拿市区的city square residences举例（这个盘租客较多，是典型的投资房）。按目前的租售比，一套700-800尺的二房公寓转售价在155万左右，但租金却只有3200。

　

155万如果首付25%，贷款116万，即使是1.25%的利率，每个月房贷也要4500，再考虑进去用于出租目的的房产税，平摊到每个月2-300吧。这样算下来每个月的net cashflow是负1500。这还是每个月都能租出去 + 租客不每天给你找麻烦让你修这个修那个的最佳情况。

　

按持有10年计算，把租金收入算进去，再扣掉买房的BSD、硬装的一次性成本、律师费、房产税、卖房的中介费、给银行的利息，怎么能从这套房子上赚到钱，求解。

　

有人可能会说房子本身增值。但你买房的时候房龄已经10年了，再持有10年就是20年。坡县房价整体走势是上升 但跟老公寓二手房没太多关系。主要是楼花和次新房张的比较多。99年的房子 过去20年 能卖出当时你的买价已经不错了。

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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2021-03-08 22:00:01。

2011年一套靠近市区四房式组屋的租金就是2500了，2021年了还是那个价，哪里涨了。公寓也差不多。这边真不是北京上海深圳。

房价的话我说了，主要是新房和次新房在涨拉动了整体数据，跟房龄20年以上的老公寓关系不大。

包不包括房子。如果物价涨但房子不涨，房子也抗不了通胀。

房价在谷底。你跟那一年比当然是涨了很多。

在可预见的未来，政府没有取消降温措施的打算 甚至会进一步加码。人口方面 10年前的PR大放水当然不会重来一次。房价跑赢通胀的逻辑？

年化1%不到。。还不如放银行存定期，lol

何况d'leedon是99年，再过十年就只剩下不到80年的地契了。亿老师估计跟现在的买价比会涨个多少？

本金是你的，卖房时银行会还给你。只有利息是成本。

但问题是——持有10年的利息是一笔很大的支出。再扣掉印花税、硬装成本、房产税、律师费、中介费、房子的修缮费和偶尔几个月租不出去的房租gap，怎么算都是亏钱的投资。所以求解。

https://www.propertyguru.com.sg/mortgage/calculators/mortgage-repayment

155万的75%是116万。就算贷30年，利率永远1.25%这么低，每个月也是3874的月供。

何况贷款年限越长，最初几年的利息交得越多。

我的详细计算就是针对你这种笼统说法的。

事实是，把各种各样的费用算进去，再考虑到偶尔几个月租不出去的gap，还真就赚不到钱。甚至亏。

另外房龄老了10年，房价反而增值20万这种事情也不是 一定会发生的，取决于你入手的价位和打算出手时候的市场行情。整体来看99年地契的老公寓并不是一个铁定保值增值的资产。

我说的每月自己还1500是还贷期间的cashflow。。首付的25%呢（38.75万）？印花税呢（4.6万 即使按公民第一套）？出租前的一次性硬装成本呢（几万）？如果不打算持有一辈子 买房时要给中介的卖房2% commission呢（3万）？二三十年期间你确保月月都能租得出去房贷一分不少的拿到手—加下来总共的gap损失多少房租（总共几万）？房子的维修成本呢（几万）？

把这些全扣掉，还能赚多少，自己动脑筋想想。或者你根本就没仔细读我在说什么？

另外freehold还好点，如果是99年公寓 你入手时候已经10年的花，再持有25年，地契都过去三四十年了。。到时候这种老公寓还能卖出你当时的买价吗？上面有人贴了bala's table了，自己去看。

1、没有考虑到利率环境会变，以30年为周期 贷款利率不可能永远1.25%。
2、没有考虑到房子租不出去的可能性，也完全没考虑印花税中介费等各种手续费用。
3、最重要的一点，你的assumption是这套房子的持有期限是三四十年以上甚至一辈子，跟我计算的以10年为持有期限不一样。持有时间越长，各种手续费被平摊到每年的自然会更少。但现实中有多少人会买一套房子一辈子不卖呢？