最近房版火热，也来凑个热闹请教一下大家关于买房的意见……首先介绍一下自家情况，可能透露的有点多，身边的朋友就算看出来是谁也请假装是路人：）
目前手上有自住hdb一套，贷款还剩30w，房龄很老（面积倒是有123m2），地段属于上升期，距离jurong east地铁站直线距离500m左右。在西部现在发展势头还不错的情况下，附近相似房子的成交价格大约65w左右，租金2800-3000可能比较现实。
资产方面，这几年攒下的纯现金大概30w，另有大约价值12w新元在股市（含A股美股和新加坡股市），考虑到股市和汇率风险这个12w需要打个折扣。除此以外夫妻二人CPF OA账上加起来还有9w多。
我们不算特别省的人但也谈不上铺张浪费，lg开销比较小，我最近几年也对奢侈品没啥欲望（其实是欲望比不上对房子）。但是每年旅游之类的开销以及平时小孩和生活开销都没有特别精打细算，有女佣和车要养，父母也在这边。扣除这些必要开销（我把旅游也算上了）如果我和lg工作没有太大变动每年cash结余15w左右。
如果以上攒钱速度在一两年内不变（然后投资假设不亏不赚），在还清hdb贷款的情况下，我们16年尾可能有40多万现金+cpf，17年尾接近60w。
hdb的处理方式，我们倾向于保留收租，一直留到enblock（虽然也许很遥远甚至可能运气不好根本等不到）。虽然hdb收租不见得回报率好（大家分析很多了），但是胜在稳妥，折腾少。相比hdb套现再买投资condo的选项，我们还是倾向于少一点贷款，多一点现金流去做其它流动性高操作性强的投资。
所以如果买condo时absd不变，我们要么把lg (pr) 转成occupier单独去买condo（中5% absd），要么hdb不转名我(sc)单独出去买（算第二套，中7% absd），60w现金对应的购买力也就200w总价的房子了。这还是能贷到款的情况下，我收入比lg低，可能也就能贷到120w左右，要是他单独贷款，那200w的房子应该没有太大问题。当然这只是理论上的最大值，我们也有做stress test，如果按照贷款利率升高到4.5%，120w贷款每月还贷接近6700，如果我俩收入减半、hdb租金减半这两件事情同时发生，我们维持目前的开销再还想有些闲钱做其它投资就不可能了。这样算来，可能贷款120w也就是我们的极限，最好还能再少一点，这样买房的bugdet又降到了160多万（60w现金有16w去了印花税，44w去了首付，贷款略少于120w）
再说需求，现有3岁女宝一枚，18年小一报名，所以学区房是刚性需要（就我家而言），我们不排除先租后买，不过买入的时机也不想太晚，很多人看好私宅16-17年是拐点，我们不指望抄底，但是各方面考虑下来可能那个时间入手也比较符合我们的实际需要。
目前target的小学是：
1）芝麻街那两个，但是那片区域160w能买到的房子，大概只有呵呵的份了。单从学区考虑那边自然是好的，保值应该也问题不大，可是自住的体验也是很重要的，好不容易攒出钱来upgrade住房条件结果还不如目前的hdb舒适，想想有些闹心。所以如果学校在这里，我们可能会先租几年1公里以内，然后考虑买到方圆5公里左右，这个范围的最远边界，大概勉强能涵盖novena，balastier，clementi这样的地方（只算直线距离的话）。前两个其实有一些小的free hold project大概在budget左右（可能需要稍微提高），那边又是比较中心的地段，free hold加上location还是很吸引人的，但是面积上估计会牺牲不少，可能得根据户型来判断居住质量如何，大家提到的物业费用高应该也是问题，没享受到太多设施的情况下负担更高的物业费有点不甘。
如果选择clementi，貌似trilinq是个性价比很高的选择，160w以内的预算按照现在价格能买个和我家hdb差不多可能更大的面积，感觉舒适程度会比同样价位的novena那边高不是一点半点。缺点是不是free hold，但是靠近南华可能在折旧方面会有所补偿？就是住在南华边上跑去折腾读芝麻街学校好像有点傻……
2）南华，那trilinq可能就是首选了，性价比高是最吸引人的，地段方面clementi远不算中心，不过西部住久了的NUSer还是很有感情的。当然南华出了名难进，等拿到钥匙做啥义工都来不及了，老大肯定不用指望了，最多考虑TOP以后做做社区义工把老二弄进去然后老大转学。而且trilinq卖了这么久，等我们准备好钱还有没有的剩或者什么价位也不知道。目前对这个盘子的了解仅限于价格，有没有了解的同学来分析一下项目本身的优缺点？
3）道南，其实单说生活质量，我最喜欢的是东海岸附近，也在我们承受范围内，缺点就是小项目比较多，然后道南连个义工机会都没有，又不像芝麻街这样有个顶级的RGPS来做backup，直接选那边好像入学的风险略大。另外就是我和lg现在工作地点都在中心，但是未来很有可能会在西部（lg公司已经确定搬了），住在东海岸就算开车可能也不是很方便。
其实我原先是特别口水那边的free hold的，只是最近看了好多华新上的讨论，对于free hold没有那么执着了，于是trilinq突然也成了选择了，噗
当然以上只是纸上谈兵，cash没有准备好所以也没有真正着手看房，因为我和lg都属属于冲动型，hdb和车都是看了一天就下手了……所以很怕现在去看的话又抽风……还是，我们现在可以开始折腾看房了？A_A
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该帖荣获当日十大第1，奖励楼主25分以及37华新币，时间：2015-04-23 22:00:01。
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该帖荣获当日十大第10，奖励楼主1分以及1华新币，时间：2015-04-24 22:00:05。
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该帖荣获当日十大第10，奖励楼主1分以及1华新币，时间：2015-04-25 22:00:05。[房房2015 (4-23 14:29, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]1楼
哈哈沙发mm好长的贴我都不认识你都猜到你是谁了。。。
学习
如果我猜对了，那我和你的需求差不多哈哈
又可以跟在屁股后面捡现成的了
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[走走 (4-23 14:33, Long long ago)]
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板凳 [本文发送自华新手机Wap版] [赶超美日 (4-23 14:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼
这需求都好复杂啊。。体现智商的时候到了中介应该擅长分析这些啊哈哈 [本文发送自华新iOS APP] [名匠 (4-23 14:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼
