关于租赁那些事
先矫情下,最近一直感冒咳嗽,时好时坏。勉强上了一个关于租赁法律方面的课,再结合自己有限的一些租赁的经验,窝在家里,随便写一些,希望能帮助大家。也为华新DND“献礼”。
说到租赁,我也很头痛。我接触的客户里面,租客说屋主的不是,屋主埋怨租客的毛病。反正大家都不容易吧。我觉得问题的根源在于太多的模糊地带,大家事先没有说清楚。毕竟很多人不是经常换房子,很多屋主也是1,2年才找一次租客。这个帖子一方面介绍一些法律的常识,一方面也尽量多举例,让大家注意或者引以为戒。
首先要知道,没有所谓的标准租约。中介很辛苦,不是律师,要干律师的活。而每个中介行因为这样或者那样的原因,很多时候不允许旗下的中介随意更改条款,否则后自负啥的。
There is no standard tenancy agreement.
也就是说,一个租约合同,是租赁双方商量的条款,没有说什么是一定要怎样,但是有一些基本的条款需要出现在一个租约中。
1. date 2. Name of parties 3. Property to be leased 4. rights of the parties 5. starting date 6. Duration 7. Deposit 8. Service Charge.
1是签订合同的时间。一般这个时候,租客会被要求预付第一个月的租金以及所有的押金。我说了,这是一般,你也可以写在合同里面不要给。在我看来,这个方面问题不大,不用太争议。
2 租赁双方的名字(当然,也需要有效的证件)。注意,这里一定要有房东的联系地址,最差得是一个email。后面会提到这个的重要性。
3 租赁的物业。房子的地址。
4 租赁双方的权利。也就是具体的条款了。
5 租约开始的时间。 记住,这里最好有一个handover date,比租约开始的时间早那么一天几天的。也就是房东把房子(钥匙)交给租客的日子。最好定一个,不然,租约开始是7月1号,房东7月1号晚上11点把钥匙给你,那也不算违约。还有,提早几天,也是让双方好好检查这个房子是否按照约定的状况交接,如果没有的话,至少房东有改进的时间。例如,合约要求窗帘干洗过了,完了房东给忘记了,至少还来得及做这些事,不耽误租客搬家。
6 租期。多久,有没有option to renew。这个争议不多。
7 租金 租金多少,包含了哪些东西。这个争议不多。
8 押金 押金是不能用来抵最后1或者2个月的房租哈。押金什么时候归还,也要写清楚。一般来讲,房子交回房东1-2个星期还是合理的。对租客来讲这个时间自然是越短越好。所以,一定要注明什么时候退押金以及押金的用途哈。
9 服务费用/管理费用 物业费啊,什么的由谁来支付。
通常大家签订的租约可能只有一页或者少过10页。好吧,我听说有65页的租约。简单点讲,租约最好能涵盖所有租赁期间会出现的所有问题。当然, 很多时候是不可能的。当没有写进租约的情况发生时,法庭会依照implied terms,也就是法律认为应该怎样的。
法律认为的房东应该保证的
1 Quiet Enjoyment 如果一个物业出租了,房东没有合适的理由,没有租客的允许,是不能去这个物业的。
2 不可以影响租客的利益。这个不容易理解。比如租客租了一个房子,但是他并没有租电梯。然后电梯三天两头坏,影响了租客的生活。这个看上去跟房东没关系。但是租客是可以一次为理由告房东,要求赔偿损失,什么损失,自己看。房东怎么办?告物业吧。
3 屋主默认要付产业税,房屋的保险以及政府可能征收的费用。
4 房子外部以及结构性质的修理。比如,房子顶漏水啦。如果合约没有写这些费用怎么分,那么房东得扛上了。
法律默认房东的权利
1 进入房子进行修理。我举个例子,比如房子的楼下说漏水了。租客觉得反正也不影响自己居住,不愿意敲敲打打好几天。拒绝房东的工人进入。这时候,房东只需要给至少两天的notice,就可以派人直接进入房子修理。租客不能因为这个“强行”进入而告屋主。
2 物业或者政府要求进入房子进行一些翻新或者维修。这种情况,只需要通知租客,哪天会来,而不是要征得租客的同意。这种情况很少见,旧房子会发生。严重的甚至房子没办法居住,租客要暂时搬出。这个就只能自认倒霉了。比如我曾经住过的海军部那片,地板开裂了。政府给换新的。租客不能觉得自己能凑合用,又不愿意被打扰,而拒绝维修的工人进入。
3 政府的工作人员某些情况下,有权进入。例如怀疑非法移民。
4 如果30天还没有付租金。屋主可以结束租约,进入物业。当然,这种情况很难发生。因为很多租约都写了,超过7天没有支付,屋主就有权利进入物业了。不过具体实施,并不是那么容易。后面再讲。
法律默认租客应尽的义务
1 付租金
2 不可以随便分租
3 自己用的水电电话等等自己支付
4 允许房东以及他的工人进入进行合理的维修和检查。
5 不可以更改房子的构造,哪怕这些构造会让房子升值。
6 是住宅就是居住,不可以做其他用途。
7 Not to commit waste - take reasonable care 这个值得一提。如果租客进入这个房子,从不好好保养,打扫。地板从白的变成黑的了,东西乱七八糟。要注意哈,房东有权利要求租客马上打扫整理。如果租客不能做到,房东有权利告租客,收回房子,并且要求赔偿。
目前为止很boring,后面慢慢上些主菜。
说到租赁,我也很头痛。我接触的客户里面,租客说屋主的不是,屋主埋怨租客的毛病。反正大家都不容易吧。我觉得问题的根源在于太多的模糊地带,大家事先没有说清楚。毕竟很多人不是经常换房子,很多屋主也是1,2年才找一次租客。这个帖子一方面介绍一些法律的常识,一方面也尽量多举例,让大家注意或者引以为戒。
首先要知道,没有所谓的标准租约。中介很辛苦,不是律师,要干律师的活。而每个中介行因为这样或者那样的原因,很多时候不允许旗下的中介随意更改条款,否则后自负啥的。
There is no standard tenancy agreement.
