房市数据又出现大落差

(2008-07-26)

　　在最新出炉的市区重建局（URA）第二季房地产数据中，即将在未来五年内完工的私宅单位又出现大落差。这显示，市场对本地私宅在未来两年里供过于求的担忧，也许是白操心了。

　　与4月底公布的首季数据相比，昨天公布的第二季数据显示，未来三年内完工的私宅单位竟然减少了4.6％至32.8％。其中，2010年完工的单位竟然比第一季公布的1万7545个，少了5757个。中间的差距，相等于将近本地私宅市场一年的需求量！这是因为本地市场过去五年，每年平均能“消化”6000多个私宅（见图表）

　　除了2010年的供应将大缩水外，最新数据也显示，预期在明年，也就是未来18个月完工的私宅单位有1万零418个，这要比4月份公开的1万2751来得低2333个单位。2011年的数据也较之前数据少了933个单位。2012年完工的单位则预期激增53.1％，或4919个单位。

　　虽然最新数据显示，未来三年完工新单位其实没有预期中多，但较早前公布的大量供应已经对市场情绪造成了影响。

　　过去三个月来，多家银行和房地产机构已经引用了市建局的第一季未来供应数据，作为其研究报告书的基础。例如瑞士信贷(Credit Suisse) 、巴克莱资本(Barclays Capital)、联昌国际(CIMB-GK)和高纬物业(Cushman & Wakefield)的分析师指出，未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加，若“消化不良”，可能导致房价和租金下跌高达40％。

　　所谓“差之毫厘，谬以千里”，如果用来做研究的基础数据并不可靠，这些公司的分析师怎么能不得出供过于求的结论，引起市场不必要的恐慌、顾虑和混乱？

　　短短三个月，官方的数据为什么会出现那么大的差距？

　　从市建局过去每隔三个月发表的未来供应数据，不难发现，每一次发表的数据都会有很大起落。问题关键很可能是因为市建局没有强制向发展商索取个别项目竣工预估日期，信息是发展商自愿提供的。

　　发展商是自愿性地在每个季度向市建局呈报项目预计取得临时入伙准证(TOP)的日期，资料会同那一季的私宅数据一起公布。目前我们能够看到的数据是发展商从4月1日到6月30日向该局提呈的。能够真正反映现有市场境况的新数据，要等到10月底才会公布。

　　然而，从6月30日到10月底相隔四个月，考虑到建筑业材料和人手吃紧，楼市又已开始转弱，一些发展商可能延后施工或发展集体出售地段，到时，新数据将和目前公开的数据又将呈现截然不同的景象。

　　一些发展商认为完工数据是机密信息，所以要求市建局不要对外公开，该局只能劝说更多发展商公开这些资料。不过，公开完工数据对发展商没有直接的好处，该局单靠劝说是无法改善情况，唯有强制规定才能见效。

　　既然大部分的分析师主要依据市建局公开的数据进行研究或分析，该局就有义务确保它所公开的数据，能够反映真实的市场情况。

　　数据波动大、不明确，让人产生混乱，也对市场造成困扰，打击市场情绪。不只是有意买房子的人，供应数字对上市房地产公司、家用电器业、家具业、室内设计和装修业等也都会有直接的影响。

　　去年7月开始，为增加私人住宅市场透明度，市建局公布了更多未竣工私宅相关信息，如价格和售出单位数目等。

　　公开售价不是更敏感吗？既然发展商每个月都必须呈报这些数据，同时提供最新的竣工预估日期不就是举手之劳？

　　提供及时数据，增加市场的透明度是很重要的，这样业者和公众才能更好地做出决定。


《联合早报》

记得98年时有发展商抛盘卖新楼打折扣可以减到30%以上都愿意啊
不过那时有些发展商在大减价的同时，把装修材料也都改成便宜便宜的啦
买卖合同也都重新改的，每个人拿到的都是不一样的配套加
有些楼盘从那时卖到今年都十年了还没有卖完，原因在于发展商有些是给包租合同的配套，有些则是价钱又涨得太快了，几乎翻了一番，后买人的心理就不太平衡了

