准备EC一周 总结下常见的问题。这周末，楼主做的Lake Life 就要开始接受申请了
见了不少客户，也有机会总结最敏感的问题
关于EC的贷款
谈贷款得先了解两个概念 MSR 和 TDSR。
Mortgage Service Ratio 每月月供占收入的比例
TDSR Total debt service ratio 总债务占月收入的比例 例如房贷 车贷 装修贷款的总和
MAS规定 在计算房贷申请额度时 住宅贷款利率一律取3.5% 年限 组屋最多25年或者到65岁取低的。公寓30年或者到65岁 取低的。看来在MAS 眼里 EC一开始就算作私宅了。
我通常会计算100,000贷款 30年还清 利率为1.5% 月供是450块。
如果MSR是30% 那么反推 450的月供 工资至少要是 450/0.3 = 1500块。
换句话说，月薪1500 岁数低于35岁的借贷人 购买EC 最多可以借 100,000 ,约等于66.7倍。
如果岁数40岁了呢
年限会变成25年 同样100,000贷款 月供会变成 500块，反推薪水就是1666。那么贷款额就是月收入的60倍了。
照这样算下开 EC 收入顶限12000 其实最多只能借80万。
要买大户型肯定是不够的。所以传说中的 pledge loan登场了。
所谓的pledge loan也很容易理解。在银行看来，你提前把4年的收入存在银行就行了，存4年，银行就敢借钱给你。
还是回到100000的贷款。月薪需要1500，4年总共是72000。然后这笔钱 存4年 就可以多贷100,000。
现在问题是 我都有72000了 我还借这100000干嘛呢。
后面还有一个办法，不需要寸4年。只需要存几天就可以了。
买房子 贷款有两个时间点要注意：申请和放款，前后相差2-3个月。具体到EC 8个星期左右。
银行也允许一次性出一个存款单，证明你“很有钱”，就贷款给你了。
这笔钱就是四年薪水总和除以MSR 。72000/0.3 = 240,000。
手机打字 写到这里 稍后继续 千万不要烂尾不要烂尾不要烂尾……
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该帖荣获当日十大第5，奖励楼主10分以及15华新币，时间：2014-10-01 22:00:01。
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[-_-|| (10-1 8:55, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
期待楼主后续更新我很好奇的是，那些买大房子的EC，价格可能在120万以上的人，他们的首付怎么搞定的？
按照楼主的说法以及我的理解，最多贷款80万，房子120万，也就意味着首付是40+3.6-0.54=43万
而以收入顶限月入1万2来说，43万的存款，不吃不喝至少得攒三四年（要么是有人资助，要么是实际收入有出入，我想不到别的原因了）
反过来说，如果我手头有43万的现金+CPF，我早买condo去了不是？多一套房更美啊。
想不通啊想不通[cqb3172 (10-1 9:51, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]2楼
(引用 cqb3172:期待楼主后续更新我很好奇的是，那些买大房子的EC，价格可能在120万以上的人，他们的首付怎么搞定的？
按照楼主的说法以及我的理解，最�...)condon要付absd嘛而且ec比condon便宜，可能人家会觉得不买ec，又不bto，作为公民的福利就没享受到呢？
这是我揣测的。。
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[Eight (10-1 10:17, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]3楼
(引用 cqb3172:期待楼主后续更新我很好奇的是，那些买大房子的EC，价格可能在120万以上的人，他们的首付怎么搞定的？ 按照楼主的说法以及我的理解，最�...)同问，虽然对EC有兴趣可是感觉那首付根本负担不起[Megan (10-1 10:25, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
赞下楼主等我要买公寓，找你做我的中介! 话说二手公寓啥时出手合适? 整天在等，也没看到跌几毛钱，哎! [本文发送自华新手机Wap版] [jyjyh (10-1 10:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 cqb3172:期待楼主后续更新我很好奇的是，那些买大房子的EC，价格可能在120万以上的人，他们的首付怎么搞定的？ 按照楼主的说法以及我的理解，最�...)月入1.2w是基本工资顶限，有的单位basic低，奖金可观实际平均下来月入不止1.2w，是原因之一[走走 (10-1 10:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
(引用 Megan:同问，虽然对EC有兴趣可是感觉那首付根本负担不起)我猜楼主正要给出秘籍教大家如何搞定80%的贷款[cuier (10-1 10:45, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
road show 之后继续
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[-_-|| (10-1 11:53, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]8楼
(引用 cqb3172:期待楼主后续更新我很好奇的是，那些买大房子的EC，价格可能在120万以上的人，他们的首付怎么搞定的？ 按照楼主的说法以及我的理解，最�...)啃老或者有其他投资收入，比如股票。那些买ec的ph的都是有钱人家的孩子啊。 [本文发送自华新iOS APP] [一米阳光 (10-1 13:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
接着来前面说到可以用存款换贷款 举个例子：
夫妻收入10000 都是30岁 可借贷66万。他们看中了100万的EC，贷款需要80万，那么差额是14万。
要想增加14万贷款，需要在银行一次过存33.6万。银行有些会要求3个月，有些只要求1-2天，出示一个证明就够了。1-2天 找朋友借，还是有机会的。
再后来，银行为了方便外国客户，例如国人。这笔存款甚至不用弄来新加坡，只需要存在国内的几个大银行，开个证明就行了。
我六月去了北京，发现小型金融公司特别繁荣。朋友就是通过金融公司帮忙，把房产抵押，跟银行拿到一定信用额度。随时可以拿出一笔贷款来。所以国内有门路 或者父母可以帮忙周转几天的 可以考虑这种办法。
上面是我实际操作过的，可行的办法。我最近听说的更夸张的一种办法是CIMB的。
