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呵呵 看来真的是一石激起千层浪 我想我现有的知识或许不足以说服许多有固有成见的人 不过还是试一下,至少,让大家对这个行业多一些了解:)
对于卖方中介的case,的确,要让seller签excusive是最难的,我自己至今还没有一个exclusive
(这个主要是因为我最近的工作方向不在resale)
至于你说的不做co-broke的agent 的确属于行业的老鼠屎
因为 这样做不仅毁损的是seller自己的利益,同时也是agent自己的名誉
因为他逐渐会发现,他会被其他的同业blacklist掉 将来他要co-broke的时候 也不会有人愿意跟他co-broke
对于这种agent 通常他在这个行业内是生存不久的
exclusive agent要做的,就是要把卖家的信息最大化公布给所有潜在的买家
安排所有潜在买家上门看房 或者直接组织open house, 现场来一个bid 价高者得
不过这种情况通常只有在卖方市场的时候才能看到
而如果是遇到买方市场,但卖家还坚持高价,agent签了exclusive,6个月内发了无数的广告
最后房子却卖不出去,不但几百上千的广告费会打了水漂,自己还会落个埋怨
agent也会亏钱? 很多人都不相信 但的确存在这样的case
对于Directly buyer上门,入行前,我跟你一样,有着同样的疑问,
如果中介同时代表卖家买家,那他应该代表谁的利益呢?
最好的解决方法是 open talk 卖家买家坐下来 面对面谈
你出什么价钱 我能接受什么价钱 而agent的角色转变成facilitator
帮助卖家买家在双方都能接受的价位上止步 握手成交
我个人觉得 这是一条很好的解决方法 能有效的杜绝卖家买家私下揣测
中介跟另一方是否有什么under table的行为
其他还有什么好的方法 还希望大家积极分享
对于买家中介费, 我最近跟几个客户谈话才了解,其实很多人并不清楚,under guideline,
只有HDB的买家才需要支付中介费,对于Condo or landed property, 买家是不需要支付中介费的
而关于HDB这个1% or 2% ,也只是个行业惯例, 像小小宝宝说的那样 其实现在已经取消了
也就是说买家卖家其实可以跟中介达成协议收取更多或更少的中介费
只是大家的固定思维里面已经习惯了这样的一个比例
再说seller是没有中介的情况。你说得很对 中介就是一个要饭的行业
其实大家工作谁不是在要饭 只是你要饭的对象是你的老板 而中介要饭的对象就是每一个seller/buyer
对于你说的这类open listing 的情况,所有的中介都会先试能不能把它转变成exclusive
2%的comm谁不想要? 换你是agent, 你问问自己,你想要不?
不过你遇到的agent的确饭桶 居然说他只会做paperwork
其实exclusive agent能帮seller做的 我在上面已经说了
首先就是最大化的推销他的listing给潜在的客户,作为一个direct seller 你问问自己
如果你自己处理,你会舍得每天花50块在报纸上登广告或做宣传么
你会每天打cold call 冒着被人骂神经病的危险去找潜在客户么
你会每天去地铁站，组屋楼下丢人现眼发传单么
你能保证你能跟agent一样找到同样多的潜在客户群么
即使你觉得自己可以做到 你也会被每天不管是agent还是buyer or others打来的电话烦个半死
另外buyer上门了,如何negotiate, 如何能在市场价位下让自己的房子卖到最高价位
并不是一句yes, 一句no就能解决的 agent的工作其实也就是一个sales的工作
Sales需要技巧么? 如何让客户buy in ur idea, 不需要技巧么?
如何把握时机,市场一天一个样,估价是上还是下,该是现在这个价位就出手还是等等看
有时候 或许 你也需要一些专业的意见来做决定
至于paperwork及安排客户viewing, 那些琐碎的事情 的确是不足于挂齿的
就像上篇报道里面提到的那位 房子卖给朋友 需要的只是程序问题 自然是不用花冤枉钱了
我想 为什么绝大部分的seller最后还是会选择付2% comm找agent帮忙处理卖房的事务
一定有他的理由 你如果坚持认为90%以上的新加坡人都是没脑子的 ok, u win.
至于
" 有的买方中介带买家来了，不让买家直接问价钱，回头告诉我买家很有兴趣要出价，我说我要10K cov，买方中介说我帮你向买家要20K，超过10K的话你付我2%的comm吧。买方中介是应该维护买家利益的，这种行为是什么职业道德？几乎100% 的买方中介都对我说让我根据他们push买家的COV来付给他们comm。这样的职业操守别的行业就是要上法庭坐牢的行为！"
我的理解是这样的 如果这个中介跟你签了exclusive要跟你拿2% comm
那他同时就成了你的中介 而在这种情况下 他首先要维护的是你的利益
他跟你拿2% comm的前提是他能帮你多赚10 COV
这跟打工的跟老板要求加薪一样的道理
我可以为你创造更高的利润 你是不是也该多付一点
而最终的Buyer可能是刚刚看房这个 更有可能是之后他领来看房的第n个
毕竟在close deal之前 买方和中介之前是没有obligation的
买方可以随意让任何一个中介带他去看房 也可以跟任何一个卖家签订合约
而之前带他看了无数间房的中介可能最后什么都拿不到
你可以因此说这个中介没有职业道德 但这的确就是中介行业面临的现状
他们首先必须要保护自己的利益
这也是为什么很多中介不愿意Serve buyer的原因
因为买方中介并没有一个条规保障中介的利益
也有很多seller在交易成功之后 反悔不付中介费的
同样举不胜举.....
其他的一些关于无良中介的手法, 我也是最近才听到的
改天有空再八......
对于入行门槛低这个话题 这个很难去界定
像rachelli说的那样, 要做一个好的中介的确不容易
就像我自己 我从来不觉得自己多一纸硕士证书就能比别的低学历同事高出一个头 更别提team里还有很多博士头衔的同事
其实换个眼光看 因为没有了学历的限制 其实给了很多人更多的机会和发展空间
三人行 必有我师 我记得从职场版看到同样的说法 有时候 往往把身段放的低一些的人反而能学的到的更多更快
另外 如果你觉得做一个agent不需要专业知识的话 我建议你自己亲自做上一段时间之后再做评论或许更具说服力
远的不说,就坛子里把酒大哥的帖子为什么点击率那么高就是一个见证
另外 新加坡的房屋中介从业人员大概有2万人,
我不知道你接触了其中的多少 能够推导出99%的概率 我统计学学的不够好,
不过大概还知道概率计算需要有个sample size和random
另外 做HDB的agent是一部分,还有一些专做Condo, 也有只做Landed or commercial的
一棍子打翻一船人的习惯我觉得是很要不得的
就想说阿扁贪污 我们不能由此推导说做总统的都会贪污...
呵呵 扯远了 不好意思....
至于行业规范的问题 政府的确在加强力度整治 像必须通过CEHA or CES等资格考试
不过喊了很多年 也还是没有具体落实
还是那句话 各个行业都有老鼠屎 也有金子 我们不能只看到发臭的老鼠屎 也不能只看到金光闪闪
不过你可以选择的 就是把金子捡起来 把老鼠屎踢出去 干吗老跟自己过不去,老跟老鼠屎斗气,斗到最后自己眼里就只剩老鼠屎了
晕 都快成话婆子了
忘了你们上班时间发帖是因为无聊可以打发时间
我如果在这里废话可是没有人管饭的
5555555 要赶快去干活了
不管自己卖/买的 还是想找中介卖/买的 希望大家都买卖顺利吧
赫赫 对了 656C同志，祝你房子早日出手，卖个好价钱~~~~
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