难道房地产大佬们连这个都不懂吗？！
再说现在并没有看到有哪一家房地产商在大减价清货抛盘的啊？

逻辑不逻辑的我不知道，跟算命有什么关系我也不知道
我只知道事实就曾经是这个样子走过来的。
买股票我没有什么经验，买房子也就这么点经验吧。好像跟买股票也差不多：
没有人敢买的时候去进场买往往就是最佳时机！
最近有朋友心痒痒想买公寓做投资出租的，都被我唱反调；又不是自己急着要自住的，为什么不要空仓等待最佳入场时机的到来呢？
现在发展商都根本还没有清仓抛售的迹象啊！？
与其现在想进场抓第五波回光返照，不如空仓等待下一波底部出现才入场更安全吧
呵呵！刚刚在新达城听完外汇讲座课，有网友开车送我回家，我在路上还一再劝他空仓以待最佳时机才出手呢。再说他已经有买了一间公寓在出租呢！
每个人的人生阶段和投资思路都不一样，看法和做法也肯定不一样，每个人自己对自己的投资负责就好了。网上的看法是别人的事，存异不求同，别费劲求同，也不可能求同啊。
走自己的路，让人家去说罢！

　　本地最大的发展商嘉德置地（CapitaLand）和豪宅发展商旅店置业（HPL）表示，如果市场情况不佳，它们宁可持守也不肯压低价格出售。

　　尽管市场人士指出，高档私宅价格已开始退低，未来两年里还将有大量高档私宅项目推出市场，而到时候供过于求情况可能趋使价格下跌高达40％，但两家公司的领导人都表示没有面对压力降低售价将新项目尽快脱手。

　　嘉德置地总裁廖文良受访时说：“查记录，我们从来不做亏本生意。如果市场情况不理想，我们就不卖。我们的集团规模大，有能力持守。我没有面对压力，我的资产负债报表也没有面对压力。如果市场疲弱，我们会选择延后推出项目。”

　　以华业集团（UOL Group）的Nassim Park Residences为例，廖文良指出，该项目上个月卖出了15个单位，中位数价格是每平方英尺3000元，保持在亚洲金融危机之前的水平，显示市场还是对高档私宅有需求。

廖文良：豪宅售价猛跌40％预测不合理

　　考虑到亚洲经济还在增长，新财富的创造代表新需求的产生，廖文良认为豪宅售价猛跌40％的预测不合理。

　　他说：“过去高档公寓平均售价介于每平方英尺2000至2500元，目前则以3000至5000元出售，这显示人们比过去来得富有。新加坡是环球城市，富裕人士若想在亚洲找个房子，设立基地，论基础建设、投资保障等，新加坡都是非常好的选择。”

　　至于未来有大量的新供应上架，廖文良表示对集团手上项目很有信心，不担心有竞争，只要地点好，靠近地铁站，设计师是世界顶级的，就一定有需求。

　　嘉德置地计划在今年总共推出800至1000个单位，大多为高档公寓项目，包括位于里峇峇利路一带，命名为Latitude的前龙景园(Dragon View Park)地段以及经禧路一带的前银景大厦(Silver Tower)地段等，明年上半年则将推出位于花拉阁（Farrer Court)和茶阳花园（Char Yong Gardens）地段。
　　旅店置业则有五个新豪宅项目准备推出市场，包括梅园（Beverly Mai）。两公司合伙投资的吉门岭公寓(Gillman Heights）地段，若少数业主不打算到最高法院上诉庭提出上诉，也可能在明年推出市场。
　　旅店置业集团执行董事林先禄接受本报访问时表示，集团有足够的财力坐拥手上的地段，不急于将项目推出，并会等待较理想的时机才行动。

　　他说：“发展房地产是个长远的生意，就像经营酒店生意一样。我们对新加坡的楼市依然乐观，认为需求还是存在的，只不过买家心里一直在想价格将在不久后回落。过了一段时间后，当他们发现价格依然持稳，他们就会回到市场来了。”

贷款买房好时机

李韵琳 (2008-07-27)


(2008-07-27)

