新加坡房地产及移民分析-数据流华新的朋友们大家好
作为一名房产中介，有很多人会问我，未来房价走势如何？会不会跌？我相信这是很多朋友都会关心的问题。而这就像问一个人一只股票会涨还是会跌一样，没有人可以准确地预知未来。于是乎大选之后，我在这里把我近期收集的一些数据汇总在这里放出来，大家一起来讨论一下。不光是房产，包括中短期内新加坡的移民政策也可以一起讨论。
我想大家不会反对，房地产价格的走势由多方面共同影响。其中最为重要的相信不外乎是1。人均收入；2。人口增幅；3。利息
那么下面我用3副图来显示房产价格与这3者之间的关系。（数据全部来自新加坡统计局，未经允许请勿转载，欢迎约稿）

第一副图， Property Price Index (PPI) vs Salary
可以预见，这两者有着极为密切的关系，挣的钱多自然就舍得买房了吗



第二幅图，PPI Change vs Population Change
同样两者的关系可以说是非常紧密，大家发现没有，08年有一个人口增长的小高潮，据我分析应该来自于06-07年大选之后的PR大潮 （大家知道从PR变公民有一个2年的时间），这次大潮其实源自于新加坡04年的人口统计出现了衰退型曲线（详见最后的人口曲线图），PAP为了维持人口的可持续发展大量引入移民，当然这次移民也让很多人对PAP诟病不已，因为基础设施根本没有跟上。于是乎我们就看到了之后5年直到现在的大兴土木（地铁，高架桥，Expressway etc)





最后一幅图 PPI change vs 3mth SIBOR
这幅图的关系可能没有前2幅那么明显，但相信大家都同意，利息的增长对房产价格的打压，但是过去10年的经验表明，似乎人口增长带来的影响远大于利息的影响，或者说利息对房价的影响有一个延后时间，而人口的增长对房价的影响是瞬时的。





这次大选之后，我认为PAP一定会再来一次移民潮，要不然经济衰退不说，CPF储备也会被离退休人士大量消耗（之前已经延长一次withdraw age并且上调了min sum我认为withdraw limit已经到极限了但min sum还有上调空间)，这也是PAP唯一的办法了。因为现在看来各种增加Creativity的努力基本以失败告终（PIC等计划我相信被滥用的绝不在少数，而且PIC生效的13/14年，productivity反而下降了0.8%）而且我们也知道小新虽然在各种creaivity ranking上名列前茅，真正的创新能力其实乏善可陈。
而我们观察这几年PAP的所做所为，包括近年的大兴土木和之前的人口白皮书，其实就是给国人对外来移民打一剂强心剂。当然这次移民潮有多么凶猛就不好说了，但看这次大选PAP之强势，相信PAP还是相当有信心的。


好了我的数据分析就先说这么多，欢迎大家讨论！


附注：新加坡04/14年人口年龄分布曲线





该帖荣获当日十大第3，奖励楼主15分以及22华新币，时间：2015-09-12 22:00:02。 [ERAdavid (9-12 4:30, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]1楼

早，中介的春天来了[小龙飘飘 (9-12 4:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]2楼

最后一张人口分布图最有价值，2030年坡岛政府压力值达到顶峰。。。[小龙飘飘 (9-12 4:51, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]3楼

(引用 小龙飘飘:最后一张人口分布图最有价值，2030年坡岛政府压力值达到顶峰。。。)对的，这也是为什么人口白皮书是以2030年作为目标坡岛确实在下大棋阿。。

人口这张不看不知道，看了吓一跳。。[ERAdavid (9-12 4:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]4楼

(引用 ERAdavid:对的，这也是为什么人口白皮书是以2030年作为目标坡岛确实在下大棋阿。。 人口这张不看不知道，看了吓一跳。。)学习了 赞evidence based analysis关于移民方面，不知有没有更详细的数据？因为感觉上，政府不会大开大门，政治上不允许。但要维持690万人口预期，现在的移民速度要不要加快呢？
最后不得不说其实新加坡房市是政策市。依稀记得06还是07年早报有一则新闻提到人口要增长，然后租屋一路向上。 　[本文发送自华新iOS APP] [double11 (9-12 7:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]5楼

图标有错，第一张红色的是PPI，第二张蓝色的是PPI关于移民的观点，貌似有些本末倒置。
不应该是移民增加了导致经济增长。觉得是经济复苏，导致需要更多人手，于是聘请外国人才，进而倒置移民增加。

接下来两年的经济增长的预期都在下调，全球股市也基本进入技术性衰退，如果要复苏，估计也是一两年以后的事了。


[21 (9-12 10:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]6楼

(引用 21:图标有错，第一张红色的是PPI，第二张蓝色的是PPI关于移民的观点，貌似有些本末倒置。 不应该是移民增加了导致经济增长。觉得是经济复苏�...)预期而已，不必当真第一张讲的是对地产的预期， 第二张讲的是对租金的预期



[21 (9-12 10:26, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]7楼

不错, 美图点赞...[功夫熊猫 (9-12 10:35, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]8楼

(引用 21:图标有错，第一张红色的是PPI，第二张蓝色的是PPI关于移民的观点，貌似有些本末倒置。 不应该是移民增加了导致经济增长。觉得是经济复苏�...)貌似新加坡喜欢在其他地方经济不好时吸引移民这个现有鸡还是先有蛋 没那么清楚 总之人口增长套用天朝话讲是国家战略 也是随便说说 大家讨论 　[本文发送自华新iOS APP] [double11 (9-12 10:48, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]9楼

是不是少了供应方呀这些都是从需求的角度讲的，还得看看房子的供应量。
[chemlog3 (9-12 20:55, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]10楼

学习了[febel (9-12 22:32, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]11楼

我没有找到10年前的供应数据哈有的话自然会有帮助。[wrx382 (9-12 22:59, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]12楼

真正可怕的是最后一张图[PCPOP (9-12 23:03, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]13楼

房价在未来几年会跌还是会涨请问大侠，那房价在未来3年会跌还是会涨？ 　[本文发送自华新iOS APP] [siung21 (9-21 22:06, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]14楼