新手想买新公寓，你要了解些什么According to official government numbers, developers sold 1,332 private homes in February, followed by 1,220 units in March and 1,207 units in April. （http://www.propertyguru.com.sg/news/2009/6/10026/developers-sell-close-to-1-200-homes-in-may）
随着新楼盘的火热发售，很多手里有点闲钱想投个小资的筒子,还有些想在经济许可的条件下住得舒服点的筒子也逐渐把目光转向这块，作为一个新手中介，我不能夸口说自己很了解市场，只是这段时间马不停蹄的在各个楼盘之间兜转，也算有些收获，总结一二，希望能对有这方面需求的筒子有所帮助。
如果你对私人公寓市场是丈二和尚, 一点摸不着头脑，有两个网站值得好好研究一下，一个是官方的：https://www.ura.gov.sg/，一个是民间的：http://www.propertyguru.com.sg/，用咱们中国人的观点来看，新加坡政府就是个方脑壳，什么东西都用条条框框规定的死死的，一条又一条，而由于条例经常在修改，具体的问题经常都是问A一个说法，问B一个说法，其实最简单的方法，求人不如求己，自己上网站查，黑字白纸，清清楚楚；另外还可以查查以往的转售价格，给自己打个预防针；第二个网站有一个版块market news, 如果你没有每天读报的习惯，又想及时跟踪房地产动态，这个版块的内容不容错过。
如果是新加坡公民，直接从HDB 手上买过新的HDB,包括EC的，或者在二手市场买但拿了政府补贴的，必须住满5年之后才能买公寓。http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10206p.nsf/WPDis/Investing%20In%20Private%20PropertiesPolicies?OpenDocument）对于外国人，基本上所有的公寓都是可以买的，只是要贷款的话估计比较难。
对市场有了大概了解之后，要了解自己的需求，是买来住的还是买来投资的？如果是第二套房产，CPF 的Ordinary account + special account, 要留够至少5万3千，剩余的钱才可以动用。政府深谋远虑，怕大家把钱都拿去炒房勒，没钱养老。如果户头里钱不够，只能保留一套房产的话，现在所住的这套必须在新房TOP（Temporary occupation permit, 也就是交钥匙）之后的6个月之内卖掉。如果是买来投资，是打算长期作战还是短期见利就跑，长期的话主要要看rental yield（annual rental/purchase price）（http://www.propertyguru.com.sg/news/2009/1/3080/er-what-is-rental-yield-）, 通常rental yield在5%以上就算是不错的了。如果是短期的话，自己的资金大概可以周转多久，这个涉及到payment scheme的选择,接下来再说。
预算大概是多少？要买在什么区域？这是一个量体裁衣的过程，如果你个性保守，那么推荐你还是看大众市场, 两房60-70万，三房70-90万，距离地铁方便，周围生活设施齐全的，将来不用担心租不出去，而且最近很多项目都推出studio, 也就是所谓1bedroom的，有些价格低至40-50万，可以做为新手进场的首选。如果你生性胆大，口袋里够本，立志要做investor的, 可以集中精力在市区项目上，不清楚新加坡的district是怎么划分的话，建议先看一下这个：http://www.propertyguru.com.sg/condo-directory#。（待续）
[Conniesisu (6-3 23:54, Long long ago)]
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顶,对新手很有指导意义![YLY (6-4 8:40, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼
支持[a1k (6-4 9:52, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
顶你！[etet (6-4 12:53, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
顶。姜还是老的辣[duncan1201 (6-4 14:28, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
请问转售价格历史信息哪里有更早的？URA只有一年，propertyguru只查到06年的[housewife (6-4 17:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 housewife:请问转售价格历史信息哪里有更早的？URA只有一年，propertyguru只查到06年的)我们有付费使用的database，最早可以查到02年的你如果需要具体哪个楼盘的 可以短消息给我