　　在通货膨胀节节高涨的时代，有保值能力的房地产是投资者的避风港。

　　一般上，高通胀会碰上利率上升的情况。然而，在美国次贷危机的影响下，目前的贷款利率偏低，我们正处于负实际利率环境，制造了贷款买房子的好时机。

　　贷款咨询网站www.HousingLoanSG.com的创办人吴加万受访时指出，高通胀碰上负实际利率（negative real interest rate）是前所未见的情况，目前贷款买房子的人比不贷款的人来得好，而市面上没有任何贷款比房屋贷款更低。

　　怎么说呢？金融管理局日前将我国全年的通胀率预测从5％至6％调高到6％至7％。目前的房屋贷款配套，即使是利息最高的固定配套，利率都不超过4％，这要比通胀利率来得低。换句话说，与其用现金去买房子，不如向银行贷款，而把现金投资到其他地方，你其实能“赚”多达3个百分点（7％-4％）的利息。

　　为了增加市场的透明度，除了传统的现行利率（single board rate）挂钩配套，本地和外资银行自2006年底陆续推出与公开利率挂钩的房屋贷款配套，包括公积金储蓄利率、银行同业拆息率（SIBOR）、新元掉期利率（SOR）等。

　　在目前的低利率环境中，你应该与哪种利率挂钩？哪种配套能让你节省利息开销？

与银行同业拆息率／新元掉期利率挂钩

　　银行同业拆息率（SIBOR）是指银行间的短期资金借贷利率，间接影响银行给出的房屋贷款利率。新元掉期利率（Swap Offer Rate，简称SOR）则是把美元利率与汇率也考虑在内的贷款利率。

　　随着美联储几度降息，本地3个月银行同业拆息率今年以来已从3.5％下降至日前的1.25％，为2004年以来的最低水平。

　　申请SIBOR/SOR挂钩配套的客户，可根据自己的需求，选择锁定3个月或12个月的SIBOR/SOR。

　　3个月SIBOR/SOR挂钩的配套，利率和每月偿还的贷款，每三个月就要调整一次。如果是12个月SIBOR/SOR，则是一年调整一次。

　　吴加万指出，如果选择12个月SIBOR/SOR挂钩配套，你接下来一年就不必担心利率波动，类似一年固定利率房贷配套。

　　不过，3个月SIBOR/SOR挂钩配套的利率较低。目前12个月SIBOR/SOR利率为1.8125％，3个月则为1.25％。

　　吴加万说：“如果你认为利率会维持在目前的低水平，选择3个月SIBOR/SOR挂钩配套能让你享受较低的利息。”

与公积金储蓄利率挂钩

　　星展银行两年前推出的POSB Home Ideal，是首个把贷款利率跟公积金储蓄利率挂钩的房屋贷款配套。贷款利率相等于公积金普通户头年利率，外加0.25％的利息差幅（interest margin）。

　　公积金普通户头（CPF Ordinary Account）的2.5％年利率自1999年7月以来保持不变，申请这个配套的贷款者将能享受更稳定的房屋贷款利率，同固定利率贷款一样不必担心有突如其来的利率调整。

　　比固定利率贷款更吸引人的地方是，这个配套能让贷款者随时偿还贷款而无需缴付任何违约金。

　　由于仅有星展银行提供这类配套，吴加万表示，除了选择有限外，贷款者必须有心理准备，银行有权调整附加的利息差幅，而公积金局也可能调高公积金储蓄利率或更改利率的基本计算方式。

　　他指出，银行在附属条文中列明，如果1个月的银行同业拆息率超过2.5％，银行就会把利息差幅增加一倍。换句话说，即使公积金储蓄利率保持在2.5％，如果1个月的银行同业拆息率超过2.5％，银行也会把利息差幅调高一倍。

　　此外，银行同业拆息率目前要比公积金储蓄利率低，而且公积金局每三个月检讨公积金储蓄利率，使用的是过去三个月的利率，存在时差。相比之下，SIBOR/SOR挂钩配套的是现时利率。

　　　　　与现行利率挂钩

　　传统配套的贷款利率调整速度一般比SIBOR来得慢，目前为2.75％，较一般3个月SIBOR配套所征收的1.85％利率来得高。

　　比如SIBOR于2003年6月到2006年6月之间从60个百分点飙升到350个百分点，而本地银行所征收的贷款利率仅为150个百分点。

　　此外，现行利率虽然基本上跟着银行同业拆息率波动，但是以不同的名堂出现，而银行也不公开如何计算这些利率。当银行认为有必要调整的时候便会调整，因此在利率波动大的时候，贷款者每隔几个月就会面对利率调整的干扰。

