230万新币投资新加坡Thomson V Two 商铺有没什么建议和提醒？各位兄弟姐妹，
最近朋友介绍，永久地契Thomson V Two 地下一层有个104平米的商铺要出售，要价250万新币，经纪讲大概230万上学可能可以成交，此商铺年中已出租给‘老四川’川菜馆，据说声誉不错的川菜馆，租约3年到2019年，月租12000元，此物业管理费每月1600，物业税平均每月1000新币。UOB 给的估价是250万，可贷70-80%。因为第一次想买商铺（刚好国内卖房，手上有一笔现金）完全没有经验，所以请各位亲提供各类宝贵意见，多谢多谢。
经纪也说 Thomson MRT Line 大约一年后建成，地铁口近在100米左右，现在买的话保证升值，也是亮点之一。
[RobinSea (12-14 10:59, Long long ago)]
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有钱随意自己去看看那里人流量，看看有多少店面每租出去的，看看那里租金一般是多少，当然一般你的饮食的会高一点，那里面能做饮食的没有几间店面。
不要想着地铁站，那里thomson一条路都是店面，吃的很多，Thomson V还要稍微拐进一点，没觉得有什么优势， 不熟悉那里的人根本不会去那里。
那里car park loading/unloading area设计有问题， 如果整天需要进比较多货的话实在不方便，我相信应该没有改善[grandslam (12-14 20:28, Long long ago)]
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你的经纪在 MRT 开通时间上明显不诚实,
随便在网上查询就可知道, Thomson V Two 附近的地铁是 2020 年才开通的.
"位于兀兰地区的3座地铁站将于2019年率先启用，位于兀兰地区以南，加利谷站以北的线段则将于2020年通车；到了2021年，快乐山至滨海湾花园段亦将开通."
其他方面, 没评论.
1 x 12 x (12000-1600-1000)/ 2300000 = 4.9% (不考虑其他交易成本)[花豹 (12-15 9:05, Long long ago)]
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(引用 花豹:你的经纪在 MRT 开通时间上明显不诚实, 随便在网上查询就可知道, Thomson V Two 附近的地铁是 2020 年才开通的. "位于兀兰地区的3座地...)分母错了。分母应该是首付的钱，不是总价 [本文发送自华新iOS APP] [r3tp6 (12-15 9:08, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 r3tp6:分母错了。分母应该是首付的钱，不是总价)那分子还要算上房贷了?fdsaf[evanxyz (12-15 9:14, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 r3tp6:分母错了。分母应该是首付的钱，不是总价)多谢提醒, 重新计算了一下, 确实是不错的投资
情形1. 首付 20%, 贷 80%, 年率 1.88% 左右, 月付 9600 (月付和年龄有关, 这个只是概算 可贷20 年左右.
(12000-1600-1000) x 12 = 112800
112800 / [(2300000 x 0.2) + 9600 x 12 ] = 19.6 %
情形2. 首付 30%, 贷 70%, 年率 1.88% 左右, 月付 8400
112800/ [(2300000 x 0.3) + 8400 x 12 ] = 14.2 %
情形3. 首付 50%, 贷 50%, 年率 1.88% 左右, 月付 6000
112800 / [(2300000 x 0.5) + 6000 x 12 ] = 9.2 %
如果利率升 到 2.6%, 其他参数不变, 则三种情况收益分别为, 18.2%, 13.6%, 9.0%
如果利率升 到 4%, 其他参数不变, 则三种情况收益分别为, 16%, 12.47%, 8.65%
可见, 利率的影响相对有限, 杠杆比率影响更大.
用更低的首付, 更长的贷款年限, 降低分母, 加大杠杆, 才是王道.
利率上升对高杠杆使用者收益率影响更明显.