厉害，这么长的贴不支持一下木有道理。意见给不上，路过口水下楼主家庭的薪水，哇咔咔 [本文发送自华新iOS APP] [yanzifei (4-23 14:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼
(引用 走走:哈哈沙发mm好长的贴我都不认识你都猜到你是谁了。。。 学习 如果我猜对了，那我和你的需求差不多哈哈 又可以跟在屁股后面捡现成的了)表这样T_T [本文发送自华新iOS APP] [房房2015 (4-23 14:46, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼
楼主威武霸气。目测是虚怀若谷地给我们做科普的。没看出楼主有什么问题需要问。或者只有杜总和凡人看得出来。 [本文发送自华新手机Wap版] [赶超美日 (4-23 14:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼
楼主去summerhill买个妥妥的~ [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (4-23 14:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼
(引用 房房2015:表这样T_T)反正还是路人 表怕可怜天下父母心啊 [本文发送自华新iOS APP] [走走 (4-23 14:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼
(引用 赶超美日:楼主威武霸气。目测是虚怀若谷地给我们做科普的。没看出楼主有什么问题需要问。或者只有杜总和凡人看得出来。)科普啥？我是想让大家帮忙分析一下这几块区域的房子，能具体到楼盘最好了
要是能给我几个很强的理由现在下手然后我们这点小现金居然还能负担的，那就完美了哈哈
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[房房2015 (4-23 15:03, Long long ago)]
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(引用 yanzifei:厉害，这么长的贴不支持一下木有道理。意见给不上，路过口水下楼主家庭的薪水，哇咔咔)因为……一大把年纪了 [本文发送自华新iOS APP] [房房2015 (4-23 15:04, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼
(引用 赶超美日:楼主威武霸气。目测是虚怀若谷地给我们做科普的。没看出楼主有什么问题需要问。或者只有杜总和凡人看得出来。)就是在列出当下需求和能力下希望大家出谋划策帮忙规划一下怎么着能满足需求又不破产又能长久下去不会后悔哈哈
三大，妥妥的
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[走走 (4-23 15:14, Long long ago)]
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(引用 功夫熊猫:楼主去summerhill买个妥妥的~)你又给人乱出啥主意……[小叶女贞 (4-23 15:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼
房价16 年就拐啊？我还有５年 ＭＯＰ 呢。[vitesse (4-23 15:15, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼
又是热气腾腾的一帖，(1) 需要考虑的地方：搂住不转名，2人联名买第二套的话，两人cpf oa里面的钱不可以全部用，需要留够half minimum sum. 这部分cpf是需要考虑到的地方。
（2） 这样看来，转名组屋到一人名下，另一人去买第二套是个较好的选择。但一个人的贷款会少于两个人，可选择的公寓会相应较少。各有优缺点。
（3）另外的选择：最近版上在讨论的ROE的问题。搂住在Jurong East附近的组屋可以卖到60-70万，如果考虑卖掉，夫妻两人各买一套公寓，一大一小，一住一租，选择面比较广。这样，如果将来升值，可以leverage up套现再买第3，4套。
[房产博士 (4-23 15:23, Long long ago)]
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楼主功课做的很深啦，，，就差一个强烈种草的了。路过 trilinq看着不[…]错，没仔细研究过。 另外口水east 的老房子~~~ 好位置！入手的时候估计也就400+吧？[1999 (4-23 15:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]16楼
所以芝麻街的是hhps？终于知道了为何有熟人买了那边的HDB[小叶女贞 (4-23 15:23, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]17楼
考虑周全有规划！太赞了！
来15区 :D:D:D
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[信长 (4-23 15:25, Long long ago)]
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砸锅卖铁（HDB），去芝麻街买个Landed包你将来不后悔[大叔一名 (4-23 15:27, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]19楼
(引用 房产博士:又是热气腾腾的一帖，(1) 需要考虑的地方：搂住不转名，2人联名买第二套的话，两人cpf oa里面的钱不可以全部用，需要留够half minimum su...)谢谢回复关于第一个问题，如果不转名，我们可能会在着手买condo以前才把cpf用完再加一部分cash还贷。现金可能会在升息明显时还一部分，但是也会保留一部分贷款给cpf来还，尽量减少cpf的浪费
关于第二点，如果能转名我们肯定会转的，然后lg一个人的贷款能力买160w的房子也是没有问题。如果不能转（取决于hdb批不批），我目前的收入如果没有减少，一个人贷款也不会有太大问题。当然，假设的前提有点多
至于三，保留hdb确实在return方面不是最理想，不过我们倾向在房产上面不要太激进用太多杠杆，而是更多现金做容易止损的投资，虽然让别人帮忙养贷很美好，可是我和lg属于那种想到一大笔贷款会很影响心情和生活质量的人，可能资金利用方面就无法利益最大化了
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[房房2015 (4-23 15:39, Long long ago)]
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