ZT房市数据又出现大落差 URA数据又被批波动大、不明确，让人产生混乱房市数据又出现大落差
(2008-07-26)
在最新出炉的市区重建局（URA）第二季房地产数据中，即将在未来五年内完工的私宅单位又出现大落差。这显示，市场对本地私宅在未来两年里供过于求的担忧，也许是白操心了。
与4月底公布的首季数据相比，昨天公布的第二季数据显示，未来三年内完工的私宅单位竟然减少了4.6％至32.8％。其中，2010年完工的单位竟然比第一季公布的1万7545个，少了5757个。中间的差距，相等于将近本地私宅市场一年的需求量！这是因为本地市场过去五年，每年平均能“消化”6000多个私宅（见图表）
除了2010年的供应将大缩水外，最新数据也显示，预期在明年，也就是未来18个月完工的私宅单位有1万零418个，这要比4月份公开的1万2751来得低2333个单位。2011年的数据也较之前数据少了933个单位。2012年完工的单位则预期激增53.1％，或4919个单位。
虽然最新数据显示，未来三年完工新单位其实没有预期中多，但较早前公布的大量供应已经对市场情绪造成了影响。
过去三个月来，多家银行和房地产机构已经引用了市建局的第一季未来供应数据，作为其研究报告书的基础。例如瑞士信贷(Credit Suisse) 、巴克莱资本(Barclays Capital)、联昌国际(CIMB-GK)和高纬物业(Cushman & Wakefield)的分析师指出，未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加，若“消化不良”，可能导致房价和租金下跌高达40％。
所谓“差之毫厘，谬以千里”，如果用来做研究的基础数据并不可靠，这些公司的分析师怎么能不得出供过于求的结论，引起市场不必要的恐慌、顾虑和混乱？
短短三个月，官方的数据为什么会出现那么大的差距？
从市建局过去每隔三个月发表的未来供应数据，不难发现，每一次发表的数据都会有很大起落。问题关键很可能是因为市建局没有强制向发展商索取个别项目竣工预估日期，信息是发展商自愿提供的。
发展商是自愿性地在每个季度向市建局呈报项目预计取得临时入伙准证(TOP)的日期，资料会同那一季的私宅数据一起公布。目前我们能够看到的数据是发展商从4月1日到6月30日向该局提呈的。能够真正反映现有市场境况的新数据，要等到10月底才会公布。
然而，从6月30日到10月底相隔四个月，考虑到建筑业材料和人手吃紧，楼市又已开始转弱，一些发展商可能延后施工或发展集体出售地段，到时，新数据将和目前公开的数据又将呈现截然不同的景象。
一些发展商认为完工数据是机密信息，所以要求市建局不要对外公开，该局只能劝说更多发展商公开这些资料。不过，公开完工数据对发展商没有直接的好处，该局单靠劝说是无法改善情况，唯有强制规定才能见效。
既然大部分的分析师主要依据市建局公开的数据进行研究或分析，该局就有义务确保它所公开的数据，能够反映真实的市场情况。
数据波动大、不明确，让人产生混乱，也对市场造成困扰，打击市场情绪。不只是有意买房子的人，供应数字对上市房地产公司、家用电器业、家具业、室内设计和装修业等也都会有直接的影响。
去年7月开始，为增加私人住宅市场透明度，市建局公布了更多未竣工私宅相关信息，如价格和售出单位数目等。
公开售价不是更敏感吗？既然发展商每个月都必须呈报这些数据，同时提供最新的竣工预估日期不就是举手之劳？
提供及时数据，增加市场的透明度是很重要的，这样业者和公众才能更好地做出决定。
《联合早报》
[芳林 (7-26 16:32, Long long ago)]
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似乎不是好消息的样子房地产商现在不公布信息了,准备捂盘...[大象 (7-27 1:58, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
(引用 大象:似乎不是好消息的样子房地产商现在不公布信息了,准备捂盘...)其实很简单。。。本来那些最近launch的现在都不launch了。。
市场供求关系决定。。。“求”少了，“供”的也就都决定观望，按兵不动。。。悲观的就把工程完工日期押后。[原非 (7-27 16:18, Long long ago)]