[Conniesisu (6-4 22:55, Long long ago)]
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后续之二：走进样板房之前，先有个心理准备心理有了个谱，就该留意具体楼盘了。通常报纸上出现该楼盘铺天盖地广告的时候，其实已经迟了。通常楼盘official launch之前，都会有一个preview,也有人说soft launch, 在这段期间，发展商通常会给early bird discount, 经常看报纸写说什么什么楼盘热销，preview就买了多少%，就是这个道理。而一旦在媒体上投放了广告，marketing的成本计入销售成本，也就不会再有early bird discount了。另外一个时机是relaunching, 有些楼盘刚刚发售的时候定价太高，或者由于经济影响，卖不动了，发展商会迫于某些压力适时调低价格，而这种时机其实不会太长（50% 的销售额是个坎，爬过这个坎，发展商就吃下定心丸了），上次的Kovan residences就是这样的例子，现在价格就已经调整回去了。（50% 的销售额是个坎，爬过这个坎，发展商就吃下定心丸了）因为每个发展商会选定不同的中介公司为它Market, 所以并不是所有中介都能预先知道什么时候有什么楼盘推出 ( 如果这个楼盘不是他们公司负责market的话)，到现在我还没听说有哪个渠道会预先知道新加坡所有的区域内有什么楼盘推出，中介的信息来源也是靠各个不同公司同仁之间的信息交流。
我个人觉得最好的方法就是去过几次show flat之后选择你自己觉得沟通舒服，说话实在的中介保持联系，他了解你的需求，即使不是他们公司market的楼盘他也会推荐给你。另外如果是大型的项目，要关注价格上涨还是下跌也可以比较不同phase的价格，像double bay residences, 虽然没有明确地说起价，后期推出的定价其实已经上浮了。像这类楼盘，如果错过了preview, 要死等降价的话，也未必会有机会。而财力雄厚可以长期持有的建筑商，通常是不会降价的，一方面是为了保护early bird的客户利益来维护声誉，一方面也是因为他们财力雄厚，可以先建上来以后再买谋取更大利益。这方面最明显的例子就是far east, 注意观察的人会发现他们很多项目都会有现房在手，他们的项目价钱通常也不会跌。要了解这些信息，及时查询URA就可以了解个大概。
之所以说是大概，因为网上通常只有总价，面积，没有具体的门牌，有时候即使是同一时段买出的同面积的价格也有相差几万的，主要是因为朝向和楼层的不同。同样户型的多看一下取中间值，不要盯着一个价格最低的就觉得是跌价了，或者看到一个价格很高的就觉得起价了。其实不擅长砍价的人买新公寓是最不吃亏了，毕竟价格是发展商预设好的，所以起伏也不会像resale市场那样一天一个价。另外每个发展商的marketing strategy不一样，比如说Double bay residences launching的时候，广告上写均价$ 650, 这里面包括一户单价高至898 psf的 studio, 也有一户单价才409psf的底楼。 而Livia的最近的广告上通常是放starts from $597 psf，不过均价基本上也是在$620 左右。
看一个楼盘要了解的除了先前提到的TOP,还有另外一个日期legal completion,通常是在TOP后的一两年， TOP时实际上只交付了８５％的款项，余款会等到Legal completion才会全部交清。还要了解一下Developer是谁，不过现在基本不用担心developer破产的状况，所有买家的款项都是存入这个楼盘对应的project acct下面，这是个独立账户，即使这个建商财务出了状况，这笔款还是会在这个户头里。可以看看这个Developer之前的其他projects, 了解一下他的建筑品质。
关于地契，通常买私人地产的人都很想买999年的，我个人是觉得纠结在这个问题上没有太大的必要。首先，999年地契的公寓通常价格会比99年地契的高10% -20% 。而如果是大众市场项目， 靠近MRT的通常都是99年地契的，很少有999的，如果你预先设定好一定要999的，选择的面就少了很多。而且现在的人买公寓，住上五到十年之后也是会考虑卖掉的，即使不卖，早晚也会被en bloc掉的。其实freehold的话，除非你是买地自己建bungalow，打算祖祖辈辈传下去，用在共管公寓上我觉得没太大实际意义。另外在新加坡，不管是99还是999的，只要是政府需要，都是随时可以征用的。（待续）
[Conniesisu (6-4 23:45, Long long ago)]
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请问买新房是跟developer买还是中介？？还有，问一个愚蠢的问题
condo价格还会再降么？
[babyichigo (6-5 0:35, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:后续之二：走进样板房之前，先有个心理准备心理有了个谱，就该留意具体楼盘了。通常报纸上出现该楼盘铺天盖地广告的时候，其实已经迟了。...)再次支持好文！[a1k (6-5 9:17, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼
