大家都DOUBLE BAY这个项目如何看?一个朋友看了SHOW ROOM, 有意思买个小型单位做投资. 660PSF, 900 SF大概也要62万. 先付5%, 二个月后付15%. 其他的等到2014TOP时再付. 因为在IAS下, 所以从买的时候一直到TOP, 不用负担月供和利息. 朋友因为很喜欢这个项目的地点, 虽然钱不凑手, 但是找朋友凑一下, 问题不大. 问问我的意见. 我把自己的想法大概列出来, 也想问问大家的意见. 毕竟买房子不是小事, 起码现在不是.
好处:
1) 离 SIMEI MRT近, 大概走路五分钟的路程.
2) 要建第四所大学, 对房价有推动作用.
3) ZF好象也要对东部进行一定的改造.
4) 2014年建成, 到时候经济应该不是现在这个样子.
坏处:
1) 经济情况不明朗.
2) 660的价格好像偏高.
3) 大学做为一个可以炒做的题目, 对价格的影响已经FACTOR IN.
4) 目前房价还没有到低点， 尤其是大众公寓的价格还是比较稳定的．
我给朋友的建议： 找附近类似的项目，大概调查一下． 注意价格，租金， 租户的数量和类型等等．
请大家也来给些建议．
[mitr_sg (3-15 22:55, Long long ago)]
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没有人对这个项目感兴趣？[mitr_sg (3-16 17:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
赫赫，我应该有一点发言权我应该是我们公司负责这个楼盘销售core team里唯一的中国人吧。。。
像我老大说得那样，你要卖一个东西，首先你要了解它，爱它，你需要convince自己，才能convince别人。。。
离题了，呵呵 拉回来。。。double bay就像我们的孩子，我对这个楼盘的确是很欣赏的
首先是它的设计，整个占地面积有4个半足球场那么大，发展商用了2/3的占地面积来做lanscape，所以整个condo 总的来说不会像其他condo那样来的那么拥挤，而且景观也更具观赏性。为了阻挡MRT的噪声，发展商在靠MRT的那一面建了5层楼的停车场，而且利用这个高度，在CONDO的这面建了人工瀑布，这个景观可以说是新加坡所有CONDO里面绝无仅有的。还有4个不同主题的游泳池，包括50M长的奥林匹克标准游泳池（这个游泳池对面的2+1基本上已经售磬，因为在新加坡很少有小型单位可以有POOL VIEW的），利用停车场顶建成的CLUBHOUSE，除了常规的 tennis court,Sky gym, function room, kalaoke,还有一些很独特的Facilities, 包括可以容纳50人左右的小型图书馆，piano room, band room，甚至还有乒乓球桌，golf练习场，even还有麻将，台球室！
至于楼上提到的好处，值得补充的是：
1)离East point很近，生活方便
2)除了第四所大学，附近还有United world college, japanese school
3)在expo旁边还将建造一个集合酒店，零售为一体的综合城THE centric,TOP 2011
4)临近changi business park，各大银行的admin building都在往这边移
5)离CGH也只有几步之遥
这些都会保证这一带的租金只会涨不会跌，而且总的来说，这一带的租金和转售价格都很稳定，具体可以借鉴旁边几个CONDO的转售价格和附近HDB的价格。
懒得查的话也可以联系我。我手上的资料都是官方网站数据，绝对真实。
另外更正一点，Construcition TOP应该是2013年（2015 in S&P),另外如果是拿IAS的话，价格会比NPS高２％，所以如果是自住的话，我们通常都会建议客户还是用NPS.