低利率不会长久持续

　　吴加万指出，虽然出现通胀问题，但美国次贷问题造成信贷紧缩，促使联邦储备局不得不维持低利率来避免美国经济走向衰退。此外，新元加速升值，外资大量涌入也将压抑利率上升。

　　他认为，这两个因素一正一负的作用互相抵消，因此未来6至12个月的利率将维持在2％以下。

　　考虑到利率将维持在低水平，比较目前市面上不同利率挂钩配套，从大图表可见，与SIBOR/SOR挂钩配套最实惠。

　　不过，吴加万劝告，低利率环境不会长久持续下去，买家千万不能以目前的低利率来衡量承担能力。以目前1.85％的利率来计算，你每月需偿还的款项仅为1738.39元，一旦利率回升到4％，你每个月就需支付2291.59元，每个月需多付553元。

　　他说，较实际的做法是以4％的利率来计算每月所需偿还的款项。这么一来，如果利率回升，你还是有能力承担较高的偿还款项。

《联合早报》

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我早说过了：时机最重要啊
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我现在只是收收几个房租，看看市场大势，玩玩模拟操盘，练练套路手气，找找自己系统
已经多年不看具体楼盘细节了。
如果是要买来自住，你要先观察研究该楼周边环境，而且最好直接向多个中介或发展商直接查询成交价及成交量（历史和最新的）等第一手资料做足功课。
因为买楼其实也就是买环境，买邻里。并且，只看URA的数据通常会慢市场一拍，而且很混淆不清的
如果是要投资，还是先观望一阵子吧。现在应该不是最好的进场机会吧？
最好的投资机会通常是在发展商大减价大抛售但是仍然没有人敢买的时候。。。
祝你好运！

楼市供应数据应更及时精确

李韵琳(2008-07-04)
　　近几个星期，我国楼市未来是否会面对供应过剩的问题，成为了业界讨论的焦点。

　　市区重建局的数据显示，未来两年将会有约3万个私宅单位推出市场，使一些分析师推断楼市将供过于求，拖累房价和租金可能下跌高达40％，但也有分析师站出来指实际情况没有想象中糟，未来两年的供应仅有2万2000个单位，或仅有60％左右的供应能够如期竣工。

　　到底哪一方才是正确的？

　　虽然两年后谁对谁错自有分晓，但到了那个时候为时已晚。

　　发展商每个季度都会向市建局呈报项目预计取得临时入伙准证(TOP)的日期，资料会同那一季的私宅数据一起公布。目前公开的数据是发展商在今年首三个月向该局提呈的，新数字要等到7月25日才会发表。

　　不过，自今年3月以来，我国房市出现了许多变数，有集体出售项目告吹或延后重新发展等，如果重新整理数字，接下来两年的供应相信没有官方数据那么多。

　　人们购买房子的时候，除了地点之外，价格是最大的考量。价格取决于需求和供应，若一个地区的供应增加，选择更多，竞争就更激烈，新屋售价、转售价和租金一般也会相应下跌。

　　如果观察市建局的未来供应数据，每隔3个月公开的数据都会发现大起大落。

　　2008年一直被市场视为私宅和办公楼吃紧的一年。今年一月底公布的2007年第四季私宅统计数据预计今年完工的私宅单位将有8364个，这较去年第三季的5541个单位多将近3000个单位，显然情况没有想象中严重。

　　本地市场过去平均每年能“消化”6000至8000个私宅单位，3000个单位就相等于将近一半的需求。

　　再来看4月底公布的现有数字，明年和后年的供应数据分别为1万2723和1万7445个单位，比一月底公布的1万3463和1万8306个单位，分别来得少近1000个单位。

　　不明确的数据让有意购买房子的人很难抓紧进场时机。如果认为未来供应吃紧，一些人可能会赶紧进场，但如果3个月的数据却显示问题没有那么严重，甚至供应大增，这些人岂不是可能得蒙受损失。

