楼市涨势趋向温和

孙燕清　撰文／苗丰恬　整理　(2009-10-24)

早报


　　房地产市场人士认为，全球经济最糟的时候已过去了。从市场情绪的角度来看，这种乐观看法已成为一个明显的转折点。

　　我国私宅销售量和价格近期节节上升，今年第三季起出现了这轮经济危机以来的第一波涨幅。尽管如此，却还是有不少人觉得复苏势头略嫌疲软。

　　我国楼市的这轮涨潮是否能继续下去？未来几个月的走势又如何？

　　目前，市场“买气”多集中在大众私宅和组屋，尤其是在投资额及风险较低的小型单位上。过去三个季度来，私宅销量和价格皆呈上扬趋势。若拿2009年和2008年相比，私宅销量上涨了超过200％，但价格在同期却仅升15.4％（虽然部分项目已经回涨到2007年水平）。这个现象显示了一点，尽管房价在经济危机中的跌幅不如成交量来的厉害，但价格在未来几个月的涨势可能也较温和。

　　其中，继今年5月至8月间本地房价快速上扬之后，我们从市场中观察到一些价格阻力。

　　另一方面，过去10年私宅销量平均为每年7800个单位，但今年首三季已突破1万1700个，比平均数据高出50％，反映出目前私宅销量的骤增应该不会持续。尽管经济出现大波动，我们预计大众私宅销量和价格将逐渐回稳、并呈缓慢的上升趋势，未来一年内应该会维持健康的水平。

　　展望未来，楼市下一股趋势会是什么？

大型大众私宅和高档豪华公寓 估计将稳定回升

　　某一个特定市场层面出现的旺热买气，并不代表整个楼市已回弹。截至目前为止，以大众私宅市场的复苏速度最快、价格回弹的力度也最强。这个现象同时也反映出其他市场层面未来几个月内可能会出现不错的投资机会，大型大众私宅和高档豪华公寓市场估计将稳定回升。

　　展望2010年，多数经济师预测全球经济复苏将是正面且缓慢的。我国经济第三季环比增长14.9％，贸工部把全年增长预测从原本的4％至6％萎缩下调到2.5％至2％萎缩。在一片期望经济在未来几个月复苏的谨慎乐观情绪中，一些偏好豪华及较大空间项目的买家会肯承担更高的风险、提高投资额。这么一来，我们可能会看到市场对高档及豪华项目的需求进一步增长。

　　另一方面，买家准备好接受更大额项目，也可从房价的攀升上看出。大众私宅价格过去几个月来增长显著，第三季取得了15.4％双位数涨幅。其中，介于每平方英尺750元至1000元间的私宅项目，获得了良好的市场扶持。事实上，今年第二季和第三季卖出的9166个私宅单位中，有超过三分之一是处于此价位的高端。

　　这对高档私宅投资者和买家来说，是一项好消息。大众私宅高端项目最近的健康价位水平，为高档和豪华私宅的下一波涨幅提供了良好的平台。一般来说，尽管高档私宅第三季增长良好，但与上一个高峰水平的2050元相比仍然相差了28％，反映出增长空间的存在（如图表所示）。同时，近一轮涨势的方向是由下而上，与2007年房市高峰期从高档私宅市场开始从上而下涨潮恰恰相反，也可为高档私宅的发展提供更高、更长远的途径。

　　另一方面，近期一些高端和大型项目获得了市场不错的反应，也反映出买家对高档项目的兴趣重燃。新项目如和美投资（Ho Bee）的Trilight、SC环球（SC Global）的Seven Palms和远东机构的Cyan等高档项目的推出，也足见发展商的态度积极。今年首三季共卖出了2676个单位，这个数据尽管仍然低于2007年高峰的4792个，但比去年的968个单位多出了足足1.8倍。另一方面，大型项目如嘉德置地（Capitaland）的Interlace和富怡资产管理（Ferrell Asset Management）的富怡首府（Ferrell Residences）也获得平稳的成交量。


　　这轮楼市回升的背后，我们也看到了其他支撑因素的存在。其中，本地稳健上升的外国人和永久居民（PR）的人成为了原因之一。另一方面，本地房市的蓬勃和其投资回报，在过去两年也吸引了不少海外买家进场，成为房地产投资热点。随着综合度假胜地（IR）的开幕，我国未来的住房需求势必大涨。而本地人口增长对未来的住房需求也起着很直接的影响，这对无法购买新组屋、须转而朝组屋转售或私宅市场寻找的目标。根据今年6月份的数据，本地永久居民人口同比增加了高达10.4％、报53万人。
中高档住宅走势


高资产人士增加 楼市蓬勃另一原因

　　最后，全球高资产人士增加也成为楼市蓬勃的另一原因。美林（Merill Lynch）全球财富管理与凯捷（Capgemini）顾问发表的最新亚太区财富报告显示，全球富豪的身家在经济复苏后很可能水涨船高，到了2013年估计将达48.5万亿美元，年均复合增长8.1％。在这一波涨潮中，亚太区则很可能超越北美，成为富豪身家最高、最有钱的地区。届时，新加坡身为本区域富豪的储财安全地，这股趋势对我国楼市有利而无害。