MAS新规定贷款人必须是屋主之一才行。以前还有孩子买房，父母一起帮忙贷款的联名担保，现在也不可以了。

另外你父母都是外国人身份啊，15%ABSD+印花税，很多钱呢。而且年龄大了，贷款拿不到30年，每个月还贷会很高，租金完全不够抵贷。现在二手房市场已经趋于稳定了，暂时不必担心房价继续大涨，为什么不等到你MOP满了再买公寓呢？

如果你实在想投资，可以考虑工商业地产，不受MOP限制，回报率不见的比住宅差。

就你目前的状态是只能投资工商业等非住宅的房产，海外的房产也是，住宅在MOP期间都不可以购买。

商业地产包括： 商场里面的店铺，组屋店屋（1楼那种店面，其实多数是两层，楼上可以住人），办公楼，餐饮店面等。地契主要分99年，999年和永久地契。

工业地产主要分B1轻工业和B2重工业两种。按功能分有：仓库，厂房，工业空地，高科技园，工人宿舍等等。按类别还有细分比如工厂有：landed, ramp up, flatted等等。地契主要分30年，60年和永久地契。

目前作为小额投资者来说，大多数人的选择是multiple-user industrial property，这样的单位60年地契的60多万可以买到，如果金额放宽到七八十万会有更多的选择。比如我今天在华新讲座提到的woodlands 11，目前80万上下可以买一个两千多尺的单位租金回报在4%上下，转售的业主每年平均capital gain回报在14%左右。

如果打算投资办公楼，小型的至少要100万上下。店铺，店屋的价格就更高，七八十万到上千万都有。

商业和工业地产都需要付GST，除非是个人业主出售，无GST。商业和工业地产最高可以贷80%，但不是所有银行都会给这么多，按规定，自用的可以贷80%，投资的只可以贷70%。但是目前政府对商业贷款并没有严格要求，所以收入够的情况下，80%还是有很大希望。

假设可以贷到80%的款，你需要准备的首付包括：

20%首付+GST
80%贷款部分的GST
印花税3%-5400
律师费3000左右

如果注册公司购买工商业地产，可以跟政府拿回GST，二手房可以很快拿回；期房需要等到TOP时候才可以帮公司注册GST申请GST REBATE。这样又涉及到注册公司的费用，目前我用的会计公司收费是一次性的1550公司和GST注册的费用，每年公司所需的会计服务总收费大概3000多一点。

申请贷款的话我建议你先跟BANKER做一个IPA，因为现在商业贷款申请的过程很长。有IPA选择投资项目会比较有底，有的卖方中介会直接要求先有IPA才可以看房。

购房手续跟公寓类似，区别只是多了一个注册公司的步骤。贷款也是会以公司的名义，但是担保的是director 和share holder的个人收入。公司至少要有一个Local director，注册资金最低1块钱。

如果你需要更进一步了解详情，最好面谈。

而且以后卖也不等于你就可以比别人以公司名义卖的贵7%

也就是说公司的director至少要有一个本地人，PR或者公民都可以