　　不只是有意买房子的人，供应数字对上市房地产公司、家具业、室内设计和装修业等也有直接的影响。如果实际供应没有预期来得多，那些之前预见未来需求会增加而增聘人手或进口大批筑材料的业者将陷入困境。　　

　　除了整体供应数据有欠精确平稳，市建局的网站上的各个项目或地段预期完工日期大部分不是留白就是不可公开。

既然要提供数据

为何选择性公开？

　　既然网站上要提供这方面的数据，为何却选择性公开？买房子最讲究地点，如果没有完整的数据，人们就无法准确抓紧看准的地区未来有多少新供应。

　　不是每个分析师能准确地为市场把脉，所作出的预测都只是推测和假设。如果依据不精确的供应数据推测未来走势，那么这些预测只会混淆或误导市场，甚至造成不必要的恐慌。

　　自去年7月开始，为了增加私人住宅市场的透明度，市建局公布了更多未竣工私宅相关信息，如价格和售出单位数目等。

　　既然发展商每个月都必须呈报这些数据，同时提供最新的竣工预估日期不就是举手之劳？

　　除了私宅以外，办公楼、零售、酒店等供应数据也应更精确稳定。办公楼在明年以后可能供应过剩的问题也一直在困扰着市场。

　　百步之遥，要作为市场信赖和依据的标准，既然市建局既已走了99步，何不公开更及时、精确的数据，走完最后的一步，让公开的数据更完美呢？

除了周末，平时几乎很少人会用公寓设施的
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看准了就配合大势敢敢狠狠砍价！
十年前我的第一个投资物业就是跟他们砍了35%以上的折扣，还附带包厨房电器和带烘干的洗衣机等
后来还有人砍得比我更低的呢，当然，附带的优惠就全没有啦

这个统计结果真的令人大跌眼镜啊！
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难怪早报说是负利率啊！

至今有上万人参观示范单位 宏茂桥私人组屋吸引千人登记

(2008-07-28)

　　宏茂桥私人组屋的销售活动迎来参观人潮，目前已吸引上万名潜在买家参观示范单位。

　　据了解，至今已有上千人登记抽签选购组屋，超出发展商所提供的578个单位。

　　不过，登记人数不等于最终的购屋人数，一些登记者因为种种原因，最终可能不会选购任何单位。登记者无需支付任何手续费或定金，就能参与抽签选购过程，因此不排除一些人可能抱着姑且一试的心态。

　　由4座30层组屋组成的Park Central@AMK，共有578个单位，其中172个四房式、406个五房式。

平均每平方英尺

490元至500元

　　四房式面积约90到93平方公尺，售价40万元至50万元；五房式面积约112到120平方公尺，售价约60万元至69万元，平均每平方英尺490元至500元。

　　示范单位于上周三开放给公众参观以来，至今已有约1万6000人参观单位。许多公众都趁周末来参观示范单位。由于参观人数相当多，他们平均得等上约半小时才能进入示范单位。

　　据发展商提供的数据显示，截至昨天下午3时为止，示范单位开放的首个周末就迎来约7000人参观。

　　28岁的护士徐家文就趁周末和女友来参观示范单位。他受访时说，他从小在宏茂桥长大，有意购买这里的组屋与女友共组家庭，无奈目前的转售组屋价格过高。

　　“现在，有的卖家仍要求4到5万元的溢价，再加上房屋经纪的佣金，意味我们必须支付不少的现金。宏茂桥私人组屋与目前的转售组屋价格差不多，我们宁愿花钱购买一间崭新的单位。”

　　蔡易升（26岁，税务助理）也与女友一起了解私人组屋销售详情。他说，女友的父母住靠近宏茂桥，因此他们想购买这一区的组屋，目前还在考虑是否要申请私人组屋。

　　“这批组屋的定价相当合理，与现在的宏茂桥组屋市价相差不远。不过，单位好像有点小，所以我们还未决定是否要购买。”

　　目前住在波东巴西五房式单位的李燕美（34岁，分析师）则和丈夫及孩子来参观示范单位。她说，她不会购买这批组屋，因为嫌单位的面积太小，甚至还比她目前所居住的单位来得小。