(引用 Conniesisu:后续之二：走进样板房之前，先有个心理准备心理有了个谱，就该留意具体楼盘了。通常报纸上出现该楼盘铺天盖地广告的时候，其实已经迟了。...)好文章！再顶你一下！[etet (6-5 10:57, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 babyichigo:请问买新房是跟developer买还是中介？？还有，问一个愚蠢的问题
condo价格还会再降么？
)是跟developer买，不是跟个人只是因为新加坡大部分的developer卖的时候都是请一两间中介公司做marketing agency
而很多中介为了自己的销售额都很卖力的做宣传,所以中介的广告反而走在developer的前面
不过跟卖二手公寓一样，中介的销售提成是跟卖家拿，也就是跟developer拿的
关于价格 因为大老板都是同一个developer
所以每个中介能拿到的价格其实都是差不多的（除非那天developer中马票心情特别好）
[Conniesisu (6-5 13:34, Long long ago)]
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(引用 etet:好文章！再顶你一下！)谢谢支持，还有最后一部分关于付款的，会尽快写完， 希望对大家有帮助~~~[Conniesisu (6-5 13:37, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 Conniesisu:是跟developer买，不是跟个人只是因为新加坡大部分的developer卖的时候都是请一两间中介公司做marketing agency 而很多中介为了自己的销�...)Connie, 建议你开个 房产扫盲班.[duncan1201 (6-5 14:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
(引用 duncan1201:Connie, 建议你开个 房产扫盲班.)你太抬举我了，呵呵我也就是半桶水 才会响叮当
真正肚里有货的 都潜水不出声了
呵呵 [Conniesisu (6-10 20:56, Long long ago)]
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新发售楼盘信息更新及讨论发现每次新开的帖都很快沉，可能关注这块市场的筒子相对较少，
索性把信息一起放到这个帖里好了，免得大家要挨个搜索比较麻烦 [Conniesisu (6-10 22:24, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:新发售楼盘信息更新及讨论发现每次新开的帖都很快沉，可能关注这块市场的筒子相对较少，
索性把信息一起放到这个帖里好了，免得大家要挨�...)District 5: The Peak@Balmeg项目：The Peak@Balmeg
地址：5 /7 /9 /11 /15 /17 Balmeg Hill （虎豹別墅往上走）
描述：9幢5层楼高公寓附带地下停车场，游泳池及其他公共设施。
发展商：MCL
地契：永久
总单位数：180户
TOP: 2012
详情:
http://www.mclland.com.sg/currentlaunches/page.asp?aid=187
2房典型面积：990 sqf
3房典型面积：1507 sqf
4房典型面积：1755 sqf
Penhouse面积：1905-3003 sqf
这个项目是去年推出的，到现在为止基本上卖了30% ，两房的全部卖完。现在主要是卖三房和四房及Penhouse。卖点不但是出门就是west cost MRT , 而且地处山顶丛林之中，从高处可纵览海景，一览无余。毗邻大学和科技园，驾车数分钟即可达市区，建成之后号称是pasir panjiang 地区的地标公寓之一。不过由于这个定位锁定的客户不是普通工薪阶层，所以均价略高，定在1000 psf.
[Conniesisu (6-10 22:28, Long long ago)]
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(引用 Conniesisu:是跟developer买，不是跟个人只是因为新加坡大部分的developer卖的时候都是请一两间中介公司做marketing agency 而很多中介为了自己的销�...)就是说如果我买了mm介绍我看的新公寓，也不用付中介费，是这个意思吗？谢谢=）[neko (6-11 16:45, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]18楼
如果夫妻俩一起供房的话，这个53000块是指每个人的CPF里都要有这么多？好大的数字。[neko (6-11 20:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 neko:就是说如果我买了mm介绍我看的新公寓，也不用付中介费，是这个意思吗？谢谢=）)是的！我帮她答了。[watercooler (6-12 11:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]20楼