２RM单位936Sf,２楼的价格最低的是592.9k,633psf,每层楼的价差大概是4k.上个礼拜的早报上有刊登过，地价是296psf,construction cost 按300来算的话，成本价也都接近600，其实发展商的利润已经很薄了。今年的很多新项目之所以火爆，大多也是因为发展商削价销售所带动的。很多人都觉得市场还没有见底，可是谁又能预见到市场什么时候真正见底？而且市场见底的时候，除了那些借钱炒房急于出手的人，有多少人会迫于无奈Fire sale? 最后最惨的境况就是进入拉锯战，owners 们缩着手，不卖，buyer等着好价钱，等不到好房子。
其实我的意见是看你自己的承受能力，觉得这个价格如果能买到理想的单位，价格距离见底多出多少心理能够承受，如果觉得差不多了，也就可以下手了，人人都等见底，价格见底了好房子未必还在。通常5年一周期，好的单位到了好的年景价格攀升自然也是快很多的。
double bay发售到现在已经有近１／３的单位售出，studio 20套上个礼拜preview的时候就全部卖掉了，2+1的65套也基本上没有了，下来投资者瞅着的也就是2房的了。2房的好单位现在剩的估计也不多了。如果你朋友真的诚心要买的话，可以联系我，或者他自己有一直联系的AGENT，了解一下及时的信息，别琢磨了老半天，结果看中的单位别人早买走了。[Conniesisu (3-17 0:41, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:赫赫，我应该有一点发言权我应该是我们公司负责这个楼盘销售core team里唯一的中国人吧。。。 像我老大说得那样，你要卖一个东西，首先�...)当然事情不是十全十美这个房子设计上最大的问题就是没有设计晒衣架的位置和没有浴缸[Conniesisu (3-17 0:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
(引用 Conniesisu:当然事情不是十全十美这个房子设计上最大的问题就是没有设计晒衣架的位置和没有浴缸)谢谢LS的意见, 不过有没有别的视角[mitr_sg (3-17 9:13, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 Conniesisu:赫赫，我应该有一点发言权我应该是我们公司负责这个楼盘销售core team里唯一的中国人吧。。。
像我老大说得那样，你要卖一个东西，首先�...)有几个问题1。 5层的停车场能挡住MRT的声音吗，停车场中间是不是空的
2。 瀑布晚上会关掉吗，要不一个晚上都是流水声，当然新加坡很安静的地方不多就是了
3。 地价是296，这个是购地款除以总的地面积，还是除以建筑面积？为什么最近几个项目都是亏本卖房，既然等4年行情好转再卖，不是可以赚的更多。UOL逐渐变成黄祖耀旗下的企业，他们并不缺钱[bright (3-17 10:18, Long long ago)]
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(引用 bright:有几个问题1。 5层的停车场能挡住MRT的声音吗，停车场中间是不是空的
2。 瀑布晚上会关掉吗，要不一个晚上都是流水声，当然新加坡很安静�...)试着解读一下1) 以旁边另外一个condo tropical spring的高度来看, 五层楼的高度基本会跟MRT持平,其实说用停车场挡住MRT的声音,另一个理由是说在这个地方并没有像旁边两个公寓一样建造住房,否则这些住房所受到的噪声影响是最大的.而且停车场的外围会用绿色植被做覆盖,一定程度上也会吸收噪音.
之所以Highlight这个设计,是觉得相比其他靠近MRT的CONDO, 至少这个developer有把降低噪音影响纳入考虑,算很人性了,否则就这块停车场的面积要建成3BR的住房卖掉的话,价值8Million.
2)瀑布晚上肯定都会关的了. 至少我现在住的CONDO晚上会关掉所有的流水,我想这个应该不是问题.其实如果要找最安静的地方的话,可以考虑这个CONDO里靠东边的几个不是pool view的stacks, 那边一面是SURBIRD私人排屋,一面是SIMEI GREEN CONDO, 相当相当安静.有空的话可以沿着整个占地走一圈,体会一下.
3)买的是整块地,自然会除以总面积了,因为卖方也不知道将来这块地哪些地方会建成房屋,哪些地方会做景观.这块地是去年一月就标下来的,建筑计划是早就定下的,基本不会有发展商会把钱放进去等4年的.像你说的那样,黄祖耀并不缺钱,所以削价销售相信对他并不会带来太大损失,顶多是少赚点算回馈社会.不过也正因此,将导致double bay基本不会有太大的降价可能.[Conniesisu (3-17 12:01, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:试着解读一下1) 以旁边另外一个condo tropical spring的高度来看, 五层楼的高度基本会跟MRT持平,其实说用停车场挡住MRT的声音,另一个理由...)再随便问问1。 即使有了停车场隔着，其他房子还是比较靠近MRT。一般来说，在楼下面都比较安静，到了高处可能就比较吵，而且外面绿色植被的那几片叶子能挡住多少声音。你说得相当相当安静，只有等房子好了才能知道。
