种的历时比较大的，是可以套的。这是套的一个方面。其实在B股里面也存在套利机会，同样你看好万科，他B股就比A股低很多。A股跟B股的差价，B股是16块多钱，A股可能就30多块钱，这里面就有套利机会。还有稍微复杂一点的，变通一点的套利，比如说有些港股，是持有了很多中国大陆的股权，按照这个股权一算，可能是若干倍的价值，这个在香港还没有被挖掘，在国内已经被挖掘了。比如你持有1.5亿的中信，市值就得加上150亿的中信。香港这边还没有算。

　　这次直通车没有完全通过去，我相信早晚还要通，据说规模就没有那么大了，原来我就觉得挺厉害，一下子几百万几千亿进去，下面限的额度就比较厉害了，这也反映了领导担心老百姓别过去接一棒。所以要控制一下，让有承受能力的人去。上面也封一个定，这样也不让你损失太惨重。这方面在我来看，其实大可不必，政府不要去管谁能赚到钱，谁能输钱。你定一个规则，愿赌服输让他自己去。所以我们直通车正在通过公务基金用QD指标的形式在实现。现在发了三家，南方、华夏。这是是比较厉害的。还有五家还在等着发，那不就有200亿了吗？所以这块资金不得了，国际上有一个小涨，我们就有一个大涨，国际上有一个大涨，我们就暴涨。这些资金包括各种渠道的资金，我相信它一开始会炒这些，这里面还有一些老外没有挖掘到的，就是小市值股票。现在小市值股票还有9倍、8倍市盈率的。因为老外 的研究员太贵，老人家一出马，写个报告，买不到多少股，这个就没意思了。就说你50亿、80亿以下的，我们就不走市值，不关心。我有个朋友就这样，前几年，有一个股票两倍市盈率，他也不信，去调研，真2倍，老外也不买，他们没耐心。他们拿到了，就够5倍了，够50亿市值了，老外说你卖过我吧。

我想可能再深入的挖掘，就在这些细价股上，这些细价股涨起来很厉害，一天涨百分之几十，如果你对这个公司比较熟悉，一些散户还是有挖掘的空间。第三个，其实香港本地股也有相当的空间，你仔细想想，比如说汇丰银行的市盈率只有15倍，建设银行38倍，汇丰可以在中国搞业务，他们业务进展也有很多，在中国手笔也很大，这里面我们挖掘中国地产股，香港很多地产股很厉害，像恒隆集团，像上海恒隆集团，新世界(17.47,-1.03,-5.57%)，等等，所以这里面也有挖掘的空间，它往往是炒一个概念，炒到一定的程度，就炒另外一个概念。包括香港，李嘉诚拿中国的事业拿得太多了。这里面可能也有一个挖掘。还有一个比较有冒险精神的人，在香港可以玩一个权证，那个东西一本万利。香港凡事大市值股票都有权证，像汇丰银行有100多个认购，100多个认股，连香港恒升指数都有权证。权证和期货的区别在哪，比如你做股指期货，指数跌个2.5，你就爆仓了，如果赶上大转折点，就麻烦了，你家里还有多少钱吧。跌2.5你就没了，没了就接着赔。你就不知道这个风险有多大。万一扭转了，最后让你亏1千万，2千万啊，你没有钱就变成负资产了。这里面的权证根据我的经验，权证是一个可控的量，你知道要输输多少钱。然后你就得有耐心，你一定要让它跌得很多的时候，很不合理的时候，你做多。太高的时候做空。甚至你都不必轻易做空，很多人说A股后面利空就是股指期货。其实这就不对了。股指期货在牛市中，概率上讲是50对50，牛市的特点一个是涨的天数远远比跌的天数多，波浪式的向上，咱们在熊市中有卖出行情，518、519冲三天，天天给你跌，牛市就返过来涨的天数比天数多。然后是大涨小回，这两个条件下，做多其实是七成胜利，这只是讲一般市场。具体到中国国情更不一样了。中国现在更大的主力是公务基金和保险公司，做股指期货，你允许做公务资金，在国际上，原理上是不员需公务基金做股指期货的，我们把这个杠杆比例缩小了，我们是1比10。但是公务基金是拿散户的钱，这就是1比10博，所以我们允许他做，这个是值得商榷的。就算你允许他做，公务基金会不会做，比如一个老总管1千亿，我可以拿10个亿去做，万一输了，老总就没得做了。我疯了，我干吗拿这个去博啊？况且他还得开持有人大会，没给你授权，你1比10，他有两千亿，有十几个基金，把几个基金弄没了，基民就跟他闹事了。所以犯不着，这些熊市大家心有余悸。做这个最有可能的，就是过去中国做粮食期货的等等这帮人比较敢博。第二拨人是第二级市场上炒权证的，这些人胆子都大。他们都不按常理出牌。还有可能非正规的不是那么阳光化的私募基金。

