2.绿地翡翠湾

一个小盘，紧临着碧桂园金海湾，占地105亩，2205户，目前只开了两栋楼。目前价格是一平方人民币13000-14000元左右。

绿地说的是自己牺牲了容积率，只做到4.0，希望追求舒适，但位置其实就没有金海湾好，项目的对面还有一块地，项目还没有做，也不知道是什么产品，景观面大大受限。

3.丽阳机构项目

马来西亚本地的开发商，占地224亩，目前一期已经卖完，已经交房，二期两栋楼，正在建设，有500多户的样子，均价16000-18000元（人民币）的样子。

就一期已经交的三栋楼来看，品质还行，但也是三栋楼合围的小区，容积率也不会小。

4.富力公主湾

说是富力花了45亿马来西亚林吉特（约74亿元人民币）从新山所在的柔佛州国王手上买过来的（在马来西亚，土地不是国家的，全是国王的）。

目前在售价格是16000-18000元/平。

这个项目就更是奇葩，位置超级好，在通往新加坡的第一关口的旁边紧挨着，以后通往新加坡的高铁也在这儿有一个口。本来是一个非常不错的位置，但在售一期项目做的容积率太高了，粗略计算都要在9-10了，太恐怖了，也不知道富力怎么想的，也不知道到底新加坡人、马来西亚人有没有关注这个参数和细节。整个项目预计以后投放市场是3万套住宅。

但富力公主湾还是有几个亮点：

1、我们在马来西亚见的所有项目都没有天燃气，要不是用电、要不是用罐子，但富力自己在项目上铺设了天燃气管道，这是第一家。

2、我们在马来西亚见的所有项目都是单层玻璃，富力是双层，说是考虑到身居闹市，要隔离噪音。

富力公主湾的景观区也是不错的：

新山考察之小结：

看完了这几个周边的项目后：

1、以斯干达特区已经发展了10年，现在还是这个样子。这和中国特区速度差的太远了。

2、富力3万套、碧桂园金海湾1万套、绿地2205套、丽阳机构4000套，这一共是4.6万套的投放量，而且是在特区的成熟区域。

3、这几个项目的销售并不理想，去化速度并不快，绿地只开了两栋楼，富力也卖的不多，金海湾是也卖也退两头走。

4、城市发展速度慢，供应量太大，政府完全没有控制和节奏。

大家可能有个疑问，为什么国内开发商纷纷来马来西亚开发房地产？

原因其实没有别的，因为利润比国内高！因为利润比国内高！

在国内开发房地产，利润大部分都给政府了，房价中的60%以上都流向了政府，但马来西亚不是，土地直接从政府手上买，税负又不像国内一样无止境的高，利润比远超国内，这是重要原因！

新山几个楼盘价格及参数如下:

