【房】简单例子说一下为啥99leasehold很难涨
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作者:dera (等级:4 - 马马虎虎,发帖:839) 发表:2021-01-05 12:05:40  20楼 
该例子非投资建议,仅为闲聊讨论
挡人钱财如杀人父母,虽然有点过,但发这个帖子的本意是用一个简单但不符合实际的例子说明一下99yr贬值的概念和大概收敛点。本人也不是做房地产投资研究的,不过周围一帮同事都是玩这个,拿来说说,抛砖引玉罢了。

强调一下,知道这个简单模型对实际操作可以说没有什么大的帮助,反而可能会导致你犯很大的错误。淹死的往往是会游泳的。

房产的核心是对将来收入增长的预测,利率的变化,政府的态度(HK政府那么搞的话,模型显然会失败,housing price, income之间的关系扭曲太极端了),地点周围的新开发情况(new MRT, shopping centre construction)。

一并回复相关话题:
1. 40年的terminal value有网友指出不正确,按照top up lease的表格,40年后贬值约为20%,即地皮残值为80%,192元。这是对的。我只记得旁人分析的结果是40年后假设en bloc,能卖出的价格大概率在130左右。即40年capital gain在30%左右。这和192元有点远,我想原因可能是对en bloc要价的心里因素(30% mark up?),开发商的税费和拆房子成本, 40年房子lease其实剩大概55年左右(top和lease starting有几年时间,按照表格,残值约为182元,130再mark up 30%似乎比较合理了)

2.FH的地皮没有贬值问题,那就旱涝保收了?
也不是的。FH的一个最简化模型,大约可以写为C=P-B,其中C为买家capital, P为FH房价,B为房贷价格。B在实际金融模型中是一个固定或者浮动利率amortization bond,你可以简单理解为利息低它的值就大,而且利息越低,B的价格对房贷利率越敏感(不扯convexity的问题了,你只需要知道2%利率的时候降0.5%比5%的时候降0.5%威力大很多就行)。那么C在大范围内和收入是挂钩的,假设锚定C,当前的B值很大,那就允许P值很大。

再稍微深入一点,这个B的值差不多可以模拟成一个40年期的amortization政府债券,如果没有amortization, 毛估估,利率(整条利率曲线)跌1%,这个B值可以涨超过40%,那当然P值也会相应提高了。实际不可能,因为房子非地皮部分有摊销因素(amortization effect)。实际上C是有一点弹性的,可以说现在C值也是偏高的,因为买家都是买涨不买跌的,他们会选择stretch自己的购买力,进一步推高P。政府能控制的是C的弹性(减少投机行为)和B在P中的比重(首付要求提高),但是政府(至少是坡政府)还没有直接控制B的定价。给个例子看看B值现在涨的有多狠,美股标普500,NASDAQ100都知道涨的很凶,但过去1年20年期美国国债比标普500涨的还多,那40年债(要是有的话),比20年还要多涨将近1倍。99yr的不太适合这样估算,因为amortization(包含地皮和居住属性的摊销)快的多了去了。

3. 哪种房子机会大?
我觉得大众买家搞投资容易看到的信息主要还是plot ratio有提高潜力的。FH或者99yr我个人觉得没那么重要。

最后,房子的特性是流动性差。你真要投资,得去冷门地方淘宝大户型的旧房子,等一波危机来了,搜索一下1800尺以上的冷门地段房子,砍个15%的最近成交价开始谈,不管你最后能不能拿到这个价格,主动权都在你手里。上来就搞热门地段FH新房子,大概率被chop的结果。热门地段几乎很难有超额投资价值机会,想想当年的中石化,暴风和乐视。

4. 投资专家的话也就听听算了
他们藏箱底的好料也不会真的透露(乐观估计,假设他们有的话)。绝大多数都是找成功的历史个案搞hype把你框进去,他们的失败是藏的很好的。他们不会管你死活,反而你听他们的,你的行动只会对他们有利。我个人看法,warren buffet, ray dalio(最近框了不少中国人的钱)jim rogers都是这一类。
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