　　你想这一批人大家说股指期货会跌，这拨人做空，他们等于要跟中国人寿(71.12,4.03,6.01%)，南方佳实作敌。跟他们折腾你能折腾得了吗？很难，一时很高了，大压一把，最后的局势还是助长。期货就是这样。

　　反过来说为什么香港权证可以做？我们简单举个例子，潘总的股票先上市，9块多，盘稳了，一突破，假如你有权证我就买权证了，因为杠杆比例高。往往当你看到他盘到很久了，感觉到要上涨了，就买它。三个月后跌了，我最多就输一点。只要你赢的概率 大，胜率比较高。当初建设银行上市的时候，我记得2块3毛5一股，一直在这上面盘，最后我看到他们盘出5毛5的时候，赶快就把建设银行卖掉，全部换成权证，这样就有一个杠杆。他涨5块，你就涨10块。

　　香港我有一个感觉，他们更加灵活，有更多的让你去运作的空间，我们这边还得学习这些，让它有一个投资者更加交易顺畅，有更多的机会给你。包括对上市公司的融资很容易。那边的水平，如果潘总隔到我们国内可能一下子要翻几番，但是国内的限制还是比较多，不像香港你要融资，马上就可以融。我们这边融资要半年。这个还是有很大的不同，所以我对香港也好，对内地也好都很有信心。总的来讲，这一段来讲，港股和B股还是跟A股相比有一个套利空间，随着我们整个资金流向的改变，还是会给大家提供很多战略性的机会。

　　水皮：我们下面不休息了，把这两位老总请上来做一个沟通。

　　问：请问一下潘总，能够帮我们预测一下关于北京房价的时间长一点的趋势是什么，是什么样一个发展状况，08年以后，北京房价是怎么样？谢谢！

　　潘石屹：房价这事情我是在2004年过元旦的时候预测了一次，媒体上把我骂了半年时间。最后一次是21世纪经济报道，给我一个整篇的报道，标题是《建设部不点名批评潘石屹》，说我预测房价。所以从此以后我就不预测房价了。刚才我听李老师讲，他代替我谈了房价的问题。谢谢。

　　水皮：前段我跟潘总在太原做了一次论坛，出的题目是PK炒股，想挑逗群众斗群众，说到底是炒股好还是炒房好。有句话我没说，从过去时间看，如果你认定房价还有上涨空间的话，其实最好的选择是在市场上面做房地产的股票，房地产的股票或许有7倍左右的涨幅，房价肯定没有7倍左右的涨幅。后面还有没有这样一个涨幅，我就不知道了。

　　问：我想问一下潘总，国土资源部发布一个政策消息，是关于我们一次性付清土地出让金的问题，这个政策对我们公司购地有什么影响？第二个问题是关于我们上市的，上市对我们公司现阶段的问题起到什么积极的作用呢？谢谢。

