现在房市啥情况啊?
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作者:凡人 (等级:15 - 最接近神,发帖:20607) 发表:2023-10-23 20:58:29  7楼 
既然是刚需,我是这么看的
公寓从来都不是所有人买得起的,本地人口近8成住组屋,2成住私宅(包括别墅)。所以公寓价格参考的是top 20%收入的家庭。这些人买得起公寓,公寓的市场就很难塌。其它8成人口,政府只要控制好组屋价钱稳定,社会就稳定。

我前几天刚跟同事们讨论过现在的价格,和10年前的价格。2013前后新EC开盘均价在七八百一尺。

而当时很多大众楼盘不是特别偏僻,近地铁的比如J gateway, urban vista这些开盘价1400-1500一尺。当然还有更偏的新公寓开盘千元或以下,比如the inflora也是一个日光盘。当时strait times总结EC大概比公寓便宜30%。

新EC应该算是新公寓开盘的底价。J gateway日光,触发了最强降温措施,之后房市保持了几年的政策性调整下行。

今年开盘的新EC已经达到了1400-1500psf,刚卖出的新EC地皮,预计明年开盘均价超1500psf. 参考现在普遍新盘开盘2000psf左右起,还是按比例增长的。

我老板有句总结:如果你的家庭收入没有达到top 20%, 你现在买得起公寓,还在等什么?

问一下自己:假设10年一个周期,马上又会触发大的降温调整政策,大家就更买得起房了吗?价格真的下的时候你会买吗?还是继续等?

就近年的一系列降温措施,政府都在干一件事:不断提高买房门槛。

贷款比例下降,首付比例提高;
BSD和ABSD提高;
贷款基准利息提高,同等收入贷款额减少;
一些身份时间上的调整,这个主要针对组屋,比如PR不满三年不让买;卖了公寓需要等15个月买组屋之类。

针对开发商的政策调整:
提高re-development charge,成本最后转嫁给谁?

限新盘per unit最低面积从70平增加到了85平米,来压低psf单价,那么房屋总价会变得便宜吗?psf能下行20%弥补总面积的上涨吗?

对于实力雄厚的刚需买家,提高门槛的确不是问题。提高单位面积反而是好事,以后可以买到新的宽敞住的舒服的房子,而不是像前几年大众楼盘卧室普遍偏小,还不如组屋房间大。

所以刚需买家,根据自身情况判断要不要上车吧。
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