(引用 BlancNoir:没看明白就这么说吧。
现在100万市值买的房子，租金5万一年。
20年后还清了， 房子市值涨到200万，租金相应涨到10万一年。
那么请问这房...)还有就是5%稳定低风险收益其实在新加坡很长一段时间都是难以达到的。
至少我记得很清楚，相当长一段时间内，20年3%都可以拿出来做卖点，而且还是不担保的达到的。
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[typhoonzj (2-18 19:43, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]41楼
这里朋友提醒还有房产税和每年断租没有计算入内。 之前的管理费也算错了。改正如下:
那么：
买房投入: 237,500 + 买房BSD: +23,100 = 260,600
假设边际个税是 20%:
收入：税前 4200 x 12 = +50,400 税后 41,832 ( 50,400- 50,400*85%*20%)
中介费: -2,100 (第一年算一半）
每年平均断租半个月： -2100
投资房产税: -2000
贷款利息: -28,000
公寓管理费: -4,000
每年租金所得 = 3,632
投资回报率 1.4%
假设边际个税是 10%：
每年租金所得 = 7,916
投资回报率 3%
[BlancNoir (2-18 19:44, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]42楼
(引用 BlancNoir:没看明白就这么说吧。 现在100万市值买的房子，租金5万一年。 20年后还清了， 房子市值涨到200万，租金相应涨到10万一年。 那么请问这房...)你的一个顾虑是贷款还完了之后钱全在里面，失去了杠杆比例，又不能去投更高收益，对吧。其实我觉得你还完了，人家更欢迎你re-mortgage，因为这是有担保的贷款。 [本文发送自华新手机Wap版] [typhoonzj (2-18 19:46, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]43楼
(引用 typhoonzj:还有就是5%稳定低风险收益其实在新加坡很长一段时间都是难以达到的。
至少我记得很清楚，相当长一段时间内，20年3%都可以拿出来做卖点，...)这个是对应的现在租金高，是通胀的结果。 相应国债回报率也高。
在通缩的时候，国债收益是1%。 租金收益也没有现在这么高啊 。。。
不过同意。长远看房租收益应该是在债券和股票之间的。也就是比固定收益国债高。
但是政府调控后，租房收益和债券就差不多了。。。 比如提高了投资房产税。提高了BSD 等措施。
[BlancNoir (2-18 19:47, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]44楼
(引用 BlancNoir:没看明白就这么说吧。
现在100万市值买的房子，租金5万一年。
20年后还清了， 房子市值涨到200万，租金相应涨到10万一年。
那么请问这房...)别算了，小妹妹参数太多了
除了SSB，有个很确定的依据可以精确地算出来，其它的都有很多假设，前提
估计诺贝尔奖得主也算不出来的
每个房子的状况都不一样，仅仅这一条就没办法公式化
我刚看了URA一个公寓的租金，同样大小，或许楼层不同,租金一个2800，一个4000。
话说你的SSB帖子太好了，以后多出那种帖子。
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[春天华尔兹 (2-18 19:48, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]45楼
(引用 BlancNoir:这么算的话我公司发的股票，没花钱，那我就可以宣称我的股票股息收益率是 无穷大 了。。。。 所谓投资出租房收益率，当然是用现在的市价...)利息28000 咋算的 你列个公式 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (2-18 20:01, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]46楼
(引用 BlancNoir:这里朋友提醒还有房产税和每年断租没有计算入内。 之前的管理费也算错了。改正如下: 那么： 买房投入: 237,500 + 买房BSD: +23,100 = 26...)所得税那边多算了房租-贷款利息-expenses才要交税 [本文发送自华新iOS APP] [随白色飞翔 (2-18 20:08, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]47楼
(引用 功夫熊猫:利息28000 咋算的 你列个公式)property guruMortgage calculator
30 yr 95 万贷款 75% 4% 固定利率
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[BlancNoir (2-18 20:48, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]48楼
(引用 春天华尔兹:别算了，小妹妹参数太多了
除了SSB，有个很确定的依据可以精确地算出来，其它的都有很多假设，前提
估计诺贝尔奖得主也算不出来的
每个房...)说的不错LZ这题根本没标准答案。看条件和假设是啥而已。
对于多数人而言，买房是一种在短期内能把大额资金投出去的一种渠道。比如你手上有100万新币闲钱，有多少人会拿这钱全部杀入股市？又有多少人会拿去买ssb tbill之类的？但如果是优质地段的好房，拿这钱做首付 买套3M的公寓，能很快把钱投出去。后者是多数人的选择。[seangoh (2-18 21:15, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]49楼
(引用 seangoh:说的不错LZ这题根本没标准答案。看条件和假设是啥而已。
对于多数人而言，买房是一种在短期内能把大额资金投出去的一种渠道。比如你手上...)致富的不会是多数人选择的道路逻辑上不通的。
但买房是华新阶层保持积累的财富一个保守的稳妥的方法。
如大家所指出的，只是何时买而已。
个人觉得，本地长期投资的话，何时买都可以；
短期投资的话，宜自己做一些调查研究，也宜咨询一下著名和非著名中介们。[青锋明 (2-18 21:33, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]50楼
(引用 春天华尔兹:别算了，小妹妹参数太多了
除了SSB，有个很确定的依据可以精确地算出来，其它的都有很多假设，前提
估计诺贝尔奖得主也算不出来的
每个房...)哈哈 谢谢指教房地产的一大特点就是 不透明流动性不好。
发帖的原因就是看看究竟现在听到的 所谓高租售比投资房， 实际上到手的收益有多少。
