(引用 king:啊刚买车 损失十万的飘过)刚买，还没那么快损失... [本文发送自华新iOS APP] [萧萧笑笑 (3-9 22:17, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]21楼
(引用 小妖霖霖:但是买家能买HDB或者EC，肯定是第一套房了。第一套房一般都要考虑自住（至少要住五年），很多买家也不会只考虑收益而不考虑生活质量的吧�...)杜老板哪篇文章啊 求链接小弥留之际 [本文发送自华新iOS APP] [qingtian (3-9 22:19, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]22楼
(引用 小妖霖霖:是你标题没说只看收益不考虑生活质量，就问了这个问题……还有“前提是可以购买和拥有EC和HDB的家庭，基本上就是全SC家庭” 另外这个“基...)hehe你还没看懂？那位楼主就是通过各种方式各种帖子来炫耀他自己收入高他家收入高。我就笑而不语了，自己找亮点 [本文发送自华新iOS APP] [greenfox (3-9 22:21, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]23楼
你居然在讨论EC太不符合您的气质了
您不该是拥有condo三五套那种吗？吃惊了
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[萧萧笑笑 (3-9 22:21, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]24楼
看了一下，感觉跟我家很像啊全公民家庭，HDB4房+想买第二套
坦白说吧，我家不会选择EC，但是会选择condo,如果MOP到的话。
然后，还是有一些不同点。HDB没有付清贷款，不会考虑买第2套房子的。
也不会考虑2套房都拿贷款，那是非常不符合实际情况和非常不照顾孩子的行为。
还有即使是买了condo,还是喜欢住HDB，我把家弄得跟condo一样舒服，就OK。
鉴定完了……
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[chriszzc (3-9 22:23, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]25楼
(引用 qingtian:杜老板哪篇文章啊 求链接小弥留之际)见内~~~一个是双SC可以HDB转名其中一个SC，另一个SC买condo不需要交ABSD。但是SC+PR家庭无法这么做，买两个condo规避ABSD更划算，方法是：
自从政府推出额外买家印花税之后，很多夫妻在购买第一套房产的时候就会格外注意这个拥有房产方式的问题。尤其是一方是公民而另外一方是外国人或者PR的情况。原理是这样的：
假设丈夫H是公民，而太太W是PR外国人。如果他们想一人购买一套市值100万的房产。那么H的印花税是房价3%-5400 = 24600；W则是18%-5400 = 174600。总计199200。
现在改变一下顺序：
1. H和W可以以分权拥有的方式购买第一套地产， H占1% 而 W占 99%。因为视作公民家庭第一套房产。所以，印花税是3%-5400 = 24600。
2. 交易完成以后，W买下H所拥有的1%。W需缴纳额外印花税15%，但是这是基于1%即1万块的15% = 1500。买家印花税则为1w x 1% = 100。而H需缴纳卖家印花税16% = 1600。总印花税为3200。律师费约为6000。总费用约为1万。
3. H再去买第二套市值100万的房产。印花税3%-5400 = 24600。
4. 同样拥有了两套房产，总费用59200，省了14万之多。
需要注意的是，在上述方法中，如果H和W共同拥有购买第一套房产。W要购买H的部分，房产得先转化为分权拥有即H50% W50%。步骤二中的基数就是50万而不是1万了。费用会多出来很多。
ref: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIwMzA1MzY1OQ==&mid=401231258&idx=1&sn=da13b8334fc94014711b624e7231e033&scene=1&srcid=0309OLr0RsBqAQsot3JcyQCd&from=groupmessage&isappinstalled=0#wechat_redirect