还是要存同样数目一笔钱，但是他不要求存在一个银行，可以是几家银行，存款合起来。中国被承认的有四家银行。100万存取4次，开出4张证明，合起来就变成400万了。这个 我正在想办法验证。如果是真的，那对资金的要求低了好多了。
如果实在是搞不定贷款，那么只能考虑在付款方式上相办法。这时候就要考虑defer payment scheme了。了解defer payment acheme前 得先知道progressive payment scheme 又叫normal payment scheme
上个表格
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[-_-|| (10-1 17:05, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]10楼
(引用 -_-||:road show 之后继续 ...)楼主好棒！赞一个！ [本文发送自华新iOS APP] [小妖霖霖 (10-1 17:14, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 cqb3172:期待楼主后续更新我很好奇的是，那些买大房子的EC，价格可能在120万以上的人，他们的首付怎么搞定的？
按照楼主的说法以及我的理解，最�...)有些行业奖金很高奖金可以增加贷款 但是 不影响申请。
例如夫妻10000的月薪，一年奖金加AWS 9个月。奖金平均每月7500，30% hair cut, 是5250。这样 收入就是15250了。贷款可以到100万。
自从政府把EC的MSR降到30%后 EC的面积也要被迫缩水。发展商，总价也不可以定的太高。5年以后，二手EC的买家可不受这个30%的限制了。所以面积越大的EC，越划算。
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[-_-|| (10-1 18:06, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]12楼
(引用 -_-||:有些行业奖金很高奖金可以增加贷款 但是 不影响申请。 例如夫妻10000的月薪，一年奖金加AWS 9个月。奖金平均每月7500，30% hair cut, 是...)这种毕竟还是少数虽然不排除有普通人还是贷不到那么多[Megan (10-1 19:36, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
(引用 Megan:这种毕竟还是少数虽然不排除有普通人还是贷不到那么多)对的 还有就是2nd timer目前有组屋的
可以选择defer payment scheme. 以后卖掉组屋 补贷款不足的部分。
组屋值40-50万的还是蛮多的。好多坡人 当初买的新房 贷款早还清了。
这种买家还是比较多的。
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[-_-|| (10-1 19:40, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]14楼
赞楼主诚心分享经验[大叔一名 (10-1 20:33, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]15楼
请问楼主EC是银行贷款，不是额度应该高一些吗听说10000的月薪如果去HDB贷款的话可以最多可以贷66万左右
那这样子的话银行贷款额度和HLE的额度就基本一样了[GoogleEarth (10-1 22:14, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]16楼
(引用 -_-||:对的 还有就是2nd timer目前有组屋的
可以选择defer payment scheme. 以后卖掉组屋 补贷款不足的部分。
组屋值40-50万的还是蛮多的。好多...)请教一下我一直不是太明白defer payment scheme的实际意义
如果我的理解没错的话：
正常手续是，首付20%过后，银行贷款会分批给发展商，买家要开始偿还贷款。到拿钥匙的时候，80%的余额，也就是全部的银行贷款，给了发展商。
而defer payment scheme，则是基本到了拿钥匙的时候，80%余额一次性给发展商，买家此时开始偿还贷款，代价就是要额外多付一些钱
两者的区别，对于买家来说，就是首付过后就开始还贷或者拿钥匙时开始还贷，后者要多付钱
我的理解对吗？
我搞不懂的是，能拿得出20%首付的人，有几个会没那能力立马开始还贷的？？？那么这么一个defer payment scheme还有任何意义？
我更希望的是，defer payment scheme是针对首付当中的那15%，也就是我希望如此：
1，OTP时，cash付5%的定金；
2，OTP后到拿钥匙期间，银行贷款逐阶段给发展商，买家开始还贷；
3，买家拿钥匙后，卖掉HDB，以cash+cpf结清最后的15%，以及额外多出的一笔费用。
这样子的话，很多人就买得起EC了吧
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[cqb3172 (10-1 22:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]17楼
(引用 GoogleEarth:请问楼主EC是银行贷款，不是额度应该高一些吗听说10000的月薪如果去HDB贷款的话可以最多可以贷66万左右
那这样子的话银行贷款额度和HLE�...)如果是买组屋 银行额度是60倍比政府的低
买EC 贷款年限是30年 而组屋是25年。但是组屋政府贷款按照2.6%利率计算 而EC则用3.5%计算。刚好抵消 就都是66倍。
EC不可以从政府贷款的，只能从银行贷。
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[-_-|| (10-1 22:39, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]18楼
(引用 大叔一名:赞楼主诚心分享经验)谢谢啦 [本文发送自华新iOS APP] [-_-|| (10-1 22:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
抓住楼主问一个问题,我有个不能买EC的理由,你看成立不？两年前买的HDB，刚好在接近最高点。
如果买了EC，要即刻卖掉HDB，realized a huge loss...........
还不如hold HDB for future...
对否？[sunnysunnyrain (10-2 11:31, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]20楼
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