考虑一个合理的场景,包括几个假设
1. 房子40年后因为老旧就不适合居住,实际使用价值快速趋向于0.
2. 地皮成本在整个房子售价占比为60%,每个项目都有差别,大概是这个周围。
3. 假设新房每隔20年翻一翻,新加坡收入差不多20年多一点翻一翻。当然,这是一个很强的假设,差不多年均涨3.5%,以新加坡现在的发展程度,我觉得已经是过于乐观了。70-80年代是超过这个数值的。
可以得到:
1. 假如新房子开始100元,40年后同样的新房子要400元。40年后新房子的地皮价格应该为240元。
2. 40年的旧房子要么死扛不en bloc,否则开发商最多240收你的地(这是包含了开发商top up lease的成本;另外,拆房子其实也不便宜,开发商其实最愿意拿raw land)。实际操作里死扛的房子有,但很少。
3. 40年旧房子这时候地皮值大概240*60%=144元。实际比这个会略高,因为99年贬值非线性。这是拆你房子的开发商看到的唯一价值。
4. 40年的旧房子当时成交价必须低于144元,而且得有相当大的空间,否则业主也很难同意拆。假设130元吧大家同意拆,很乐观了。
5. 那40年间房子的名义价格一共涨30%....10年涨7%,这里面买家还要考虑室内装修折旧,7%都不容易。
国内大中城市过去20年每年收入复合增长10%以上。今天的收入是20年前的6.73倍。这里要想复制。。。难哦
当然,这是一个非常理想的模型,没有考虑经济周期的影响。但如果不选择出手时机,数学上就是这样的预期。有些人比这强,有些比这差。
最后说一下现在看到的奇葩现象
1. 新房溢价很高25-30%常见
因为疫情造房子被耽搁了,但有固定一部分买家只买新房子的买家抬高了价格。政府预期经济不乐观,卖地规模大幅减少。坡政府卖地的数量波动之大也是真奇葩。
2. freehold vs 99yr溢价极高
大家都觉得99yr,咬牙也得买FH。不过FH其实也是个坑,涨利息的时候分分搜刮你。现在买FH,得赌你卖出前利息不能大涨。
该帖荣获当日十大第1,奖励楼主25分以及37华新币,时间:2021-01-05 22:00:01。
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