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雪球君这个问题本质上是个投资的compounding问题。其实不管公寓还是组屋都会面对同样的问题。
由于我们讨论的是买公寓出租组屋的投资模式，那么这套组屋需要是fully paid(做了decoupling的除外)主要追求的是租金收益，每年收两三万租金，这两三万租金怎么进入再投资？或者换个问法，组屋收益率是5%到6%，每年的租金收益怎样也做到5%到6%的收益？
不留组屋，两套公寓的模式，其中一套小公寓投资，追求的是租金，加资产增值。那么怎样能做到增长的部分也一直做到这样的增长幅度呢？这时候就会发现，公寓的租金收入一部分还了利息，一部分做为本金又存进了房子。所以并不存在再投资的自由度，牺牲的自由度是为了换取杠杆。而所谓的11%资产升值，也只是unrealized，所以无法再投资。
这个就像保险经纪或者理财经理给我们解释front load和back load的区别。fully paid组屋和带杠杆的公寓就是这样的差别。
那么公寓的杠杆效应能持续多久呢？可以说刚进入30年loan的时候，有9%收益率的话，随着租金逐渐存入房子，还有资产增值进入收益率计算分母，9%会逐渐回落到6%，一直到3%。可以说组屋的租金收益率是个平的线，带杠杆的公寓收益率是一条下降的波动曲线。下降是因为去杠杆效应，波动是因为利息浮动。也可以说公寓是把高收益拉到了眼前，同时承担了更大的风险，也牺牲了长远的租金收益率。
对于年轻人来说，例如三十来岁，其实可以承担更高风险。.
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