　　潘石屹：第一个国土资源部出的这个消息对我们公司是一个利好的消息，因为我们的竞争对手少了，现在拿一块地的话，动不动就是几个亿，几十个亿的资金，中国5万多家的房地产公司，绝大多数的房地产公司一次性拿出这些资金的难度会比较大，所以参加“招拍挂”的数量就少。所以对我们来说是一个利好消息。第二个上市对我们公司是一个促进，其实在我们公司过去几年发展过程中，受制于还是资金。要不北京房地产发展商说你每次只开发一个项目我说没有钱，没有钱错过好多机会，有了钱会让我们的发展更快一些。

　　问：我想有两个问题问潘总，第一个上市后SOHO中国的资金会用来做什么，是用来囤地，还是消化现有的土地。第二个为什么你的资金少于你的太太？你为何要把你的资产转给他？谢谢。

　　潘石屹：我们上市募集的资金，一少部分开发已有的项目。绝大多数的资金是购买新的土地，新的土地主要还是集中在北京，集中在北京的商业用地，最繁华的区域，我们取得土地的过程中是非常理性的，是很有纪律性的，绝对不会创造几个地王，为了出风头，举一个过高的牌子。我觉得一个公司的健康发展，理性和纪律性是很大的。

　　为什么我老婆的钱比我多，这是一个私人问题，下来我跟你说。

　　问：我是新地产的记者，SOHO中国在中国房地产市场纵横了十多年，我们公司是一个商业模式的精髓是什么，公司核心竞争力又是什么？我们今后会不会增值一些商业物业，收入结构会有一个什么样的变化？谢谢

　　潘石屹：商业模式就是最核心的方向就是别人都干的事情你别去干，中国5万多家啊房地产公司，50%是开发住宅，可是中国城市中，人既要居住，也需要办公，更需要商业、购物，所以不能挤到一起去，挤到一起去利润率就非常低，我们看到中国绝大多数的人在做住宅开发，我们3年前就做商业地产的开发。商业地产开发受政策影响比较小，政府关心的问题是普通老百姓的问题，商业地产跟普通老百姓住房问题没有多大的影响。三年中，政府没有出台一条政策是影响商业地产的。包括这一次第二套房子的首付款利率要提高，都没有涉及到商业地产，我觉得这是一个最根本的点。第二个我们在商业地产的开发过程中，不是持有物业是把它销售出去，这个是我们认为比较精髓的一点吧。因为这就像个比喻，像你面前有一个西瓜，如果不切开，每个人都分享不到，如果切开，每个人就分享到。就像我们公司卖给一个基金，打个五折，不一定有人卖。如果切开了，一股8块3的话，那卖的话就高了。持有物业不会特别多，除了特别的地方我们持有的话。我们觉得商业模式是非常能创造利润的商业模式啊，而今年的利润我们已经完全了，08年的利润我们已经完全超过30恩%了，所以在这样一个商业模式下，我们觉得还是非常好的，非常得新应手的，能够给股民创造一个非常大的回报。如果按照我们这样一个利润来看，今天的股票多高的价格都是低，因为你PE值，按照08年的利润算是20倍，再往后算就非常低了。是不是一个增长的概念，是不是处于一个增长的环境是重要的。

　　说我们核心竞争力，最重要的一点，在我们公司十几年发展过程中，只有一点就是创新。我们建设的房子是一个跟一个是不一样的。我们看任何一个市场，只要不创新，别人就给你抛弃的，电话、MP3、电视、电脑电脑，所以创新是我们公司的核心竞争力吧。

问：我是《经济观察报》的记者，SOHO中国第一次在香港上市没有成功，第二次成功了，你觉得是香港投资者改变了想法，还是SOHO中国改变了筹备上市的方式呢？以前香港投资者对房地产非常看中土地储备，您觉得是以什么样的方式说服呢？