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(引用 原非:其实很简单。。。本来那些最近launch的现在都不launch了。。
市场供求关系决定。。。“求”少了，“供”的也就都决定观望，按兵不动。。...)按兵不动捂盘说明中长期看好，打折扣抛盘清货才说明大势已去中长期都不看好记得98年时有发展商抛盘卖新楼打折扣可以减到30%以上都愿意啊
不过那时有些发展商在大减价的同时，把装修材料也都改成便宜便宜的啦
买卖合同也都重新改的，每个人拿到的都是不一样的配套加
有些楼盘从那时卖到今年都十年了还没有卖完，原因在于发展商有些是给包租合同的配套，有些则是价钱又涨得太快了，几乎翻了一番，后买人的心理就不太平衡了
[芳林 (7-28 15:46, Long long ago)]
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(引用 芳林:按兵不动捂盘说明中长期看好，打折扣抛盘清货才说明大势已去中长期都不看好记得98年时有发展商抛盘卖新楼打折扣可以减到30%以上都愿意啊 ...)其实我也可以说，按兵不动捂盘是怕多米诺骨牌般兵败如山倒，打折扣抛盘清货，说明存货不多，对总体资产影响不大，清仓了事。[大热卖 (7-28 16:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 大热卖:其实我也可以说，按兵不动捂盘是怕多米诺骨牌般兵败如山倒，打折扣抛盘清货，说明存货不多，对总体资产影响不大，清仓了事。)如大势真的要倒，怕也无用，捂更亏大，不如趁早割肉，这好像跟炒股是一样的吧难道房地产大佬们连这个都不懂吗？！
再说现在并没有看到有哪一家房地产商在大减价清货抛盘的啊？[芳林 (7-28 16:57, Long long ago)]
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(引用 芳林:如大势真的要倒，怕也无用，捂更亏大，不如趁早割肉，这好像跟炒股是一样的吧难道房地产大佬们连这个都不懂吗？！ 再说现在并没有看到有�...)跟你说话真费劲。没逻辑，说的话都是像算命的。照你这么说，CITYBANK, MERILL LINCH都是稳赚的？[大热卖 (7-28 17:42, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
(引用 大热卖:跟你说话真费劲。没逻辑，说的话都是像算命的。照你这么说，CITYBANK, MERILL LINCH都是稳赚的？)我说的都是我从上一轮房地产涨跌轮回看到这一轮所总结的经验之谈逻辑不逻辑的我不知道，跟算命有什么关系我也不知道
我只知道事实就曾经是这个样子走过来的。
买股票我没有什么经验，买房子也就这么点经验吧。好像跟买股票也差不多：
没有人敢买的时候去进场买往往就是最佳时机！
最近有朋友心痒痒想买公寓做投资出租的，都被我唱反调；又不是自己急着要自住的，为什么不要空仓等待最佳入场时机的到来呢？
现在发展商都根本还没有清仓抛售的迹象啊！？
与其现在想进场抓第五波回光返照，不如空仓等待下一波底部出现才入场更安全吧
呵呵！刚刚在新达城听完外汇讲座课，有网友开车送我回家，我在路上还一再劝他空仓以待最佳时机才出手呢。再说他已经有买了一间公寓在出租呢！
每个人的人生阶段和投资思路都不一样，看法和做法也肯定不一样，每个人自己对自己的投资负责就好了。网上的看法是别人的事，存异不求同，别费劲求同，也不可能求同啊。
走自己的路，让人家去说罢！[芳林 (7-29 0:11, Long long ago)]
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(引用 大象:似乎不是好消息的样子房地产商现在不公布信息了,准备捂盘...)大家伙们去年就跑掉了,剩下一些不是老本行的[yeti5000 (7-27 16:27, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 大象:似乎不是好消息的样子房地产商现在不公布信息了,准备捂盘...)捂盘好过抛盘吧？！本地房地产大佬嘉德置地CEO早几日就说明不会减价宁可持守 本地最大的发展商嘉德置地（CapitaLand）和豪宅发展商旅店置业（HPL）表示，如果市场情况不佳，它们宁可持守也不肯压低价格出售。