六.开始了解今天的重头戏：均价2万左右的碧桂园森林城市

先来看全马来西亚同行都来瞻仰的售楼中心和沙盘

外面的景观区

下面的这些效果图只是效果图而已，不会真的按这样的设计去建设的，大家不要太当真。

住宅区的密度也真的不小，我们一直有个建议，度假楼盘容积率超过2都是要放弃的。

硕大的售楼中心和宣传展示区

麦肯锡给森林城市做的项目定位：教育培训、外企中心、医疗保健、电商、旅游会展、离岸金融、绿色与智慧产业，是不是和你想像中的定位不一样？

下图就是正在填海建设的森林城市工地

大家可以想像一下，30年以上的开发周期，一直是填海和建设工地，海景会漂亮吗？度假感觉如何呢？

目前售价2万左右/平，好的位置要在23000元/平左右，比新山其它楼盘均价高出305左右，主要是被大陆购房客拱起来的。

占据项目40%股份的当地州政府最高首脑 （国王，富力项目的土地也是从人家手上买的），在森林城市负责提供土地、协调政府关系。

碧桂园森林城市的几个亮点：

1、从这个项目确实能看到杨国强主席的梦想与情怀，这是事实。

2、从原来规划14平方公里又扩到20平方公里，看得出碧桂园对这个项目是看好的。

3、立体交通，车走地下、地面没车这个理念确实不错，值得赞一下。

4、立体绿化确实也不错，但也不是啥新鲜事儿，新加坡很多建筑都有了。

5、也在想办法做更多的概念和配套，如免税区、产业区、学校、医疗等等。

碧桂园森林城市的几个问题也是要明白的：

1、碧桂园森林城市只是挨着新加坡而已，而去新加坡还是要办理签证过关口的。

2、目前碧桂园森林城市所在的新山区域，供应量太大太大，光一个森林城市供应量就有30万套，30年的开发周期，目前90%以上都是卖给了华人。

3、一个30年以上开发周期的楼盘，大多数房子都是卖给了华人，而大多数的华人都是抱着投资的理念（其实是抱着第二家园、度假、养老思想去买的，但事实上他们大多也不会去住），这样的小区以后入住率有多少？你的二手房能升值多少？入住率上不去，你本来期待的学校配套和医疗配套如何很好的满足？

4、在马来西亚不控制容积率的情况这下，森林城市的容积率也不小，预估也在3.5左右（前期项目总规划公布数据为占地1386万平，总建筑面积4600万平，计算容积率为3.32），这对于度假和填海项目来说，也许并不太合适。

5、森林城市也是没有天燃气的，都是用电，或用罐子，这估计很多中国人都不习惯吧。

6、目前所说的未来通往新加坡的独立关口，也许并不是这么容易实现，新加坡也要控制进入新加坡的外来人口数量的。

7、填海项目一年就开始盖房子，这个事儿，我的心里是打鼓的，虽然碧桂园说的是没问题，因为是浅海，但我在新加坡得到的结论可不是一样的。

8、立体绿化、立体交通再好，其实并不能成为你购房的理由，你购房的理由是你的需求。

七.最后，我们来聊需求，购买碧桂园森林城市的目的是什么？

1.为了投资，一定会升值

好，投资回报率是基于未来租金、再转让升值为基础，先不说新山还有别的项目，单单碧桂园森林城市一个项目就是30万套的供应量，有人说目前价格已经涨了，而整个新加坡2015年的新房供应量才审批了2000套！这30万套要卖给谁？目前全是中国大陆人在购买（占到95%以上），大陆的人又能买多少？买多久？这么大的供应量租给谁？没有人租如果卖又卖给谁？还有新房在大量出售时，你的二手房如何卖得上价？

目前已经是20000元/平起了，好位置要23000元/平，已经是新山最高价格，比其它楼盘均价高出30%左右，还要怎么样？

森林城市开发周期30年以上，30年！森林城市一直都是在盖房、卖房，你的二手房能卖过新房吗？如果卖的不好，别说涨价，降价一样是很有可能的！

别说森林城市30万套，单单富力在新山的项目3万套就够马来西亚和新加坡去消化了，或者说已经可以完全抵消新加坡和新山的新房需求！就这都消化不了，其它的供应量怎么办？

新加坡目前市场上一共有150万套房子的样子，其中120万套是政府经适房，30多万套是商品房，是的，你没看错，目前为止，新加坡市场上新房二手房的商品房一共才有30多万套！你这一下子就在新山供应出来40万套的样子，还打着新加坡的概念，让谁来消化？

好吧，我们有15亿强大的中国大陆消费者，让30万中国家庭跑到马来西亚购房，本地人都不买，全是中国家庭买走，然后，这30万中国家庭在一个异国它乡期待着升值、宜居、浪漫，这事，想想都挺怪的。

供求关系，供求关系，这是底线，这是永恒不变的道理，虽然有时候市场会走样，但终归会回到供求关系的基本面上。

我们姑且先不去考虑马来西亚货币汇率、中马关系等风险问题。

2.为了度假

一个治安并不好的马来西亚。

一个容积率3左右的填海小区。

一个大多数人都是中国人的海外小区。

一个多数业主都是投资客的海外小区。

一个入住率很低的小区。

一个周边放眼一看30年内还一直在填海、建设的小区。

你感觉，能满足你度假的感觉吗？

你想度假，直接去巴厘岛、苏梅岛、夏威夷、塞舌尔、马尔代夫等海岛不行吗？而且度假体验还各不相同，为何要去买一个租不出去也卖不出去，未来还充满不确定的一个房子来度假？两者花钱哪个更划算？