今天关于EC那篇貌似还没发出链接来，内容：
SC+PR 如果要保留组屋，那么只能公民做屋主。PR出去买公寓，要给5%的ABSD。我们现实一点，如果真的买的第一套EC是用来收租的。那么，大可以买小一点的EC。
例如最近最火的wandervale。你买一个中楼层89平米的单位 总价68万。首付加印花税是15万，扣掉政府补贴3万，就是12万。在CCK买一个过得去的4房，40万总要有的，算是中介费，税，前期拿出5万总是要有的。
扣掉政府给的3万，就是2万。将来还是在CCK买一个三房公寓自己住。例如micas 转售家110万。PR去买，要多准备55000的税。
看上去，还是组屋省了4万5。这些只是理论上的。实战中，都有预算上EC的买家，很难看得中40万左右的组屋。那里房子都已经20年以上，
随便装修一下，这4万的差距就没有了。真的打算已投资为目的，买EC就比买组屋多耗很多cash吗？
另外，MICASA 3房租金 1200多尺 3000左右。相当于hdb5房。既然有网友提出4房租金更划算，那么89平米的3房间EC也是划算的。预计租金2800并不算过分。租售比，组屋6% EC 5%。但是，要知道组屋出租受配额限制。好租的地方，配额都满了，只能租给新加坡人和马来西亚人。金文泰就是最好的例子，很多房子配额已经满了。另外，不是说租组屋3个房间，找到家庭，整体素质很高的租客比较难。常见的合租比较多。管理起来麻烦。还有政府允许组屋租给外国人的最长期限就是18个月。18个月后，得再申请配额。
还是以wander vale 为例。假设买家直接买4房间单位长期自住。总价95万，所有首付扣税185000。住满5年之后，轻松换名出来，去common wealth towers买一个一房出租。开盘价70万都有。假设75万买入，首付170000。租金3200一个月，租售比5%。靠近市区，好出租，租客一般为单身或者没孩子的夫妻，容易管理。类似的一房，靠近市区的公寓，例如sims urban oasis，更便宜首付要求更低。而买了组屋的，满了MOP，去MICASA买一个4房间公寓住，总价至少120万，首付加税28% 得33万。
考虑到很多组屋家庭还是银行贷款。例如刚才的情况，40万的房子，贷款30万。要把PR从组屋中除名才可以把印花税降到8%。这样，还得额外准备30万现金还清贷款。不还清贷款，用公民名字买，只能跟DBS贷款。印花税10%，首付得36万了。关键是税还是给出去了，拿不回来的。
再考虑到，政府对组屋的态度很明确，以前的定义是资产，现在叫做affordable quality hosing。政府在弱化组屋投资功能。也就是组屋如果涨得太厉害，政府会直接用行政手段干预。要知道组屋在2003年前，是不可以整套出租的。PR三年才能买组屋，就是一个行政干预的典型。如果出租市场太火，组屋涨的太离谱。政府干预绝对会更干脆。长远10-20年，市区的小公寓涨幅，个人觉得绝对好过CCK的组屋。
我们有很多种可能性，至于这种EC完全不能买的一刀切的论调还是不要这么肯定了。每个家庭情况都不同。
[小妖霖霖 (3-9 22:27, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]26楼
(引用 小妖霖霖:见内~~~一个是双SC可以HDB转名其中一个SC，另一个SC买condo不需要交ABSD。但是SC+PR家庭无法这么做，买两个condo规避ABSD更划算，方法是�...)好想写一篇心得在EC和二手HDB为何我选择了后者。
其实也很简单，EC除了Bishan那边的，其他的不符合我最在意的 位置 这个条件。[x4 (3-9 22:43, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]27楼
(引用 小妖霖霖:见内~~~一个是双SC可以HDB转名其中一个SC，另一个SC买condo不需要交ABSD。但是SC+PR家庭无法这么做，买两个condo规避ABSD更划算，方法是�...)多谢多谢一边面膜一边看 差点睡着 很多信息还需要消化啊 杜老板威武 [本文发送自华新iOS APP] [qingtian (3-9 22:56, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]28楼
再来自说自话， 为讨论方式，情绪化思维捉急啊原以为huasinger都是文化人的地方，怎么讨论个问题这么情绪化，不经过脑子.
