人跟人真是完全学不来。我就完全无法做到再花几十年供两套房以租养房还要把自己家里出租。
之前看楼主刚毕业3K多薪水2年可以存几万，也是自叹不如。
[iND (5-21 23:10, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]21楼
卖组屋只用了一天先不说政策跟我的预测相反。按我当时的想法，认为房价应该稳步上升，不会暴涨。所以在投资的角度，我重于租金汇报，而轻于升值预期。在经济不明朗的形式下，也会比较注重现金流，避免hold不住的情况。所以给自己定下了选房的标准
1. 接近TOP, 以便尽快取得租金汇报，有比较健康的现金流。
2. 要靠近地铁，便于出租，一定要有健康的出租市场。
3. 自住的这套要双钥匙，并靠近现在孩子的学校。
有了明确的目标，锁定目标超快，少过一个礼拜就选定了一大一小两个房源，以上条件都符合。
接下来就是卖组屋，要确保组屋的otp先出，才能避免出ABSD. 卖一买二的风险在于时间控制，不小心的话可能会踏空，还得租房住。所以一早抱定牺牲价格，尽快出手。反正组屋市场正在下跌，越早卖越能卖出好价钱。
当天早上放出广告，下午就拿到两个offer, 晚上就出了OTP。不可思议的，我卖房只用了一天，价格基本上是市价，还拿了三个月的extention.
出了otp, 百般确认买家真的很有诚意，于是大胆的冲去买四房双钥匙。赶在了TOP的前一天，拿到了最后的star buy。隔天就涨了7万。可以说卖组屋的当机立断，给我省了7万。也省了10万ABSD. 并且双钥匙的studio租金1500，并不比组屋的2000租金少太多。
紧接着就是一房式，在top半年前入手，68万入手，到了top的时候尾盘一房已经涨到了80多万。租金回报率3.8%+，加杠杆后9%+。
当然这样的操作，用上了很多技巧。show fund, late payment with developer interest waiver, bridging loan，都用上了。
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[鹏哥 (5-21 23:26, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]22楼
(引用 iND:人跟人真是完全学不来。我就完全无法做到再花几十年供两套房以租养房还要把自己家里出租。 之前看楼主刚毕业3K多薪水2年可以存几万，也是...)由奢入俭难由俭入奢易啊，这个可能就是区别所在。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-21 23:28, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]23楼
(引用 鹏哥:卖组屋只用了一天先不说政策跟我的预测相反。按我当时的想法，认为房价应该稳步上升，不会暴涨。所以在投资的角度，我重于租金汇报，而轻...)楼主可以具体讲讲这些技巧怎么用吗那些银行可以这样 [本文发送自华新iOS APP] [布拉德广场 (5-21 23:31, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]24楼
(引用 iND:人跟人真是完全学不来。我就完全无法做到再花几十年供两套房以租养房还要把自己家里出租。 之前看楼主刚毕业3K多薪水2年可以存几万，也是...)房贷是可以提前还完的房子也是可以过几年卖掉的，要以发展的眼光看问题 [本文发送自华新iOS APP] [二荆条 (5-21 23:34, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]25楼
(引用 鹏哥:由奢入俭难由俭入奢易啊，这个可能就是区别所在。)我觉得是心态。很多人辛苦几十年，目标只是想为下一辈攒下一份家业。
华人的传统，生了孩子给了房产还要帮带孙辈，如此循环。
我看得开，早早得跳出了这个怪圈。
[iND (5-21 23:38, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]26楼
(引用 二荆条:房贷是可以提前还完的房子也是可以过几年卖掉的，要以发展的眼光看问题)提前还完，岂不是更辛苦。[iND (5-21 23:38, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]27楼
(引用 iND:人跟人真是完全学不来。我就完全无法做到再花几十年供两套房以租养房还要把自己家里出租。 之前看楼主刚毕业3K多薪水2年可以存几万，也是...)楼主不会几十年供两套房的估计几年就能还完了。。。房子并不贵 [本文发送自华新手机Wap版] [daodao (5-21 23:39, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]28楼
(引用 iND:提前还完，岂不是更辛苦。)为啥呢能赚到就不辛苦啊，还可以卖一套，卖了赚的钱也可以拿来还另一套 [本文发送自华新iOS APP] [二荆条 (5-21 23:41, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]29楼
(引用 daodao:楼主不会几十年供两套房的估计几年就能还完了。。。房子并不贵)楼主 148w 贷 80%，每月4000.那就是 30 年的贷款。[iND (5-21 23:43, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]30楼
介绍一下几个技巧其实感觉现在大部分人都知道。
1. Pledging 推高贷款额度。这里有两个方式，一是pledging, 4年定存。比如说按TDSR计算，每个月的月供差60，这个月供除以60%得100，100乘48个月，就是4800。
二是show fund, 按pledging计算的数目除以30%，得出show fund需要的数额。
通常会选择show fund, 因为只需要在贷款批准，和贷款发放的时候给银行show一下，事后就可以拿出来用。
每个银行的计算大同小异。只有某行，可以外币show fund, 一次就可以了。
2. Bridging loan。由于卖组屋的钱还没有到账，可以从银行拿这个过桥贷款。等卖组屋款到账还给银行。时间点是，一定要组屋otp 1st appointment之后拿到hdb的letter.
3. 减少过桥贷款的时间，这个可以推后公寓的completion时间。一是可以让发展商reissue option, 二是可以延迟completion申请发展商免除利息。这样可以缩短过桥贷款时间，降低利息成本。
4. 其实如果相差额度不高，还可以选择在所有程序做完之后拿personal loan, 这个在refinance之前不受TDSR限制，这个用银行的term叫做unsecured credit.