尽管市场人士指出，高档私宅价格已开始退低，未来两年里还将有大量高档私宅项目推出市场，而到时候供过于求情况可能趋使价格下跌高达40％，但两家公司的领导人都表示没有面对压力降低售价将新项目尽快脱手。
嘉德置地总裁廖文良受访时说：“查记录，我们从来不做亏本生意。如果市场情况不理想，我们就不卖。我们的集团规模大，有能力持守。我没有面对压力，我的资产负债报表也没有面对压力。如果市场疲弱，我们会选择延后推出项目。”
以华业集团（UOL Group）的Nassim Park Residences为例，廖文良指出，该项目上个月卖出了15个单位，中位数价格是每平方英尺3000元，保持在亚洲金融危机之前的水平，显示市场还是对高档私宅有需求。
廖文良：豪宅售价猛跌40％预测不合理
考虑到亚洲经济还在增长，新财富的创造代表新需求的产生，廖文良认为豪宅售价猛跌40％的预测不合理。
他说：“过去高档公寓平均售价介于每平方英尺2000至2500元，目前则以3000至5000元出售，这显示人们比过去来得富有。新加坡是环球城市，富裕人士若想在亚洲找个房子，设立基地，论基础建设、投资保障等，新加坡都是非常好的选择。”
至于未来有大量的新供应上架，廖文良表示对集团手上项目很有信心，不担心有竞争，只要地点好，靠近地铁站，设计师是世界顶级的，就一定有需求。
嘉德置地计划在今年总共推出800至1000个单位，大多为高档公寓项目，包括位于里峇峇利路一带，命名为Latitude的前龙景园(Dragon View Park)地段以及经禧路一带的前银景大厦(Silver Tower)地段等，明年上半年则将推出位于花拉阁（Farrer Court)和茶阳花园（Char Yong Gardens）地段。
旅店置业则有五个新豪宅项目准备推出市场，包括梅园（Beverly Mai）。两公司合伙投资的吉门岭公寓(Gillman Heights）地段，若少数业主不打算到最高法院上诉庭提出上诉，也可能在明年推出市场。
旅店置业集团执行董事林先禄接受本报访问时表示，集团有足够的财力坐拥手上的地段，不急于将项目推出，并会等待较理想的时机才行动。
他说：“发展房地产是个长远的生意，就像经营酒店生意一样。我们对新加坡的楼市依然乐观，认为需求还是存在的，只不过买家心里一直在想价格将在不久后回落。过了一段时间后，当他们发现价格依然持稳，他们就会回到市场来了。”
[芳林 (7-28 15:19, Long long ago)]
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(引用 芳林:捂盘好过抛盘吧？！本地房地产大佬嘉德置地CEO早几日就说明不会减价宁可持守 本地最大的发展商嘉德置地（CapitaLand）和豪宅发展商旅�...)这种表态，本身就说明了问题。你炒股白炒的啊？[大热卖 (7-28 16:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
1万3399私宅单位将完工 明年房租料跌10％新加坡讯）明年将有1万3399个新私宅单位完工，到时房租预料将整体下滑5至10％，市区的房租影响最大。
联合晚报报道，根据房地产咨询顾问公司预测，现今最抢手的一些地区，如乌节路、东海岸一带，房租可能下跌15％。
房地产专家指出，新的私宅项目主要吸引的是投资者，而不是买房来长久居住的家庭，因此，这些私宅完工后，将导致市面上供出租的房屋剧增，提高竞争力，租金预料将因此降低。
本地租房市场近年来大热，2006年起租金上涨了60％，有些地区甚至涨了一倍。
《联合早报网[ghorse (7-27 16:43, Long long ago)]
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(引用 ghorse:1万3399私宅单位将完工 明年房租料跌10％新加坡讯）明年将有1万3399个新私宅单位完工，到时房租预料将整体下滑5至10％，市区的房租影响最...)贷款买房好时机 ZT李韵琳（文）