[花豹 (12-15 10:15, Long long ago)]
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(引用 花豹:多谢提醒, 重新计算了一下, 确实是不错的投资
情形1. 首付 20%, 贷 80%, 年率 1.88% 左右, 月付 9600 (月付和年龄有关, 这个只是概算 可�...)非常感谢花豹兄的详细收益分析！想问一下，‘老四川’川菜馆您有评价吗？
中介说是个连锁川菜馆，老板是新移民，叫赖文光，在新加坡旗下已有“署香。老四川餐厅”（249，Outram Road），”一起品。老四川餐厅“（268 Middle Road) 和 ”中国餐厅 老四川私房菜(197 New Bridge Road)“ ，在新山和吉隆坡也各有一家。所以很有实力，不怕不续租。不知是否可信？！
还有这类商铺贷款您是否有推荐的银行？多谢多谢！[RobinSea (12-15 19:00, Long long ago)]
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(引用 花豹:多谢提醒, 重新计算了一下, 确实是不错的投资 情形1. 首付 20%, 贷 80%, 年率 1.88% 左右, 月付 9600 (月付和年龄有关, 这个只是概算 可�...)这算法是理想状态下，那家餐馆目前是到2019， 而且地下一层的生意。。。。[beerguy (12-16 10:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
现在买的话保证升值经纪拿什么来保证的呢？[yifeifan (12-16 14:24, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 yifeifan:现在买的话保证升值经纪拿什么来保证的呢？)决定出手在办理UOB贷款中fixed doposit rate: 1st year 2%the 2nd year 2.25%100% Safe 又 Good return 的 投资相信没有。相信会升值一是因为永久地契，二是新建的Upper Thomson MRT station 2020年建成后地铁口近在咫尺。三是专业大师分析给力：横纵向比较
与本地其他商业项目横向比较，这个单位是非常值得购买的，商铺带不带租约卖价可能会差10%-20%，此单位租约质量挺高，相信租期也剩下挺久，如何经营是租客的事，人流量、位置、风水等等其实都折到价格里去了，此商场如果人流量非常旺盛，价格就可能是5m了，当然租金也会起一点。99年地契剩50年左右的一些旧的strata title shopping mall 算是在商铺里租售比比较高的了，平均是在4.5-5% gross rental yield，people's park complex, 剩52年地契人流旺盛的旧商场，2.5m左右的通常租金在8k左右。剩62年的boonlay shopping centre, 算是回报比较高的平均有5% gross yield。freehold如果是比较新的通常只有3%，一些剩30余年的hdb shophouse，要勉强出租25年才能回本，基本都是买来自己用的。
纵向来说，商铺跟住宅，工业比特点就是贷款利率高，空置期久，物业贵，无买卖印花税可随时卖，有GST（可免），价格波动受租约和人潮影响较大比较volatile，租售比略高（正好cover高的interest 部分），比较适合risk taker。
[RobinSea (12-17 14:03, Long long ago)]
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谢谢各位大神们的专业意见，尤其是花豹兄令人信服的分析赞一个也让我下定决心！请问UOB 80%贷款中：fixed doposit rate: 1st year 2%the 2nd year 2.25%是现在最好的配套吗？ 希望能找到 Fixed rate fro 3 years package![RobinSea (12-17 14:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
决定出手的几个理由：1)
老四川是连锁饭店，前期3个月免租期间的改造装修就花了10几万，所以没有特别原因它不会不继续经营或续约。如此店不是餐厅而是被网购挤得凄凉的零售业的话我绝对没有任何兴趣
2) 新加坡人不喜欢在家煮而喜欢在外面吃，喜欢川菜口味的人一旦尝试了喜欢上就会有回头客。带太太去实地吃了三次，口味绝佳 而且除了我们2是新移民外全是本地人，餐厅服务也赞。李显龙总理夫妻今年6月19号在此餐厅和老板合影也挂在门口。
3） 老四川在新加坡已有四家店，在吉隆坡和新山各有一家。 老板餐饮生意越做越大才会规模经营，让整体成本降下来
4） 据观察，新民路附近好的川菜馆除这家外没有，竞争少。而且新民路离宏茂桥不远，不走CTE北上的话这里的位置不错。从Novena北驾5,6分钟就到。以前工作在市区，住在乌兰时因CTE ERP 高经常驾 Upper Thomson Road这条路线，所以此处位置适中。
欢迎各位大神有不同意见的话批评指正。多谢。[RobinSea (12-17 15:09, Long long ago)]
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(引用 RobinSea:决定出手的几个理由：1)
老四川是连锁饭店，前期3个月免租期间的改造装修就花了10几万，所以没有特别原因它不会不继续经营或续约。如此店...)楼主不要把老四川在你决定因素里面看得这么重哪有因为租客才约定要不要买商铺的。商铺是死的，租客是活的，谁都不敢保证未来几年怎么样。
最主要的是要位置好，人流旺。这是最根本的保证，就算老四川走了，别的商家也会感兴趣。[芥茉芥茉 (12-20 4:29, Long long ago)]
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我家就住在楼上住了三年，因为孩子上学就搬走了，人流量不大，地点太深，停车库也不是很明显，商业不旺，适合居住，因为周边很多便利店和小吃。这里的店铺我看到了的都是死了很多店家，如果楼主有钱那是随意，如果想投资可能要忍几年，看看新的地铁站修好了有没有改观。[huatian (1-13 10:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
膜拜土豪 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (1-13 10:54, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 花豹:多谢提醒, 重新计算了一下, 确实是不错的投资 情形1. 首付 20%, 贷 80%, 年率 1.88% 左右, 月付 9600 (月付和年龄有关, 这个只是概算 可�...)这个deal 不错啊！ 楼主哪里找到的后来结局呢？新加坡商铺是不是给 2 month rent free for renovation ? [小土 (2-5 4:12, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