1. Rental yield. 不能看买入价，要看现在的价格，因为有机会成本。hdb一般有6%，公寓3%。
2. Rental return on equity. 因为保留组屋再去买公寓，那么为了避免50%首付，通常需要先把组屋贷款还清。那么组屋和公寓的自然差别在于，组屋没有杠杆了，死的6%。而公寓还有杠杆，所以按return on equity，公寓可以达到9%上下。但也不是绝对，因为户型大小，freehold还是99年，利息高低都会影响。具体需要算算。
3. capital appreciation. 不是说组屋没有升值空间，只能说得看眼光和运气。如果说璧山，金文太，pinnacle这种，在很好的时机入手，那是眼光和运气。但是如果他们已经涨到高位了，不觉得他们的升值潜力还有多大。而公寓你还有很多选择。抄底的时机，选择好的位置，还有加上杠杆，升值潜力一般来说是大于全款组屋的。
4. 参考政策，组屋是民生，政府会压制他不让过快上涨。而公寓就不同乐。参考马太效应，参考道德经那段，人之道损不足而奉有余，没有哪个国家可以逃脱这个怪圈。就是说组屋和公寓的价格必然会越来越大。
5. 当然是ABSD，熊猫说的已经很清楚了，一间150万的公寓，ABSD7%0就是10万，组屋的租金要白费几年？
6. 看假如入手两套公寓你的现金流会如何。应急资金要流，还有每月收支算下来还能不能存下钱，如果现金流可以就可行。还有，不一定一次性进两套啊，一套一套来也可以啊，把我好方向的前提下，量力而为。

确实应该这么考虑。
房产是长期投资，所以持有能力挺重要的，所以说现金流要稳。假如利息上涨到3.5%，现金流还能不能承受，还能否存下钱，是一个重要的因素。另外保险得跟上，要不然意外重疾死亡残疾各种因素都可以摧毁一个家庭的财务状况。还有两个人的工作尽可能错开行业，其中一个最好能做稳定的铁饭碗类型的。
从另一个角度来说，利息上涨因素对房价走势的影响就不一定了，每个人的分析不一样，也就造成了眼光高低的差异，在事实发生之前，好像也比较难互相说服。
我个人的看法是，供求因素远大于利息因素的。房子这个资产，需求方面基本有自住刚需和投资需求组成的，所以在人口保持稳定或者小幅逐步增长的前提下，房价受供给一边的影响比较大。所以当土地供应降低，新房库存降低的市场里，房价被推高是必然的。利息，发展费，印花税，最终都会被转嫁到买方和租客身上。
还有投资的选择上，当金融危机可能性变大，经济局势不明朗的情况，资金会逃离债市股市找不动产作为避风港。08危机的解决方式是印钱，全世界都在印钱，可以说10年过去了，这个根本问题并没有过去，也就造成了通过缩水，不动产增值，这个趋势短时间内看不到扭转的迹象。

我所接触的大部分家里另一半有个稳定职业的，也许我接触的太少了？

金融的确实有很多两口子都在这个行业的，这种还是diversity一下比较好，其中一个应该转转行什么的，或者选择本地比较稳定的银行。

风险控制是一方面，另一方面有发展许多人有over analyze的问题。risk adverse, 保守，稳健，这都没有错，但是分析过多了就会发现畏首畏尾什么都不敢做。这些over analysis可能来自于对未来不确定性的畏惧，也可能来自于对自己没有信心，也可能来自自于对他人的怀疑不信任，最终都变成了对自己的惩罚: 选择困难，睡不着觉，不敢做任何风险稍高的投资。

所以一句话正着说反着说就是两种截然不同的态度。你可以说high return high risk。我也可以说no risk no return。最终还是要回到那句，take calculated risk。

没有一个策略是适用于所有人的，自己能撑担多大风险，需要自己算算。算好了，就大胆去执行，不要被周围的噪声淹没。

对中介蜜汁不信任，如果觉得中介讲的没道理，那么依据呢？理由呢？
学点基础经济理论的，都知道这个词，sunk cost。就是告诉我们做决定的时候，是要向前看，而不是回头看。所以现在这套组屋亏12万，是sunk cost。向前看，如果财务状况允许有三个选择。并且层主选择相信组屋涨回12万。
1. 保留组屋，不再买公寓，等10年涨回12万。
2. 保留组屋，多买套公寓，等10年，组屋涨回12万。公寓税交了10万，10年后既然组屋都能涨12万，公寓很可能涨大于12万。
3. 卖掉组屋，买公寓，分段买，买两套。省掉了10万的税。既然层主相信组屋能涨12万，那么两套公寓应该各涨12万以上。
层主自己看，是不是3优于2，优于1？

假设层主自己也不相信组屋涨回12万，也觉得公寓不会涨，那么保留组屋买公寓的10万税是不是白花了？层主也相信，组屋和公寓的价格差距会永远和现在一样不会再拉开距离？如果是层主是这么判断的，那就要保守，保守到底，组屋别卖，公寓也别买，跟着高手们学别的投资？股票债券不见得风险就小吧，也不见得买股票自己的眼光又突然变好了吧。

所以，我的意思是，自己判断，这没错。但是抱着跟中介赌气的态度去判断，自然会走向和中介相反的结论。那就失去了理性的思考了。

不是一个严格的金融词汇，所以把他和MTM, reliased unrealised PnL是不合适的。他描述的是一个economic decision making的角度，比如说你花钱买了辆车，这辆车卖还是不卖，卖多少钱，不应该被最初花了多少钱买的所影响。
中介是有principal agent interest conflict，但是并不意味着他讲的就是错的或者不中立的。意见当然可以听，判断他讲的有没有道理就好了。但是如果抱着偏见的心态去听，决定往往是被自己的偏见所误导。
人对市场的看法是无法统一的，我看涨，你看跌，各说各的道理和依据。但是不应该说，那家伙是中介，别听他的。。。

买第一套公寓绿卡99%，公民1%，不用absd. 过后1%卖给绿卡, 交房价1%的absd. 然后公民买第二套。

但是不是搅局的哦


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但是不是搅局的哦


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我自己也是卖了组屋买公寓的。。言行一致


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我也会这么说的。因为我自己就是这么做的。
各抒己见嘛，都是讨论，意见给楼主参考，人家自己也会决定，不管买卖都不会来找我。
各有各的生计，我也没有义务为整个中介行业推波助澜，也没那个能力。你看论谈里中介大牛们都静悄悄，没人来参加这个讨论


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