“里昂证券” 房地产研究部主任预测两年内房价下跌25-30%


经纪公司“里昂证券”房地产研究部主任John Saunders警告说，政府无力对房地产市场进行微调。他说，在北京、省级城市、尤其是上海，政府最近为抑制市场泡沫所做的努力，将不可避免地导致比政府原本想达到的抑制效果大得多的衰退。


上海在过去5年里房价上涨最快，而在今后两年可能会下降30 %，北京会下降20%。

他估计：“政府将房地产行业看成是经济过热的罪魁祸首，它会不惜一切代价使房地产市场降温，这会增加矫枉过正的可能性。”

Saunders 将内地政府与香港政府做了一个比较，前者在亚洲金融危机之后曾许诺要让香港居民更能买得起房。Saunders说，香港房地产市场最后狂跌80%，这肯定不是政府想看到的。

Saunders说，与内地相比，香港的房地产市场正在急速上扬，因为香港政府正在通过刺激经济发展、提高通货膨胀水平的办法来消除其预算赤字。中国的房地产繁荣肯定有不健康的方面，这使得政府采取纠正措施更加有可能。

即使在北京，一位投资者也不需要出示税单来证明自己的收入。买房者所需要的只是公司出具的一份反映其月收入的文件以及银行存款证明。买房者要做的主要是，设法搞到预付款，预付款比例已从今年早些时候的20%涨至30%。

在出现无法偿还贷款的情况时，欠银行钱的是开发商，而不是贷款合同上的签字人。因此，一个买房人很容易找到一个朋友来证明其收入要比自己的实际收入高得多。

Saunders说，国务院今年4月发布的“八点意见”，是政府为打击房地产投机行为所采取的最为严厉的措施。这些措施包括在上海对房地产交易收取5.5%的“资本收益税”；要求卖房者在卖房之前先付清自己的抵押贷款，同时减少过渡性贷款数量；对购买多处房产者，降低贷款-按揭比例；禁止对一年内转售的房产提供按揭贷款；以及今年早些时候实行的27个基点的利率标准。

政府还迫使开发商在项目开发前提供更多资金，现在开发商必须对新项目贡献35%的净资产。

所有这些措施都起源于上海，但Saunders认为，它们正在全国范围内推广。他说：“全国范围内增长将减慢。”

Saunders以“中国海外发展”（China Overseas Land）的股价为例，证明政府的措施终于产生作用了。“中国海外发展”的股价从今年年初的每股2港元跌至目前的仅仅每股1.50港元，而2003年年中的股价为每股0.75港元。Saunders指出，住宅房买主所签订的新的销售合同2005年2月全国范围内减少14%，其中上海减少35%，北京减少5%，重庆减少44%。而去年同期全国范围内新合同增加89%，上海增加38%，北京增加29%。

Saunders否认房价下跌是由中国住房价格越来越让购房者负担不起造成的。他指出：“将中国的人均GDP作为购买能力的一种度量是误导，鉴于一家几口住在一起，所以更应该看户均收入。”他补充说，按户均收入来看，中国人的购房能力会大大提高。

上海的年人均GDP为5000美元，而纽约和伦敦约为3万美元。

Saunders估计，香港房价平均为每平房英尺480美元，而上海为375美元，纽约为950美元，伦敦为1300美元。

上海房价比首都北京高，尽管上海最豪华的公寓没有中央空调，而在北京中央空调是标准配置。

北京房价去年大涨，投资者指望北京的房价会赶上上海。但北京效率低下的官僚机构保证了这里的房地产泡沫不像上海那么极端。上海房产局必须在三个月内办好一份房产证，而在北京却需要长达三年时间。没有房产证，要炒房是不可能的，或者说风险非常大。

尽管上海和北京非常引人注目，但它们不是中国最昂贵的城市。最昂贵城市这个头衔是深圳的。根据“里昂证券”提供的数字，早在1993年，深圳平均房价就达到每平方米9000元人民币，而那时上海房价为每平方米3000元人民币，北京稍高一些。由于靠近香港，深圳仍然是中国最贵的城市。

所以政府不会让这种情况发生的

同区房价原来在1。3w左右，最近降到1。1w。

现在1w哪里还买得到内环的房子，普通的至少2w。好的要3到4w，是要降一下。

那些2000年以后的都会在2W以上，购买者很多都是用来投资的。由于即将实行的政策对这种投资行为的压制，这些投资者或者说投机者纷纷抛售，所以才会有这些房价近期的下跌，3月以来最多的已经有3000多的降价。

但这类二手房的降价估计也只是会出现在新的政策实施之前,而且也不会对整体房价有过多影响,
而对于整个房地产市场来说,我相信他的趋势应该是稳中有升,虽然我希望他降得越多越好

具体的房产市场信息平时可以看看www.real-estate.sh.cn或者sh.sofun.com

今日环间成交
环间销售 今年住宅均价 今日签约
内环以内 17532 元 13 套
中内环间 12274 元 14 套
中外环间 7611 元 32 套
外郊环间 6381 元 142 套
郊环以外 4530 元 21 套

需同时满足三方面要求，方可定义为普通商品住宅：

1. 住宅小区容积率大于1.0。
2. 单套建筑面积小于140平方米。
3. 每平方米单价低于同一地区市场平均价格的144%。具体而言，就是内环线以内，每平方米价格不得高于17500元；内外环线之间，每平方米价格不得高于10000元；外环线以外，每平方米不得高于7000元。

根据新政策规定，即日起个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过2年（含2年）的、符合上海普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年（含2年）的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

即日起购买非普通住房的，按3%税率征收契税。事实上，买卖普通住房也要缴付1.5%的契税。

国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中的规定指出，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地可根据实际情况，对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

根据这一规定，上海对相关标准作了上浮，其中对价格标准，是按国家有关规定，在实际成交平均价格的1.2倍基础上上浮20%确定的。上述标准可根据市场情况作适当调整，并由市政府每半年公布一次。