还是需要自己计算的。 不然表面上5% 爱你的租售比再加上4倍杠杆。不知道还以为有20% 收益妥妥。
算下来也就3% 。 本来收入就高的。收益就变成1% 了。
记好了。现在市场情况。买95万投资房 出租5万一年。也就只能得到3%租金收益。
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[BlancNoir (2-18 23:00, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]51楼
(引用 随白色飞翔:所得税那边多算了房租-贷款利息-expenses才要交税)用的是税务局规定的15% 租金收入自动免税。 如果花销超过15% 那自然可以多抵税。现在高利率环境下 确实会超过。你说的对。 [本文发送自华新手机Wap版] [BlancNoir (2-18 23:08, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]52楼
(引用 seangoh:说的不错LZ这题根本没标准答案。看条件和假设是啥而已。
对于多数人而言，买房是一种在短期内能把大额资金投出去的一种渠道。比如你手上...)这种想法是很危险的就是有了闲钱 就想在现在这样一个高贷款利率环境下，用杠杆去买个房子投资。。。
上边计算了。实际收益比听上去的，要低得多！
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[BlancNoir (2-18 23:11, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]53楼
(引用 BlancNoir:哈哈 谢谢指教房地产的一大特点就是 不透明流动性不好。
发帖的原因就是看看究竟现在听到的 所谓高租售比投资房， 实际上到手的收益有多...)呵呵。很好奇黑白到底是多大有没有房子。
前两天不是计算500万坚决不要买房的吗？好像是考虑退休年龄了啊。但现在又好像完全不知道新加坡房市。好像来了没多久没经历过房市。你继续自己算吧。讨论一下也是很好。
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[ruhemut (2-18 23:11, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]54楼
(引用 typhoonzj:你的一个顾虑是贷款还完了之后钱全在里面，失去了杠杆比例，又不能去投更高收益，对吧。其实我觉得你还完了，人家更欢迎你re-mortgage，�...)Re mortgage只有在低利率环境下有用。 现在这样的利率环境。没有人会re mortgage。。。
美国有多少人因为不想失去之前低利率的30年贷款，而没有办法换房子。。。
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[BlancNoir (2-18 23:14, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]55楼
(引用 ruhemut:呵呵。很好奇黑白到底是多大有没有房子。
前两天不是计算500万坚决不要买房的吗？好像是考虑退休年龄了啊。但现在又好像完全不知道新加坡...)存粹 娱乐大家有什么算得不对的 大家指正。
我们来讨论这个事 这个问题。
最怕讨论问题后来 变成讨论人。。。
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[BlancNoir (2-18 23:16, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]56楼
(引用 ruhemut:呵呵。很好奇黑白到底是多大有没有房子。
前两天不是计算500万坚决不要买房的吗？好像是考虑退休年龄了啊。但现在又好像完全不知道新加坡...)二十年前算过。现在不这么算了。经历过你就会知道些。年轻时这样算是对的。但是新加坡的房市基本上没有泡沫，就好像你这样算的人还是挺多的。没什么错。这其实对所有人都好，不会不理性去投资什么样的东西。
本来任何投资都是有风险的，好像凡人说的那样。所以房产没有稳赚不赔。如此才没有泡沫。要不就太好赚了。政府会再加降温政策的。
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 BlancNoir 的帖子 “存粹 娱乐大家”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_15030973
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[ruhemut (2-18 23:25, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]57楼
(引用 凡人:谁说这话了？我只是觉得以绝大部分人在股市的常胜概率，不如买房…
只是从身边朋友得到的感觉，绝大部分人都会抱怨在股市交学费亏了多少...)不好意思可能冒犯到你了。我是很挺房产中介的。
只是房产作为纯投资 确实需要仔细计算过。
房产的现金流有债券和股票的双重属性。
买股票亏比较容易抱怨 ， 股票天天有交易可以看到盈亏。 买房亏不容易抱怨。每个月交银行利息出去就忘记了。 房子市值亏的时候 没人卖 也不知到实际价格是多少。 房市火热的时候大家都来劲了。因为新加坡基本90%都有房。。。
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[BlancNoir (2-18 23:30, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]58楼
(引用 ruhemut:呵呵。很好奇黑白到底是多大有没有房子。
前两天不是计算500万坚决不要买房的吗？好像是考虑退休年龄了啊。但现在又好像完全不知道新加坡...)没有二十年原来才十几年前。把自己想老了。哈哈。
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系统生成：由于楼层数受限，本帖实际回复的是 ruhemut 的帖子 “二十年前算过。”
原地址：http://bbs.huasing.org/wap/xbbs.php?B=172_15030974
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[ruhemut (2-18 23:36, 1 year ago)]
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sForum ][登录后回复]59楼
(引用 BlancNoir:property guruMortgage calculator 30 yr 95 万贷款 75% 4% 固定利率)截图贴一下 [本文发送自华新iOS APP] [功夫熊猫 (2-18 23:43, 1 year ago)] [ 传统版 | sForum ][登录后回复]60楼