我有比较自己买商业/工厂物业和REIT
所在版块：房产车市 发贴时间：2013-05-14 12:58

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自己一个人或几个人可以负担的物业尺寸非常有限。这一两年经常看到设计得美美的工厂物业，一个单位才几百尺。真想不到租给谁，工厂这么大应该不够，之前有人租出去做写字楼，政府又说是非法的。REIT其实和凡人妹说的和一伙人一起投资差不多，不过是和一大伙不相干的人而已。

　　

　

REIT

自置物业

物业规模

大型写字楼，商场，工厂

小规模

流通性

好

比较差

套现价值

除了估价外，还有价格对NAV的不确定因素

基本上和估价差不多

买卖成本

比较低

比较高，因为通常需要中介

维护成本

应该比自置高，怎么都养着一班人

自己动手应该便宜一些

杠杆比例

比较低，借贷通常30-40%

比较高，借贷通常70-80%

ROE

5-8%

低息环境下，应该可以做到〉10%

税务优惠

非个人可以控制

应该可以利用一些

投资方向

非个人可以控制

基本上掌握在自己手里

出问题的可能

这个很难评估，但有一个已知问题。商业按揭通常3-5年，再融资时撞到市场出问题就悲剧了。

这个很难评估

　

我没有比较租售比，因为没有大分别，如果租得出去的话。自置最大好处是高杠杆，REIT最大好处是物业规模够大。我有买一些REIT，但不够信心自己买一个商业物业。

.
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科普贴：有关注册公司投资商业/工业地产的事宜 － 凡人 　2013-05-12 23:53 (11948 bytes , 3386reads )
工商业很多地契是30-60年的。 － 嫑玊嘦玉 　2013-05-18 10:33 (234 bytes , 149reads )
政府1月宣布以后工业地产只给30年地契了 － 凡人 　2013-05-18 10:57 (45 bytes , 98reads )
是，但也如下情况。 － 嫑玊嘦玉 　2013-05-18 17:36 (286 bytes , 147reads )
任何投资都有风险 － 凡人 　2013-05-18 18:37 (811 bytes , 101reads )
信息有点过时了，investment holding startup已经不再享有稅率优惠 － 乌龙茶999 　2013-05-16 20:19 (727 bytes , 190reads )
这位大哥你没看到最后一句啊 － 凡人 　2013-05-16 22:51 (103 bytes , 109reads )
今天问了律师一个有关SSD的问题，结果他被问倒了，回避回答 @-_-|| － 凡人 　2013-05-15 22:45 (2047 bytes , 194reads )
从他们出台这个SSD的时候我就想过他们怎么留了这个大的漏洞。 － -_-|| 　2013-05-15 22:54 (27 bytes , 142reads )
分析 － 不觉明厉 　2013-05-15 22:52 (66 bytes , 113reads )
你这个是香港的房地产政策，我也看到英文版的一些介绍，两地情况不大一样 － 凡人 　2013-05-15 23:26 (507 bytes , 153reads )
房子 vs. 公司 － 不觉明厉 　2013-05-15 23:51 (323 bytes , 111reads )
不是政策问题，是转让公司时的复杂的法律问题，放之common law国家[…] － 不觉明厉 　2013-05-15 23:30 (64 bytes , 84reads )
转让不复杂，我家跟人合伙投资的店铺就是转让的公司 － 凡人 　2013-05-15 23:54 (100 bytes , 170reads )
我觉得不同学说的不是转让本身 － 大叔一名 　2013-05-16 09:12 (203 bytes , 123reads )
转让公司之前肯定要提供公司账目的吧 － 凡人 　2013-05-16 17:15 (0 bytes , 143reads )
潜在的风险是公司账目可能有问题 － 大叔一名 　2013-05-16 17:27 (42 bytes , 110reads )
确实是，各有利弊 － 凡人 　2013-05-16 17:39 (0 bytes , 122reads )
客户要做due d 吗 － king 　2013-05-16 19:00 (14 bytes , 133reads )
觉得专门开公司投资商业房产比较适合专业投资人士 － 施诚地产 　2013-05-15 19:01 (577 bytes , 142reads )
你说的都很对，我目前的客户主要就是专门来新加坡投资房地产的啊 － 凡人 　2013-05-15 21:52 (435 bytes , 154reads )
确认下，还在MOP期的是否可以注册公司投资商业/工业地产？ － ainiuniu 　2013-05-15 14:31 (174 bytes , 175reads )
就目前的政策来说是可以的，政府只是限制MOP期间投资住宅，包括海外的 － 凡人 　2013-05-16 00:01 (677 bytes , 143reads )
后一种方法最高也就贷70%款 － 凡人 　2013-05-16 00:02 (0 bytes , 126reads )
好贴顶一个。 － wen_1982 　2013-05-14 00:26 (130 bytes , 157reads )