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[鹏哥 (5-21 23:44, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]31楼
(引用 二荆条:房贷是可以提前还完的房子也是可以过几年卖掉的，要以发展的眼光看问题)所见略同我甚至想过卖掉公寓住回组屋的后路 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-21 23:44, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]32楼
(引用 daodao:楼主不会几十年供两套房的估计几年就能还完了。。。房子并不贵)但是我不会选择还完能贷款就不占用自己的资金。反正我的现金流是租金养和公积金养着，不着急还。
除非我失业很久hold不住，那样还有个后路就卖了公寓买回组屋。
意外情况的话，我和老婆都买了百万保额的term life，mortgage insurance, term critical illness, 连父母的住院保险都买全了。
现金流很健康，基本就心里不慌。
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[鹏哥 (5-21 23:48, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]33楼
(引用 二荆条:为啥呢能赚到就不辛苦啊，还可以卖一套，卖了赚的钱也可以拿来还另一套)当然，如果看好房价一直涨。但至少4，5年内你得省着点，盼着不断租，不失业，房价一直涨，不然连本都回不来。
所以说，这是心态，学不来的。生命中还有很多有趣的事情，实在没必要把几年的时间绑在这个房贷上。
[iND (5-21 23:51, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]34楼
(引用 iND:楼主 148w 贷 80%，每月4000.那就是 30 年的贷款。)两套贷款170万每年还十万，其实17年可以还完，那时50岁。
或者哪天心态跟你一样了，可以把房子卖掉买回组屋，真得有这个打算。现在的公寓就当是个投资吧，反正以租养贷毫无压力。万一再升值一下，肯定比一直hold着组屋强。
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[鹏哥 (5-21 23:54, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]35楼
(引用 iND:当然，如果看好房价一直涨。但至少4，5年内你得省着点，盼着不断租，不失业，房价一直涨，不然连本都回不来。
所以说，这是心态，学不来�...)lz这两套房都不算是非常贵完全谈不上几年内需要省吃俭用，就算短期断租，要相信别人赚钱和对家庭财务状况的掌控能力
买了房子的人生也照样可以做很多有趣的事，为什么一定要是exclusive的呢
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[二荆条 (5-22 0:01, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]36楼
(引用 iND:当然，如果看好房价一直涨。但至少4，5年内你得省着点，盼着不断租，不失业，房价一直涨，不然连本都回不来。 所以说，这是心态，学不来�...)房价也不用一直涨涨跌是相对的，要看买卖的点 [本文发送自华新iOS APP] [二荆条 (5-22 0:02, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]37楼
评论一下现在的市场虽然在16年对政策的预测基本不准，但是忍不住继续揣摩。政府先把供应降了，个人认为是造成现在骑虎难下困境的原因。土地供应下降，造成发展商标高新盘，同时enbloc成风。二手卖家跟着惜售漫天要价。可以说，一定程度上房价有点失控，起码不是按照政府的既定目标发展的。
如果现在提高供应，远水救不了近火。现在放宽ABSD和开闸放人无异于雪上加爽。而不放人才引进政策的话，无法解决经济发展和老龄化问题。
但是换个角度看，为什么要控制私宅价格呢？政府的重点，其实是控制占市场80%的组屋价格。只要组屋价格不会飙升，民生就不会有问题。而私宅价格在几年后，市场消化掉enbloc换房的需求，enbloc的房子进入库存，私宅市场自然会回归理性。
这么一看，政府其实并不打算放松ABSD, 也并不会为了控制enbloc而提高土地供应。所以应该是会让私宅市场两三年后自行调节。
下一届大选择也快要来了，人口白皮书又被拿出来讲，这起码又是一个信号，大选之后开闸放人继续引进人才是必须要实行的。
回到一个老生长谈的命题，那就是马太效应。任何一个社会，马太效应都是无法逃避的。10年前的家庭中位数收入是7800，十年后涨到了8200。然而top 20%的收入几乎翻倍了。这就可以解释了，组屋和公寓的价格差距会被放大。
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[鹏哥 (5-22 0:14, Long long ago)]
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sForum ][登录后回复]38楼
(引用 iND:当然，如果看好房价一直涨。但至少4，5年内你得省着点，盼着不断租，不失业，房价一直涨，不然连本都回不来。 所以说，这是心态，学不来�...)确实人的risk appetite不一样不过目前远没有到省着点过的程度，接下来的现金储备应该不会再去投资了，对自己的holding power还是很有信心的。 [本文发送自华新iOS APP] [鹏哥 (5-22 0:20, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]39楼
(引用 鹏哥:但是我不会选择还完能贷款就不占用自己的资金。反正我的现金流是租金养和公积金养着，不着急还。 除非我失业很久hold不住，那样还有个后�...)好奇lz的资金在其他哪个领域的投资呢 [本文发送自华新手机Wap版] [daodao (5-22 7:10, Long long ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]40楼