　　潘石屹：第一次是2002年我们准备上市，没有上市成功，这个从大势来看也不好，因为整个国际投资者，对中国的经济可能有好多的担心，不太认可。最不认可的是北京，因为在2003年发生了“非典”。对北京上市，给我们的价格非常非常低，有好多媒体说，因为我们跟高盛，投资银行价格没有谈笼，这是非常错误的，高盛是非常相信我们这个模式的。高盛相信我们，拿到市场上看，给我们出的价格极其低，只有高盛给我们估的价格50%，根本推不出去，那个时候非常困难。我记得我去的时候也是香格里拉饭店，一般都是中国大陆人去住的，每人去住的，非典时期一个月时间没有什么人去住，所以02年03年来说是一个低潮。当时我们做了一个利润的预测，我们跟基金经理去谈，说你能实现吗？这几年时间过去了，我们再把这个盈利预测拿出来看的话，都翻了好几倍，都实现了。所以这个跟香港的大势有很大的关系。

　　第二个是土地储备的问题，刚刚我也说的，因为我对香港的股票市场不像李老师那么熟悉，我是第一次去接触。我们这一次，本来从我们的想法应该把我们的股票卖给一些大的机构投资者，对我们进行详细的研究，整个分析报告非常好，确实这些基金经理等我们去的话，都有几百个问题在问我们。我们觉得这样是非常好的，可是不凑巧的是香港认购的大部分是散户，所以我们把整个50%，是交给香港的散户股民。光我们冻结的基金，给我们的利息是2100万的美金，1个多亿的利息。香港的股民拿着股票第二天就抛了，不会长期持有的，而且我们叫SOHO中国，在香港50多万的股民，不会念这个SOHO中国，把我们叫英文中国，说买了一个英文中国的股票，到第二天就抛了。这几个大的基金进来，我觉得大的基金进来会比较有好处。这样就对企业的盈利能力，管理，是不是一个名牌，核心竞争力在什么地方，让香港的散户去分析，确实非常的困难，他连SOHO中国的名字都念不出来，他们唯一看的就是土地储备。在香港看到的成功案例，无论是李嘉诚也好，还是谁也好，都是有土地就发展起来了。可是中国大，香港在中国地图上跟一个针尖一样大，这样一种情况下，我觉得他们认土地储备可能是一个比较正常的想法，可是我想赚钱的方式是多种多样的，我们这种模式还是得到了国际投资者的认可和追捧。

　　问：您跟您夫人在这几年经营SOHO中国的理念非常成功，我想问一下你们这个机构是怎么设计的？怎么运作的？

　　潘石屹：我们结构一直是这样一个结构，我老婆是香港人，我们一家住着一大屋子人，除了我一个人是拿内地身份之外，其他人都是香港人。她很小就出去了，这样说起来就比较遥远了，是历史了，所以离岸结构，从根源上就是一个离岸。我们家最好的说法就是一国两制，尤其是到香港出入境的时候，香港出入境非常奇怪，只要拿着香港身份证，什么东西都不要签也不要排队，我拿着大陆的港澳通行证绕着跟蛇一样，所以她每一次都等我半个小时。所以我们家的离岸制是一国两制造成的。

　　问：我是财富中国的记者，想问李了事一个问题，刚才A+H的价差也比较少，QD也过去了，这种会持续吗？会持续多长时间？直通车出来，对A股利好。那对其他股呢？

　　李振宁：股指期货如果涨得太高，长期看利好。股指期货是完全一个对赌，对赌的结果是增强股票市场的活跃度，加大它的波动。如果大势去涨的话，股指期货助长，如果大势跌的话，就助跌。出来以后，A股上涨，H股对整个港股也会有拉动作用。这是一个问题。

