该例子非投资建议，仅为闲聊讨论挡人钱财如杀人父母，虽然有点过，但发这个帖子的本意是用一个简单但不符合实际的例子说明一下99yr贬值的概念和大概收敛点。本人也不是做房地产投资研究的，不过周围一帮同事都是玩这个，拿来说说，抛砖引玉罢了。 强调一下，知道这个简单模型对实际操作可以说没有什么大的帮助，反而可能会导致你犯很大的错误。淹死的往往是会游泳的。 房产的核心是对将来收入增长的预测，利率的变化，政府的态度（HK政府那么搞的话，模型显然会失败，housing price, income之间的关系扭曲太极端了），地点周围的新开发情况(new MRT, shopping centre construction)。 一并回复相关话题： 1. 40年的terminal value有网友指出不正确，按照top up lease的表格，40年后贬值约为20%，即地皮残值为80%，192元。这是对的。我只记得旁人分析的结果是40年后假设en bloc，能卖出的价格大概率在130左右。即40年capital gain在30%左右。这和192元有点远，我想原因可能是对en bloc要价的心里因素(30% mark up?)，开发商的税费和拆房子成本， 40年房子lease其实剩大概55年左右(top和lease starting有几年时间，按照表格，残值约为182元，130再mark up 30%似乎比较合理了) 2.FH的地皮没有贬值问题 (more...)