可以投资residential property，海外房产那块没尝试过啊，觉得空子不好钻吧 － 凡人 　2013-05-14 22:39 (0 bytes , 178reads )
这样是说如果还在mop内的话,可以注册个investment holding company ,来买私人公寓? － wen_1982 　2013-05-15 10:06 (15 bytes , 176reads )
私人公寓并不适合用公司投资 － 凡人 　2013-05-15 21:56 (347 bytes , 208reads )
就算是公司名义买住宅，也是个要给ABSD的。 － -_-|| 　2013-05-15 22:30 (85 bytes , 145reads )
是的，所以我只是说可以投资，没说适合投资 － 凡人 　2013-05-15 22:47 (40 bytes , 148reads )
看来政府空子不好钻啊,两个税够喝一壶了。 － wen_1982 　2013-05-16 00:03 (0 bytes , 103reads )
厉害，攒钱先 － 灵山 　2013-05-13 12:39 (0 bytes , 136reads )
顶好文。请问商业，工厂物业，特别是小小间的，出租容易吗？ － 大叔一名 　2013-05-13 09:12 (0 bytes , 136reads )
工业地产普遍都比较大，1000尺以下算是很小的了 － 凡人 　2013-05-13 21:48 (788 bytes , 191reads )
谢谢这么老实的回答 － 大叔一名 　2013-05-13 22:34 (72 bytes , 178reads )
我也跟凡人讨论了租售比的问题。存在同样的疑虑。 － -_-|| 　2013-05-14 00:26 (52 bytes , 183reads )
我有比较自己买商业/工厂物业和REIT － 大叔一名 　2013-05-14 12:58 (27919 bytes , 205reads )
B1工业地产的租客，今天我自己去看了啊 － 凡人 　2013-05-14 23:34 (3412 bytes , 275reads )
赞凡人姐姐！ － 02 　2013-05-15 10:13 (41 bytes , 173reads )
凡人妹强大 － 大叔一名 　2013-05-15 09:05 (82 bytes , 186reads )
等我去看过了再汇报吧，今天跑去把woodlands 11和northpoint bizhub仔细看了看 － 凡人 　2013-05-15 23:19 (2093 bytes , 172reads )
啊，说错了，Northpoint bizhub的店铺是去年租的，前年还没建好 － 凡人 　2013-05-15 23:21 (0 bytes , 141reads )
还有northpoint刚刚建成。rental yield 在4-6%之间。面积在1600-2700sqf。 － -_-|| 　2013-05-15 09:39 (63 bytes , 167reads )
northpoint? the shopping mall besides Yishun MRT? How come just built? － 妈妈宝宝 　2013-05-15 17:23 (0 bytes , 137reads )
我觉着他想说最近刚刚翻新过。 － 雾里看花 　2013-05-15 17:31 (0 bytes , 102reads )
不好意思northpoint bizhub － -_-|| 　2013-05-15 17:29 (0 bytes , 127reads )
如果想以爸妈的名义买商业地产，会有什么额外花费呢？ － 走走 　2013-05-15 15:43 (0 bytes , 105reads )
没有额外花费，只是贷款比较少，年限会比较短 － 凡人 　2013-05-15 22:49 (226 bytes , 127reads )
现在多少了？ － king 　2013-05-15 11:39 (10 bytes , 122reads )
奥运精神 － king 　2013-05-15 14:34 (154 bytes , 126reads )
你每次掺和阿。。。 － watercooler 　2013-05-15 14:21 (125 bytes , 134reads )
不错。 － king 　2013-05-15 13:58 (152 bytes , 148reads )
刚刚建成，就是现在。 － -_-|| 　2013-05-15 13:55 (51 bytes , 125reads )
严重关注 － AGA 　2013-05-15 08:35 (259 bytes , 159reads )
你说的那个是HDB SHOP HOUSE，我觉得住楼上会很不爽吧 － 凡人 　2013-05-15 23:29 (167 bytes , 141reads )
又吵又脏的是楼下有巴刹那种吧？ － AGA 　2013-05-16 09:52 (559 bytes , 132reads )
mm越来越专业了 － king 　2013-05-15 07:26 (173 bytes , 156reads )
起太多了 － king 　2013-05-14 07:56 (84 bytes , 171reads )
freehold这个价钱算比较便宜的了 － 凡人 　2013-05-14 23:36 (0 bytes , 166reads )
打错了，Knocking，不是locking － 凡人 　2013-05-13 21:49 (0 bytes , 133reads )
太强大了，看来 － king 　2013-05-13 08:03 (23 bytes , 169reads )