从2018年后的最近两次增加ABSD来看，降温效果不大。在降温方面，URA/MND 需要另辟蹊径。他们这次尝试从组屋置换公寓的需求下手，希望能收紧组屋和公寓市场的流动性。

这一波降温措施主要针对组屋市场，组屋家庭占拥屋数量的78%。我没看到具体的数据，只能从个人经验来说。新加坡政府可能有数据表明组屋提升者是目前OCR/RCR大众型公寓市场最主要的购买群体，因为他们的存在和强烈需求，造成最近几年市场火爆的主因。因为RCR新盘的不断推出，现在rcr和ocr的尺价的差距越来越小，尺价从2018年相差57%缩小到目前的25%，看起来不合常理，RCR市场也不是很健康。所以新加坡政府想要试试直接打击组屋交易量，限制组屋购买群体和贷款能力，会不会连带着减少公寓的买家群体的数量，从而减少对公寓的强烈需求，让公寓的供应和需求重新平衡，让公寓市场降降温。

不论是新加坡的组屋还是公寓，连续26个月的上涨是有点超乎人的预料之外。单单和2021年8月相比上涨幅度高达10-11%。一路走高的价格，给二手组屋和公寓的买家造成很大的压力，尤其是希望购买能快速入住的组屋和公寓的年轻家庭。不过9月30号新一轮的政府降温政策的实行，我觉得它只会短暂的打压组屋的成交量，过了这个短暂的观察期，买家卖家消化了新的政策后，组屋的交易量会下跌，尤其是百万组屋的成交量会受到一定程度的打压，毕竟限制住了来自前任和现任公寓业主的这部分现金相对充足的买家群体。（私人公寓的成交量不用打压，也会逐步下滑。）但组屋价格方面我不相信会有大的跌幅。如果现在还不采取行动，估计2023年底，新加坡百万组屋的交易量很有可能会超过300个单位，price index 上的数据看起来会非常难看。

私宅业主卖掉房子后须等待15个月才能购买非津贴转售组屋，其实挺不人道的，必然会招来一片批评声。凭什么限制人家降级？自住买房的自由都没有了？为了缓解民意反弹，政府还是留了个口子，说有特殊情况的公寓业主降级，可以申请特别批准。有合理理由的，请赶紧写求情信。我的其中一个客户就被卡在这里，我帮忙写了封声泪俱下的求情信，等待HDB的回复。

对租赁市场来说，我觉得会是个利好消息。本来担心2023-2024大批公寓和组屋竣工，会给租客带来更多的选择，在2024或2025年期间租金市场会有所调整。现在看起来变化的时间点可能需要后移到2025或2026。屋主们开开心心收租也是不错。我个人深深怀疑租金进一步上涨的余地到底有多大？租客支付月薪的30-40%来付每个月的房租应该是到顶限了吧。再多我估计他们都要申请加薪，不然都要跳槽或者被逼离开新加坡了。薪水物价房租房价螺旋式上升是很可怕的。