　　“我们也不太喜欢单位的设计，因为单位已经相当小了，还挪出空间来作为阳台，使得整个单位看起来更小。”

订购登记

8月5日截止

　　将建在宏茂桥52街的Park Central是建屋局第三个交由私人发展商设计、兴建和销售的组屋项目，预计可在2011年竣工。联合工程（United Engineers）是发展商。

　　Park Central的订购登记8月5日截止。示范单位每天上午10时开放至傍晚6时，公众可拨64518002了解详情。

女皇镇新一代组屋 明年第三季供申请

（2008-07-31）
　　建屋发展局为女皇镇杜生（Dawson）组屋区规划的新一代组屋确定将落实，预定明年第三季推出供公众申请，2014年入伙。

　　李显龙总理在去年国庆群众大会描绘“再创我们的家园”公共住屋愿景时，宣布在第一个组屋新镇女皇镇建造新一代组屋。

　　建屋局于是在去年4月商请盛邦国际咨询、WOHA建筑师事务所和SCDA建筑师事务所，在女皇镇镇中心和杜生路设计3个新一代组屋项目。

　　国家发展部兼教育部高级政务部长傅海燕昨晚在建屋局常年颁奖礼上说，建屋局确定将进行这三个组屋项目，并委任这3家公司为设计顾问。

　　不过，建屋局将只在清空女皇镇镇中心后，估计2011年才发委任状给盛邦。女皇镇镇中心3座组屋前年底获选展开选择性整体重建计划（SERS），替代组屋在建造中。

　　受委为设计顾问后，WOHA和SCDA将为组屋项目进行细节设计，如各类型组屋数量，但不会对整体设计做出大改变，基本上跟去年展出时的模型一样。

　　这两个项目可在明年第三季让公众预购（BTO），工程在2010年第一季展开，预计2014年完成。建屋局将在发售时公布销售详情如组屋面积、售价、数量等。

　　傅海燕在演讲中说，由于公众热烈支持这三家公司所设计的新一代组屋，政府因此决定展开这项计划。“这三家公司的参与不仅给组屋购买者更多不同的选择，也为杜生组屋区引进更多活力和卖点。”

　　她过后答复媒体询问说：“杜生区对我们来说是非常新的尝试。我们第一次用了新加坡在国际上非常著名的建筑师来帮我们设计，所以我们相信这个组屋区推出后会受到非常热烈反应，特别是比较年轻的一群，他们都会被这个新的设计而吸引……这也把我们这个组屋的概念推上一个高峰。”
新一代组屋设计概念受欢迎
　　花园中的组屋、环保、空中花园、社区空间、两代家庭比邻而居、无缝行人网络等设计概念是新一代组屋的特色。建屋局去年在“再创我们的家园”巡回展中进行的调查显示，有63%和56%的参观者分别表示喜欢空中花园和花园组屋概念，53%的参观者喜欢两代同堂而居的概念。

　　WOHA和SCDA在国内外获奖无数。WOHA最近以摩绵坡1号获得国际大奖阿卡汉建筑奖（Aga Khan Award for Architecture）；SCDA创办人曾仕乾则是第一届新加坡总统设计奖年度设计师。

　　由WOHA设计的杜生路B地段占地2.7公顷，约有1000个单位。SCDA则负责设计杜生路C地段，占地2.2公顷，约有800个单位。所有组屋楼高可达40层。

　　曾仕乾在设计中运用光与影的特点，并以独特手法实现“两代同堂而居”概念。WOHA则让屋主自行决定组屋装上什么外墙、怎样的阳台、窗户或墙壁，这使各单位外观不一样，整座大厦也独一无二。

　　“更新我们的杜生”（Transforming our Dawson）展览在大巴窑建屋局中心销售展示处展出，时间从上午9时至晚上9时，下月10日结束。

　　傅海燕昨晚也颁发18个奖项给获得建屋局设计奖、品质奖和建筑安全奖的承包商、建筑设计公司、供应商与合作伙伴。设计奖得主是盛邦国际咨询，品质奖得主有宝联建筑、海峡建筑、Kienta工程、Chiu Teng建筑以及联宇建筑等11家公司；建筑安全奖得主有海峡建筑、森联建筑及联宇建筑。