2。 旁边的地段，房子建的靠近MRT是因为那地方小，只能那样建，不像double bay的地方那么大，而且600多套房子没有一个停车场，那么多车停在哪儿？靠近樟宜机场的地段，房子都有限高，好像不能超过50米，如果停车场都健在楼下1-3层，就会影响整栋楼的单元数。所以算来算去，单独一个停车场也不算是一个好的卖点。
3。你说发展商削价销售少赚点，回馈社会，也许有这个可能姓。不过我算了一下，发展商的profit margin还是很高，也许算得不对。总面积是346k sq ft, 买地加建筑成本按你说的600 per sq ft,总价就是2.08亿。建成后空地是220k sq ft,房子高12或者13层，算一半，房子总面积也有720k sq ft, 按最低价640每平方尺，一共4.6亿，保守估计净赚2亿，卖一半面积就回本了，何况越小的单位单位面积价格更高。剩下的卖不掉的会不会打折阿什么的就不知道了。
至于有没有降价的可能，如果亏本，一定没可能，因为UOL不会撑不下去，如果回本了，就难说了，因为卖一套就赚一套[bright (3-18 14:02, Long long ago)]
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(引用 bright:再随便问问1。 即使有了停车场隔着，其他房子还是比较靠近MRT。一般来说，在楼下面都比较安静，到了高处可能就比较吵，而且外面绿色植被�...)呵呵 难道是要考验我的耐性么1)这个问题我觉得完全不值得辩论,地铁边上的condo这又不是第一座,不管噪声大不大,还不是有人住的好好的,人家建座停车场挡挡,你觉得挡不住,我说挡得住,那自然就成了个公说公有理婆说婆有理的官司.又想住的靠近MRT方便, 又怕MRT噪声吵,呵呵,人有时候还真的挺矛盾的. 不过依我看,如果是真的很怕MRT的声音,那就选瀑布对面的那几座,听到的水声肯定压过MRT的声音:)
2)这个逻辑更奇怪了....其实很多人不喜欢地面停车场,甚至我听有好几个同事都说有Clients抱怨是地面停车场而最终没有下单.好像没人说停车场是卖点,卖点是五层楼高的waterfall.
3)最后这个帐算得我更是有些糊涂,看了半天才反应过来理解误差在哪里...报纸说的是回本价为580元左右,我想按正常的理解这个价格应该是指售出面积PSF的价格了,而不是按GROUND FLOOR地面PSF的价格吧....如果你想帮DEVELOPER再重新细算这笔帐的话,可能需要先了解购地的支出和建筑成本的支出是怎么算得....这个....我也不清楚了....[Conniesisu (3-18 23:16, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:呵呵 难道是要考验我的耐性么1)这个问题我觉得完全不值得辩论,地铁边上的condo这又不是第一座,不管噪声大不大,还不是有人住的好好的,人�...)你不是说卖这个就要爱上他啊，问几个问题就不耐烦1。 中国人都比较怕吵，我想这儿没几个人中国人住在地铁轨道旁边。但是新加坡人不怕，我问一个新加坡人，你买房子选哪儿？他说最好的就是地铁站旁边的，我说不怕吵吗，他说不怕，下来就是MET，多方便啊。
2。不是逻辑奇怪不怪，你说建停车场挡住噪音是一个人性化设计，我只是说这样大的公寓一定会有多层停车场，所以建在轨道旁边是显而易见的，不是什么人性化的设计
3。 你说哪个296时按照占地面计算的，同理建筑成本也是一样，
别人说有没有别的视角，我不买也不卖，就是来凑凑热闹。[bright (3-19 9:08, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:呵呵 难道是要考验我的耐性么1)这个问题我觉得完全不值得辩论,地铁边上的condo这又不是第一座,不管噪声大不大,还不是有人住的好好的,人�...)公寓都是稀土成金，怎么会有地面停车场有，也是大部分在地下，地面的停车位少很多[bright (3-19 9:12, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 bright:公寓都是稀土成金，怎么会有地面停车场有，也是大部分在地下，地面的停车位少很多)这个问题问的好大部分的公寓的停车场都是建在地下的 这个condo不是，所有667个车位全部在地面
所以很多clients这样问 multi-storey carpark那跟住组屋有什么区别？
developer会采用这样的设计，主要是就是为了在靠近mrt的那一面形成阻挡
所以 我只能说 这个地面停车场的设计并没有为这个condo添分
[Conniesisu (3-19 9:46, Long long ago)]