林德生（插图）
在通货膨胀节节高涨的时代，有保值能力的房地产是投资者的避风港。
一般上，高通胀会碰上利率上升的情况。然而，在美国次贷危机的影响下，目前的贷款利率偏低，我们正处于负实际利率环境，制造了贷款买房子的好时机。
……
（全文详见今日出版的《早报星期天》。欢迎读者购买或订阅《联合早报》，[ghorse (7-27 16:45, Long long ago)]
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(引用 ghorse:贷款买房好时机 ZT李韵琳（文） 林德生（插图） 在通货膨胀节节高涨的时代，有保值能力的房地产是投资者的避风港。 一般上，�...)嗯，现在利率是很低， 如果能拿到比较低的固定利率绝对是一劳永逸的事情。[aspernet (7-28 8:37, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 ghorse:贷款买房好时机 ZT李韵琳（文）
林德生（插图）
在通货膨胀节节高涨的时代，有保值能力的房地产是投资者的避风港。
一般上，�...)早报全文在此: ZT 贷款买房好时机 有保值能力的房地产是投资者的避风港贷款买房好时机
李韵琳 (2008-07-27)
(2008-07-27)
在通货膨胀节节高涨的时代，有保值能力的房地产是投资者的避风港。
一般上，高通胀会碰上利率上升的情况。然而，在美国次贷危机的影响下，目前的贷款利率偏低，我们正处于负实际利率环境，制造了贷款买房子的好时机。
贷款咨询网站www.HousingLoanSG.com的创办人吴加万受访时指出，高通胀碰上负实际利率（negative real interest rate）是前所未见的情况，目前贷款买房子的人比不贷款的人来得好，而市面上没有任何贷款比房屋贷款更低。
怎么说呢？金融管理局日前将我国全年的通胀率预测从5％至6％调高到6％至7％。目前的房屋贷款配套，即使是利息最高的固定配套，利率都不超过4％，这要比通胀利率来得低。换句话说，与其用现金去买房子，不如向银行贷款，而把现金投资到其他地方，你其实能“赚”多达3个百分点（7％-4％）的利息。
为了增加市场的透明度，除了传统的现行利率（single board rate）挂钩配套，本地和外资银行自2006年底陆续推出与公开利率挂钩的房屋贷款配套，包括公积金储蓄利率、银行同业拆息率（SIBOR）、新元掉期利率（SOR）等。
在目前的低利率环境中，你应该与哪种利率挂钩？哪种配套能让你节省利息开销？
与银行同业拆息率／新元掉期利率挂钩
银行同业拆息率（SIBOR）是指银行间的短期资金借贷利率，间接影响银行给出的房屋贷款利率。新元掉期利率（Swap Offer Rate，简称SOR）则是把美元利率与汇率也考虑在内的贷款利率。
随着美联储几度降息，本地3个月银行同业拆息率今年以来已从3.5％下降至日前的1.25％，为2004年以来的最低水平。
申请SIBOR/SOR挂钩配套的客户，可根据自己的需求，选择锁定3个月或12个月的SIBOR/SOR。
3个月SIBOR/SOR挂钩的配套，利率和每月偿还的贷款，每三个月就要调整一次。如果是12个月SIBOR/SOR，则是一年调整一次。
吴加万指出，如果选择12个月SIBOR/SOR挂钩配套，你接下来一年就不必担心利率波动，类似一年固定利率房贷配套。
不过，3个月SIBOR/SOR挂钩配套的利率较低。目前12个月SIBOR/SOR利率为1.8125％，3个月则为1.25％。
吴加万说：“如果你认为利率会维持在目前的低水平，选择3个月SIBOR/SOR挂钩配套能让你享受较低的利息。”
与公积金储蓄利率挂钩
星展银行两年前推出的POSB Home Ideal，是首个把贷款利率跟公积金储蓄利率挂钩的房屋贷款配套。贷款利率相等于公积金普通户头年利率，外加0.25％的利息差幅（interest margin）。
公积金普通户头（CPF Ordinary Account）的2.5％年利率自1999年7月以来保持不变，申请这个配套的贷款者将能享受更稳定的房屋贷款利率，同固定利率贷款一样不必担心有突如其来的利率调整。