　　前面这个问题就是说股票市场，美国市场已经200年了，照样有很多机会，港股市场对我们来讲，也还是有机会，当然套利的机会是要看我们整个QD和直通车的进度。因为套利也是经过一段时间的套利会越来越接近，这样机会就少了。但是蓝筹股的机会少了，就可以蔓延到其他股票，香港有一千多个股票，真正活跃的就那么几十个股票，真正恒升指数30几个，占了70%的市值，这里面还有深度挖掘的空间。同时，大陆的股，H股是最集中反映大陆的，然后就是红筹股，后面还有一批中国概念股，香港很多人的成功都跟港资投资在内地有关，所以在某种意义上，相当多的香港蓝筹股，也是中国的一个概念股，后面也有很多层层的去挖掘的空间，我相信套利也不是一个很短暂的事。不会像B股稍纵即逝，不会这种情况。

　　问：我来自东方证券，潘总您好，我很赞成您的理性和创新精神。您对管理经验和理念上给自己一个定位，在大陆房地产开发商上算不算一流的？

　　潘石屹：在大陆的开发商我们算不算一流的是吧？我觉得从中国房地产发展商整体的素质来看，每一年提高的速度都非常快，因为我在这行业中从而了十几年的开发，每一年都看房地产的品种，今年的开发的质量跟五年前、20年前、30年前进步非常快。可是我们到美国、到欧洲去，他们开发的水平、质量的控制都是差不多的，所以我确实为中国房地产开发商，尽管媒体上有好多负面报道，可是总体质量的提高，建设的速度快在全世界都是第一流的。我们在美国买了一套房子，到现在还没有交到我们手里里面，能不能告，法院还说不能告，因为合同中写迟交付的时间没有原则性的影响就不能告，你说这个原则性的影响是什么？他们说这个东西没有借鉴。所以我看到中国的房地产发展商从建设上各方面都有很大的提高。所以说谁是第一流的，谁是第二流的，这句话不好说，可是我们作为开发商中的一员，我们是最独特的。

　　问：潘总您好，我是证券日报记者，我想问一个问题，现在H股、红筹股在回归A股，SOHO中国有没有考虑回归，有没有确切的时间？

　　潘石屹：作为房地产是一个特别本土化的业务。如果政府允许我们回归的话，我们一定会首先的回归到A股来，因为我们的市场，我们的客户主要还是在中国，而我到欧美去转的话，到欧洲这些国家去转的话，对我们离的距离非常远，对我来说最亲切的等我到了旧金山以后，因为好多基金经理都是华人，而且讲中国话。第二好几个基金经理是住在现代城里面，有好几个基金经理经常看我的博客，所以下单就容易得多，如果我们回归到A股，或者在A股上市的话，相信表现还会更好的。

　　问：李总，现在是不是一个投资QDII的机会，和公务基金相比哪个更合适。公务基金是应该继续持有，还是应该怎么样？

　　李振宁：现在投资QDII跟投资公务基金是一回事。现在讲的华夏、加石、南方，就是做一个配置吧，比如我们在国内做了一些基金，同时配置一些国外的。这里面要注意，现在我们的公务基金所做的QDII，香港只是它的一部分，所以他们还有相当一部分是投入到国际市场，并不一定在中国概念里面，还是有一定比例划分的。总的来讲，他们才接触这项业务，所以我们对他们的预期，特别是对海外的预期，不能像投资A股预期这么高。

　　整个来讲，我前段时间在网上也说，你一千点涨到5千点，净赚4倍，原来十几年形成的低估经过这段时间的挖掘，很多估值是很合理了。这个时候我们的目标就不能太高，不能都像一两年前一样，好象涨个一两倍是少的，不挣个五倍不解渴，这个不行的，后面要有一个平和的心态。包括拿了公务基金，不要指着他一年翻个几倍，这样不太可能了。因为重估总有到头的时候，估完了之后，我们股市就要随着经济的变化而变化而波动了。我讲十年牛市，就不是说牛市一直向上，总是会有波动的，总是说波动会一浪比一浪高，只要你上市公司选的好，它确实是有价值的，是有成长的。这样的话，未来还是有成长的空间。