3.为了养老

你仔细想想，远离中国，跑到一个排斥华人的海外国家，居住在一个治安不好的小岛上，也没有什么人，亲人、子女也不在身边，怎么养老？老人需要的是什么？是有人说话，是方便的生活，而跑到森林城市用电做饭、也难以买到自己习惯的食材，你感觉你会在这儿养老吗？

4.为了子女教育

森林城市说是引入美国的整套教育系统 ，幼儿园、小学、中学，然后参与英联邦的大教育体系。

我只是说，这儿也只是一个私立学校而已，真是为了子女教育，咱中国的私立国际学校真的比这儿差吗？如果你所在城市不幸是郑州或太原的话，空气不好，咱去深圳租房上学行不行？咱去上海租房上学行不行？反正私立学校都是花钱而已。况且，咱直接申请新加坡、美国、加拿大等地的私立学校行不行？至少我在新加坡了解的是可行的，私立幼儿园一个月也不过人民币6000左右，小学的话一年也不过人民币15万左右，而且教育质量更有保障、更多选择。

5.为了新加坡

为了新加坡，直接申请去新加坡不就得了，反正你来了森林城市想去新加坡也是要办理签证的，也不能长呆，一样是旅游签或者工作签，何必呢？

而且新加坡对于移民卡的很严格，每年只放3万张绿卡，新家坡国土资源有限，森林城市以后的业主是30多万户，怎么可能和新加坡扯上太多关系？新加坡可能放这些业主都到新加坡吗？离新加坡只有2公里又有个毛用？还是一个马来西亚人而已。

6.为了第二家园身份

为了第二家园身份，直接去办理第二家园身份不就完了，人家办理第二家园又不需要买房子，存个50万人民币就可以办理了，为啥要和森林城市扯上？

如果非要考虑这50万人民币第二年就可以拿出一半来投资25万的话，果断考虑吉隆坡啊，那儿的租售比才是安全靠谱的！不要去买一个没法自住、租不出去、也卖不掉的房子，这样的房子是无用的房子、是没有价值的房子！

7.我在投资马来西亚的中国版深圳特区（以斯干达特区），不要拦我

其实，以斯干达特区已经发展了10年了，10年了！现在不过还是这个样子！而深圳从开放起的10年呢？已经是大变样，为什么？

首先深圳和香港本来就是同一种族、同一血脉、同一国家，新山和新加坡呢？马来西亚和新加坡呢？马来西亚人在新加坡只占10%多一点的人口，新加坡还是典型的华人社会，利益共同点本身就不一致的，而且新加坡对于森林城市这个项目本身就是有抵触的（新闻上说是考虑到对自然资源、海洋生态的破坏问题），从森林城市看到的新加坡都是工业区！工业区！新加坡把军营、工业区、炼油厂都设置在靠近马来西亚的一侧，这个细节已经充分说明了新加坡对马来西亚的态度！

而且，中国发展深圳，是举全国之力发展深圳，集中全国资源发展深圳，中国是典型的强势政府引导，但马来西亚不是。发展以斯干达特区不会成为成为大家想像中的发展深圳，如今已经过去了10年的发展结果就是证明，没有什么产业。除了盖了一些容积率超高的住宅之外，盖了一个乐高游乐场，建了学校，其它方面还真的是没有什么建树。

如图所示，以斯干达对于新加坡来说，永远不可能成为深圳对香港。

所以，关于碧桂园森林城市，到底值不值得买？我想我们已经谈论的差不多了。

不要因为效果图、广告、宣传就去买，不要因为你喜欢就去买，一定要考虑清楚，你买的目的是什么？能否实现你的目的？

你一定要明白：你喜欢，和别人需求是两码事。外国本土人都没有购买和全是海外人购买中间一定存在着某些问题。