关于COV以及谈价钱

当估价不能真是反映市场价格的时候，COV就出现了。这句话太专业。说白了，就是当这个房子大家都觉得喜欢，完了，每个人都能出到比估价高的价钱时，这个就是COV了。

什么样的房子最省钱。那就是你能对上眼的装修好的房子。我今天刚刚交钥匙的房子就是这种情况。买家很喜欢这个装修风格。屋主本身就是搞装修的，材料都用的好的。细节做得都很不错。价格一上来要得很贵。整整谈了一个月，才谈拢。买家真是啥都不做了，连墙壁都不刷的就可以搬进去。附上厨房的图片

其实一般我看房子，我就看厨房跟洗手间这两个最烧钱的地方。如果这两个地方做的相当不错，说明屋主是下过血本装修了的。买家若能看得上眼，那就是最好了。买了之后，不用再花钱装了。
什么样的装修好的房子最不好卖上COV的？那就是比较新的四房或者五房，房间被打通，只剩下两个房间的。敲墙再装修，都是不便宜点的。屋主当初好多都是年轻夫妇，嫌新的组屋房间小。都别出心裁的把房间打通。这些都是花了不少钱的，但是卖的时候，买家真心不喜欢。因为现在一买就得住五年，大多数买家买四房就是冲着三个房间去的。遇到这种情况肯定是不愿意出高价的。这种房子最难卖了。所以，大家买了房子之后，如果要合并房间，千万要三思而后行。当时也许住的爽了，但是将来真心难卖。一般要考虑买这种房子的时候，你得好好计算计算做回三个房间的成本。做回去得注意，地板会不会被影响，吊顶会被会被影响，电工需不需要重做，build in的衣橱啥的会不会被影响，等等。这些成本比方说1万，你就得从你的预算里给扣除了。

什么样的装修最容易卖上价钱。就是那种色调偏亮，地砖做的大气，厕所厨房墙砖保养很新，整体风格简洁的。这种当初装修也许没有花血本，但是卖的时候却是性价比最好的。花了三万装，却卖的比7，8万装的便宜不了太多。买房子的同学也得注意，其实有时候，屋主因为不喜欢收拾，家里很乱。或者东西多，或者墙壁尤其颜色偏暗，一进去就觉得很杂乱很暗的房子。不要马上否决。仔细研究房型，装修的材料，努力想象搬空之后的样子。当别人都不愿意思考这些的时候，你仔细思考研究，也许你就能捡到便宜货。我曾经看到一个屋主卖房子。我了个去，看房子的时候窗帘全部拉上，家里乌漆摸黑一片。买家进去就不想看了，走了。说房子太暗，不通风，不喜欢。诚然第一感觉很重要，但是有时候也要静下心来仔细研究一下。那个房子中楼（8楼），对花园，朝东南，没阻挡，买下来，改油漆颜色，换亮色窗帘，打开窗户，一定是亮堂的房子。错过了，蛮可惜的。我还曾经在荷兰村看到一房子。三房，角头，高楼，看社区游泳池。一进门，除了窗户，感觉就是个毛胚房。电线就吊半空中。灯都没了。好多买家看都不愿意看，就走了。其实当时，装修稍稍好点的房子，都要60k的COV了，成交在50K左右，还不定是角头。我有个习惯，我发现一个底子好（地点，楼层，朝向）的房子，我就算没买家，我也跟卖家砍价，弄到一个我觉得很合算的价钱，我就推荐给身边的客户。我前后带了四组人看这套房子，最后终于推销给了一对年轻夫妇。买下来只有18k的COV，花了25k装修，挺划算的，开开心心的搬家了。

屋主在卖房子的时候肯定是觉得自己的房子是最好的。也肯定要看邻居卖到多少钱。通常是邻居能卖到50万，那我就要至少卖50万了。所以，谈价钱的时候，要问清楚屋主为什么卖房子。有些是换地点，这样的屋主，如果还没有找到喜欢的房子。通常是要价都会比较高。有房子住的人不着急的嘛，而且他们买房子的时候也很痛苦，价格也是很高。有时候，你看到一个房子的广告放 serious seller/motivated seller。这种一般都是有某些原因，一定会卖房子的。即使这样，现在这行情下，你想让屋主大降价也是很难的。通常能拿到一个适中的价位也就不错了。怕就怕那种要卖不卖的，吊那里卖很久，价格还是很高。这种房子可以绕道走就绕道走好了。

还有，谈价钱的时候，有一个Last offer。 Last offer是真的嘛？一般我有自己的判断。如果那一区我看到的房子都成交在50k的COV。然后屋主跟我说55K reject了。那我觉得这水分太重了。有时候last offer其实反印出的就是屋主当时最低的底线。低过这个他不卖。免费口舌，就对外说这个好了。所以，怎样判断，这个要自己把握火候。还有，不到合同签字那一刻，说什么都没有用。所以，我谈价钱的第一个问题是，屋主您ready了没。ready的意思就是，我给你满意的offer，你是不是马上可以签字。我最怕听到就是，我没问题，我跟我老公/老婆商量下。或者是，哦没问题，明天我老婆回来一起签名。好吧，这种情况的结果一般都是价格又变高了。一个交易能成交有两个很重要的前提，价钱和什么时候签约。因为任何一个价格都有其时效性的，今天可以不等于明天可以。很多人只重视前一个因素，而从来不问后一个条件，导致最后处于被动的局面，无法买到心仪的房子。我上个周末刚刚经历了一场离奇的交易。三个星期前，看中了serangoon的一套房子。屋子真心不错，买家很满意。60K COV不还价的。结果，中介联系不上买家了。买家虽然有POA，但是没有书面的确认，中介是不敢签合约的。这一等就是三个星期。到了上个周末，屋主回 email了，说是度假去了。这下已经有5组人offer 60K了。最后竞标68K卖掉了。其实不要羡慕那个屋主。在我看来，很多时候竞标出来的价格其实还不是最高。能竞标只能说明一开始要价明显低过市场价位。就如这套房子，是我卖我就直接房80K了。70K一定卖得掉的。

屋主卖房子的时候也会面临同样的问题。有些买家很喜欢，很愿意给钱，很积极的样子。价格从来都不是问题，但是总能有好多问题。什么能不能迟点做交易啊，能不能早点搬啊，“我出得起这个价格，但是我得问问我的银行贷款” bla bla bla。其实很简单，带上支票来跟我谈吧。没有支票的OFFER，再好看，也不是一个offer。我曾经一个房子，一组买家给的offer很低，我没有再理会。按照屋主的要价卖给了另外一个买家。结果，这个offer 低的买家知道了问我为什么不跟他说啊。他也出的起这个价钱，还能出得更高啊 bla bla，好多。好吧，凑巧的是后来原买家贷款除了问题，不能exercise。于是我找回这个offer低的买家。结果人家还是给个低的offer。然后，我同样的价格卖给另外一个买家了。屋主也不要觉得卖的越久，价钱会越高。有时候，一套房子在一个区挂太久，好多中介都知道了，会留下一个待价而沽的印象。所以，能不带买家去看，就考虑不带。免得买家看中了，价格很难谈拢，浪费大家时间。当然，很有特点，极其稀缺的房子除外。