　　问：我是《楼市》的记者，首先我有一个问题，请三位回答，今年地产之年。从个人的角度分析一下，是不是今年地产企业的上市存在海外资金对国内地产有一个高估的现象？

　　另外问潘总，目前您拿到这笔资金以后，现在你手里开发的项目，一个是三里SOHO，一个是前门，你的投入力度会不会加大，如果加大做哪些调整？另外前门这个项目对上市是不是起到一个利好作用？反过来说，上市对前门项目又有什么影响？，

　　水皮：我们算了一笔帐，发现38家上市公司圈了1300多亿，这会是一个什么概念，由圈地直接圈钱，因为圈了白不圈，圈完之后就是地王。不断产生地王，地王都是谁干的？都是上市公司干的？上市公司拿来这些钱圈地，再高的价格也圈，圈完之后先拿到钱再说。上回我跟老潘做论坛，我们也算过这笔帐，意味着很多以地王价格拿地，一定建立在之后五年房地产价格要每年涨20%以上，就是面粉的价格超过了面包。这个情况，管理层不会让他们长期下去的。从我们现在了解的情况也是这样，后面地产公司要上市的难度也会非常大，再公开征发的难度也在加大。所以SOHO中国在香港上市不失为是一个机会，如果在国内上市未必会非常的顺利，因为连我们媒体都关注到的现象，我相信管理层一定也关注到了。这样一个圈钱，显然对整个宏观调控的方向是不一致，不和谐的。

　　潘石屹：募集来的资金的用途，三里屯这个项目基本上不需要钱了，我们大概投了30多亿的资金，这个项目下一步开始预售，工程款的支付从现金流量来说可以平衡了。前门项目还有一部分款需要上市资金的款。其他的像建外SOHO、尚都、朝外SOHO这个都不需要钱了，反而会出来一些现金。所以我们100多个亿的资金，在未来的一段时间主要是取得土地。

　　问：潘总您好，我是《京华时报》的记者，我们SOHO中国上市以后，今后在房地产的征地领域主要是面对北京，还是全国亿？我们上市之后，很多股民会支持您，您会有哪些步骤给您的股民增强信心。

　　潘石屹：其实从全中国的房地产情况来看，北京占销售额的十分之一，上海占到十分之一，前十年都是这样，北京、上海一手房占到全开发销售的五分之一。而商业地产，所有的高档的写字楼来说，远远超过五分之一，我们也到别的省会城市看了一下，这个基础设施的改善非常快，可是这些城市，高档地产，商业地产的份额还是非常非常小，我想在未来三五年时间，我们还是集中在北京这样的城市。上海我们也非常的关注，因为上海和北京是非常国际化的城市，国际化这种开放的市场，规避了好多的风险，越是封闭的地方风险越多。像北朝鲜封闭，连饭都吃不上，所以市场要开放，所以我们看好北京和上海。可是上海项目的规模都非常小，我们能够在北京开发几十万的项目，在上海只有几万平米。所以我们看到北京的基础设施的改善变化是非常快的。

　　第二个怎么给股民信心，股价高低我现在就不关注它了，一想股民又赚了又亏了什么的。确实对我来说，从心里来说，是一个特别大的转变。从上市之前我只想我们只有5800个客户，怎么把他们弄好了。结果我一看股民是50多万，确实承担着特别大的责任，我天天盯着股票价格表的话，也没有意义，所以我还是把绝大部分的精力放在业务上，实现利润上，如果我实现利润了，股票价格也会涨的。整个经营思路应该迎合这个市场，而且应该按照我们对的方向去发展。因为我们在北京，在这个行业中，对这个行业中什么地方怎么实现利润，比香港的散户的股民更明白一些。

　　水皮：潘总的话很真诚，有一半真诚的真话，有一半真诚的假话。今天时间有限，我们华夏理财一个月一次，下一次我们再相聚。