你说现金很多，他说现金多了不好，现金多了是不好（事实上，所有生意，投资的核心， 就是如何用尽可能少的现金流， 产生尽量多的安全回报），但没有现金您怎么买房？怎么买第二套房呢？而当你解释现金很重要， 他/她却说， 我们说的不是一回事， 真是一头雾水啊
至于现金多了会花掉。 买车浪费现金， 这个和讨论有关吗？木有啊， 我的天！
其实一楼的情况，如果你可以买，并且卖得起Sea Horizon的3睡房单位（110m2）， 但是买下blk480的4A （100m2）， 多出来的现金是超过500K！
用这500K， 5年（MOP)以后， 您是否可以愉快的买下第二套private condo呢？ 您在5年内的生活质量由于隔一条马路，小·10平米‘大幅’降低了吗？
可惜跟风的人太多， 机会也就多了起来。。。。
这不是秘不传人，更不是不可告人的秘密， 额呵呵[西东南北风 (3-10 5:46, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]29楼
(引用 萧萧笑笑:你居然在讨论EC太不符合您的气质了
您不该是拥有condo三五套那种吗？吃惊了)我怎么觉得我是最适合谈的人呢？没有利益冲突的第三方， 既不买卖祖屋，也不买卖EC， 纯粹财务安排和规划。
这是什么精神？这是GCZY精神吧。。。。。。
悄悄告诉您，其实我的几套房子都是这么来的， 多的时候有好几套， 现在只有两套（我的底线）， 但没有任何债务，没有任何债务，没有任何债务。
既然说炫富，那么就彻底吧。。。也许有一天， 会“说出我的故事”
我的基本点就是， 只有一套房自住， 没有资本回报，只有第二套以上的房子， 如果产生净现金， 就是会下蛋的金鸡母， 计算精确（不需要复杂），时机对了， 就很容易有第3套，第四套。。。。。
please get the point, focus on the point. 情绪化是投资， 也是人生只大忌之一[西东南北风 (3-10 5:57, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]30楼
(引用 cqb3172:与结论无关说的是你的出发点和算法不对
首先，考虑买EC的买家，基本上都已经有HDB在自住。不存在面对【买EC还是买二手HDB】这样的选择
...)我的算法是不对， 为了防止喷子，故意简化了数字 可是还是被不动脑筋的喷啊
真算的话，实际的现金差别会超过500K，
这样的话， 能不能愉快的买下一套了呢？
悠悠万事，为此为大，克己复礼。。。。呵呵
[西东南北风 (3-10 6:05, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]31楼
关于现金流楼主说的很对啊 [本文发送自华新手机Wap版] [真实的马甲 (3-10 6:54, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]32楼
(引用 西东南北风:我怎么觉得我是最适合谈的人呢？没有利益冲突的第三方， 既不买卖祖屋，也不买卖EC， 纯粹财务安排和规划。
这是什么精神？这是GCZY精神...)风兄莫生气 看懂的自然懂了看不懂或不能懂的不要在意
[本文发送自华新手机Wap版]
[double11 (3-10 7:27, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]33楼
(引用 cqb3172:楼主是否忘了【考虑买EC的买家，基本上都是已购有二手HDB在自住】这个事实)求reference [本文发送自华新手机Wap版] [double11 (3-10 7:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]34楼
其实楼主算法还是可行的前几天我做过类似的算法。不过我是计算的是，直接买一套好的刚过MOP的二手组屋（类似于clementi mall楼上的），还是BTO套新组屋然后MOP后再买condo。结论和楼主类似。针对夹心层，要实现两套房，的确需要更好的规划，也要也牺牲几年的生活质量为代价。不是说拥有两套就一定好，根据自家的情况和对生活的要求，各作取舍吧。楼主只是以数据为基础，来与大家讨论，当然也的确有一两个小槽点，大家也不用喷楼主。 [Monica699 (3-10 7:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]35楼
(引用 西东南北风:再来自说自话， 为讨论方式，情绪化思维捉急啊原以为huasinger都是文化人的地方，怎么讨论个问题这么情绪化，不经过脑子.
你说现金很多�...)500k不是把租金算进去了1楼貌似不用租房啊
楼主数字这么乱就不要理财专家自居了[solo_estoy (3-10 7:46, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]36楼
楼主目测缺乏research技能～ 要比吧全到隔一条马路的ec vs hdb都搞一遍然后拉条差距直线～ 并计算sd 才知道是不是可以多出200k 且sd在较小范围波动
还要在同一个plot 画出不同面积的这样曲线
比如2房对比曲线 3房对比曲线
否则楼主的行为称之单个样本数值的炫耀贴
遥祝了
[本文发送自华新iOS APP]
[功夫熊猫 (3-10 8:00, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]37楼
(引用 功夫熊猫:楼主目测缺乏research技能～ 要比吧全到隔一条马路的ec vs hdb都搞一遍然后拉条差距直线～ 并计算sd 才知道是不是可以多出200k 且sd在较�...)编,继续编就是这样子的[西东南北风 (3-10 8:09, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]38楼
(引用 真实的马甲:关于现金流楼主说的很对啊)现金流算错了，那个500k也算错了。楼主逻辑不严谨，思虑不周全，信息不完备（参考杜老板样板）
楼主的EC现金流一上来就是$2k+，但没说清是二手还是新房
二手的话没有5年MOP
新房前三年的现金流很低，低过你的resale HDB
[solo_estoy (3-10 8:12, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]39楼
(引用 solo_estoy:500k不是把租金算进去了1楼貌似不用租房啊
楼主数字这么乱就不要理财专家自居了)揭晓,500K是我乱说的,只是引导大家自己算算呵呵呵
如果真算, 那么SeaHorizon的三房是1.01mil,而且10K的家庭贷款少于75万,首付现金增加, 月付也增加,同时税费也增加....5-8年后的差别就更大了......[西东南北风 (3-10 8:13, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]40楼