比固定利率贷款更吸引人的地方是，这个配套能让贷款者随时偿还贷款而无需缴付任何违约金。
由于仅有星展银行提供这类配套，吴加万表示，除了选择有限外，贷款者必须有心理准备，银行有权调整附加的利息差幅，而公积金局也可能调高公积金储蓄利率或更改利率的基本计算方式。
他指出，银行在附属条文中列明，如果1个月的银行同业拆息率超过2.5％，银行就会把利息差幅增加一倍。换句话说，即使公积金储蓄利率保持在2.5％，如果1个月的银行同业拆息率超过2.5％，银行也会把利息差幅调高一倍。
此外，银行同业拆息率目前要比公积金储蓄利率低，而且公积金局每三个月检讨公积金储蓄利率，使用的是过去三个月的利率，存在时差。相比之下，SIBOR/SOR挂钩配套的是现时利率。
与现行利率挂钩
传统配套的贷款利率调整速度一般比SIBOR来得慢，目前为2.75％，较一般3个月SIBOR配套所征收的1.85％利率来得高。
比如SIBOR于2003年6月到2006年6月之间从60个百分点飙升到350个百分点，而本地银行所征收的贷款利率仅为150个百分点。
此外，现行利率虽然基本上跟着银行同业拆息率波动，但是以不同的名堂出现，而银行也不公开如何计算这些利率。当银行认为有必要调整的时候便会调整，因此在利率波动大的时候，贷款者每隔几个月就会面对利率调整的干扰。
低利率不会长久持续
吴加万指出，虽然出现通胀问题，但美国次贷问题造成信贷紧缩，促使联邦储备局不得不维持低利率来避免美国经济走向衰退。此外，新元加速升值，外资大量涌入也将压抑利率上升。
他认为，这两个因素一正一负的作用互相抵消，因此未来6至12个月的利率将维持在2％以下。
考虑到利率将维持在低水平，比较目前市面上不同利率挂钩配套，从大图表可见，与SIBOR/SOR挂钩配套最实惠。
不过，吴加万劝告，低利率环境不会长久持续下去，买家千万不能以目前的低利率来衡量承担能力。以目前1.85％的利率来计算，你每月需偿还的款项仅为1738.39元，一旦利率回升到4％，你每个月就需支付2291.59元，每个月需多付553元。
他说，较实际的做法是以4％的利率来计算每月所需偿还的款项。这么一来，如果利率回升，你还是有能力承担较高的偿还款项。
《联合早报》
[芳林 (7-28 11:16, Long long ago)]
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(引用 芳林:早报全文在此: ZT 贷款买房好时机 有保值能力的房地产是投资者的避风港贷款买房好时机 李韵琳 (2008-07-27) (2008-07-27) 在...)这篇ZT报道还真蛮详细的讲解了房屋贷款的问题，想买房的可以好好看看研究一下的：）[芳林 (7-31 21:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
数据差异很大,有时论调完全相反[ghorse (7-27 16:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
Paris Ris Livia!请教芳林是否是入场好时机？ average price 650 is quite attractive？ [pun (7-27 22:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
(引用 pun:Paris Ris Livia!请教芳林是否是入场好时机？ average price 650 is quite attractive？ )还可以的只是那边的房子面积都比较大，650的均价， 一套房也要80万吧？[aspernet (7-28 8:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 aspernet:还可以的只是那边的房子面积都比较大，650的均价， 一套房也要80万吧？)不过A某倒觉得，无论从哪方面来看LAKESHORE都比Livia来的划算和有前景[aspernet (7-28 9:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