华新 - 有些中介为了卖公寓，各种抹黑HDB也是醉了

有些中介为了卖公寓，各种抹黑HDB也是醉了

作者：魅力S射 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：25) 发表：2018-06-05 15:31:14　楼主　关注此帖

在 mingtian1990 的大作中提到：

旧HDB的转售价格我特意去HDB网站查了一下 Macpherson Road block 80 - 85 最近12个月的转售价格。搜索结果显示最近12个月三房只有4宗转售交易，价格介于 240千到 270千。这个数字低于政府公布的旧三房的转售价是 $290,000 to $330,00。原因可能是由于转售交易量太少，政府用的是最近五年到十年的平均交易价格。由于HDB只显示最近12个月的交易价格，所以无法确认政府公布的旧三房的转售价是如何计算的。如果以 HDB网站 240千到 270千的交易价格为准，Macpherson Road的50年旧三房和义顺30年旧三房的价格几本是一样的，甚至略低。但要知道 Macpherson Road 可是在环线内的，义顺是到哪都要一个小时的。结论：即使是环线内的老HDB过了一定年限也是不保值的。

有些中介为了卖公寓，各种抹黑HDB也是醉了

早报上明明贴了最近的4个交易记录：2个3房，A卖30万5千， B卖29万5千。
新组屋比旧的高些，同楼层估计不用补钱还有的找。

目前为止，新加坡有组屋因为99年被政府免费回收的吗？
那个中介可以保证公寓99年内会被开发商回收？给我来几套

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作者：魅力S射 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：25) 发表：2018-06-05 17:13:43　 2楼

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在鹏哥的大作中提到：

组屋是优质资产吗根据目前的租赁市场，一套还完贷款的组屋，gross rental yield大概是5%到6%。如果扣除中介费，房产税，空挡期，恐怕不会超过5%。许多许多人都认为5%是个不错的收益。这里面有几个误区需要提醒大家注意一下 1. 用自己的成交价来计算收益率。比如有些旧一点的BTO入手价格是30万，现在市值是60万，如果每月租金是2500，那么毛收益率按30万计算是10%，按60万算只有5%。由于投资需要考虑机会成本，假如房子卖掉，可以有60万重新投资。所以计算应该用市值而不是原本的成交价计算。 2. 用历史预测未来。尤其是经历了30万到60万的增长，认为自己的组屋处于优质地段，将来会继续涨。或者保守估计房子起码保持60万，这样5%的收益率就会一直持续。 3. 注意组屋的理性价值是会持续贬值的。17年3月的时候，政府就出来提醒民众，99年lease满，是无偿归还政府的。而从95年到现在，只有5%的组屋被政府SERS选中，重新发展，几率很低。那么对于大部分组屋来说，最终60万会在若干年后趋近于0价值。 4. 组屋并不是什么时候都容易卖的。比如当组屋remaining lease剩60年的时候，买家cpf的使用就收到了限制。政府规定买家年龄加组屋的剩余年龄要大于80，否则不可以用公积金。例如年轻夫妇是25岁，组屋剩余55� (more...)

我来给你简单算一下吧

麦波申3房市场价30万，宣布重建后加3万COV,贷款80%，加其他算10万。按市场价租金1500。
政府收回价，大概也会出到33万并且锁定价格了，还不算其他补贴的，不会越着年限而贬值。
补个差价升级到四房（不用马上给钱）交房后，过2年卖出，稳赚20W.

给你20万预算，找个公寓的回报率超过这个的算你赢。

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作者：魅力S射 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：25) 发表：2018-06-05 22:19:09　 3楼

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在鹏哥的大作中提到：

去操作个试试等你捷报

已经操作了

commonwealth宣布重建的时候入手一套。无中介，自己上门扫楼问过去。
当时市价33万，出4万5的COV拿下，跟HDB贷款90%，整个交易现金出不到10W.
3000个单位，抽到50号左右。新组屋在女皇镇地铁站附近，高楼4房60万。

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作者：魅力S射 (等级：2 - 初出茅庐，发帖：25) 发表：2018-06-12 09:59:26　 4楼

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在 kris_2014 的大作中提到：

可是政府消息出来之后不就要拆迁了，还来得及买吗？政府还会允许这样的买卖吗？