也就是说,一个租约合同,是租赁双方商量的条款,没有说什么是一定要怎样,但是有一些基本的条款需要出现在一个租约中。
1. date 2. Name of parties 3. Property to be leased 4. rights of the parties 5. starting date 6. Duration 7. Deposit 8. Service Charge.
1是签订合同的时间。一般这个时候,租客会被要求预付第一个月的租金以及所有的押金。我说了,这是一般,你也可以写在合同里面不要给。在我看来,这个方面问题不大,不用太争议。
2 租赁双方的名字(当然,也需要有效的证件)。注意,这里一定要有房东的联系地址,最差得是一个email。后面会提到这个的重要性。
3 租赁的物业。房子的地址。
4 租赁双方的权利。也就是具体的条款了。
5 租约开始的时间。 记住,这里最好有一个handover date,比租约开始的时间早那么一天几天的。也就是房东把房子(钥匙)交给租客的日子。最好定一个,不然,租约开始是7月1号,房东7月1号晚上11点把钥匙给你,那也不算违约。还有,提早几天,也是让双方好好检查这个房子是否按照约定的状况交接,如果没有的话,至少房东有改进的时间。例如,合约要求窗帘干洗过了,完了房东给忘记了,至少还来得及做这些事,不耽误租客搬家。
6 租期。多久,有没有option to renew。这个争议不多。
7 租金 租金多少,包含了哪些东西。这个争议不多。
8 押金 押金是不能用来抵最后1或者2个月的房租哈。押金什么时候归还,也要写清楚。一般来讲,房子交回房东1-2个星期还是合理的。对租客来讲这个时间自然是越短越好。所以,一定要注明什么时候退押金以及押金的用途哈。
9 服务费用/管理费用 物业费啊,什么的由谁来支付。
通常大家签订的租约可能只有一页或者少过10页。好吧,我听说有65页的租约。简单点讲,租约最好能涵盖所有租赁期间会出现的所有问题。当然, 很多时候是不可能的。当没有写进租约的情况发生时,法庭会依照implied terms,也就是法律认为应该怎样的。
法律认为的房东应该保证的
1 Quiet Enjoyment 如果一个物业出租了,房东没有合适的理由,没有租客的允许,是不能去这个物业的。
2 不可以影响租客的利益。这个不容易理解。比如租客租了一个房子,但是他并没有租电梯。然后电梯三天两头坏,影响了租客的生活。这个看上去跟房东没关系。但是租客是可以一次为理由告房东,要求赔偿损失,什么损失,自己看。房东怎么办?告物业吧。
3 屋主默认要付产业税,房屋的保险以及政府可能征收的费用。
4 房子外部以及结构性质的修理。比如,房子顶漏水啦。如果合约没有写这些费用怎么分,那么房东得扛上了。
法律默认房东的权利
1 进入房子进行修理。我举个例子,比如房子的楼下说漏水了。租客觉得反正也不影响自己居住,不愿意敲敲打打好几天。拒绝房东的工人进入。这时候,房东只需要给至少两天的notice,就可以派人直接进入房子修理。租客不能因为这个“强行”进入而告屋主。
2 物业或者政府要求进入房子进行一些翻新或者维修。这种情况,只需要通知租客,哪天会来,而不是要征得租客的同意。这种情况很少见,旧房子会发生。严重的甚至房子没办法居住,租客要暂时搬出。这个就只能自认倒霉了。比如我曾经住过的海军部那片,地板开裂了。政府给换新的。租客不能觉得自己能凑合用,又不愿意被打扰,而拒绝维修的工人进入。
3 政府的工作人员某些情况下,有权进入。例如怀疑非法移民。
4 如果30天还没有付租金。屋主可以结束租约,进入物业。当然,这种情况很难发生。因为很多租约都写了,超过7天没有支付,屋主就有权利进入物业了。不过具体实施,并不是那么容易。后面再讲。
法律默认租客应尽的义务
1 付租金
2 不可以随便分租
3 自己用的水电电话等等自己支付
4 允许房东以及他的工人进入进行合理的维修和检查。
5 不可以更改房子的构造,哪怕这些构造会让房子升值。
6 是住宅就是居住,不可以做其他用途。
7 Not to commit waste - take reasonable care 这个值得一提。如果租客进入这个房子,从不好好保养,打扫。地板从白的变成黑的了,东西乱七八糟。要注意哈,房东有权利要求租客马上打扫整理。如果租客不能做到,房东有权利告租客,收回房子,并且要求赔偿。
目前为止很boring,后面慢慢上些主菜。
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