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(引用 bright:你不是说卖这个就要爱上他啊，问几个问题就不耐烦1。 中国人都比较怕吵，我想这儿没几个人中国人住在地铁轨道旁边。但是新加坡人不怕，我...)其实没有不耐烦只是觉得您的思维跟大众不太一样 所有话到了你这里就有了另外一种解读 呵呵
感觉像是故意找茬的 呵呵 不好意思 可能我们的弦搭错了，我在努力校回来：） 之前如果措辞有不当的，还请见谅，欢迎继续讨论
在double bay我印象中只遇到过两对来自国内的clients,一对是来自辽宁的夫妇，相当健谈，先生相当好，什么都是老婆说了算，对于他们的提问，我自然也是有问必答，现场找banker帮他们算收入什么的。最后他们觉得买期房不划算，不能马上出租，大家生意不成仁义在，过后他们还托我帮他们留心二手市场有没有合适的房源什么的
另外一对是来自绍兴的，我认识他们也是很偶然，先生在销售显示栏附近东看看西看看，可是却没有agent引他们，我听出他讲中文，才上去询问有没有什么可以帮忙，原来他想查价钱，可是又摸不到头脑。我帮他查了价钱， 带他们看了户型，刚好我同事找我，我跟同事说话的当儿，人影一闪，不见了。 隔天又来了，也没有找我，四处看看，刚好又被我看到了，问他有什么需要帮忙的，他说想问问贷款的事情，我说找个banker帮你算算吧，他连忙说，就随便算算阿，我一再保证，没有obligation,他才勉强坐下来，算完我还跟banker寒暄的当儿，这人影又一闪，又不见了，呵呵
其实我举这两个例子没有什么别的意思，只是觉得有时候我们的戒心似乎过重了一些，走在街上随时担心被人打抢的感觉。其实进到showflat,就什么都不用客气，想问什么就问什么，什么都问清楚了明白了最重要。我们做这行的，不怕被客户问，问题越多，才越证明这个客户越有心。最后买不买，那都是买家自己的决定，总共才六百多个units,每个进来的客户都买的话，那还不早就卖完了：）
其实人跟人之前其实都一样，不管做什么职业，大家都是混口饭吃，有什么疑问好好的说出来，大家讨论一下，毕竟在这个方向，或许我知道的会多一些，或许能提供一些你不知道的信息。完全没必要一开始就下定论，那不管我说什么，你都不会认同，似乎也就失去了讨论的意义了。
[Conniesisu (3-19 10:31, Long long ago)]
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(引用 bright:你不是说卖这个就要爱上他啊，问几个问题就不耐烦1。 中国人都比较怕吵，我想这儿没几个人中国人住在地铁轨道旁边。但是新加坡人不怕，我...)既然爱他 自然是听不得人说他坏话了：）1。我觉得这个跟哪国人似乎没有关系吧，主要是看你是要选方便还是选安静，而且很多事情都没有那么绝对，选又靠近mrt 又相对安静的地方，也是有的吧，而且新加坡的房子都是越靠近mrt的价钱越贵的吧。
2。看出来了，你耿耿于怀的只是一个人性化设计的用词 ：）
像你之前说的，公寓的停车场通常都是建在地下的，这个condo为什么会建在地面占可以修房子买钱的地，如果原因是为了阻挡噪音，给他冠上一个人性化设计应该也不为过吧。。。算了，不提人性化了，那就只是说multi-storey car park好了。。。不过还有好多人因为这个multi-storey carpark而觉得他不够condo的范儿。。。
3。 这个。。。我实在是第一听到这样解释回本价的，呵呵，有点讶异，不好意思。。。我查了一下，原话是这么说的：华业集团与庆隆去年一月开价2亿3605万，即容积率每平方英尺296元。。。回本价应该也是同理吧。。。不好意思，可能我之前写的不够清楚，误导了。
[Conniesisu (3-19 11:00, Long long ago)]
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本贴已失去其本来的意义, 请各位就不要再继续发表评论了.实在不行, 请管理员删贴. [mitr_sg (3-20 0:00, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
(引用 mitr_sg:本贴已失去其本来的意义, 请各位就不要再继续发表评论了.实在不行, 请管理员删贴. )人家动则就长时间下跪叩头，也难为了。膜拜 解释 【膜拜】古代的拜礼。行礼时，两手放在额上，长时间下跪叩头。[Yee (3-20 11:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
(引用 mitr_sg:本贴已失去其本来的意义, 请各位就不要再继续发表评论了.实在不行, 请管理员删贴. )实在是很对不起楼主我似乎太喧宾夺主了。。。。实在是对不起。。。
原本的意思只是刚好看到了
就多说几句借机让大家多了解一下这个项目
可能有些措辞不当 引发误解
自己又有些强出头 把楼越筑越歪
实在是对不起楼主
就此封口了
谢谢 [Conniesisu (3-20 14:17, Long long ago)]
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