干脆上来续贴。
关于租金回报率,就现在和过去,我想跟A大还有大家讨论下。
还是以lakeshore为例吧。
07年买的时候,60万,租3200一个月。首付和税总共是138000。
月租3200,一年38400。租售比是6.4%
开销方面,地产税2000,管理费2400,中介费1600,利率3.5%,贷款48万,所以利息16800。
净利润是38400-2000-2400-1600-16800 = 15600
年回报是 15600/138000 = 11.3%
现在我手头也有一间lakeshore带租约的两房在卖。100万左右屋主就愿意卖。
首付加税大概23万吧 月租3800,一年45600。租售比是4.56%
开销方面,地产税涨到2500,管理费2400,中介费1900,利率1.2%,贷款80万,利息9600。
净利润是45600-2500-2400-1900 = 38800
年回报是 38800/230000 = 16.8%
租售比下降了,但是因为利息下降,回报率反而在上升。尤其是在如今低利率,高通胀的环境下,16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%,租金不变的情况下,净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%,利率上升到4%,利润几乎没有了。
一直困扰我的就是这个利率。照道理,利率上升的时候,也应该是经济好的时候,那么租金呢?经济好了,租金更有可能上升啊。
新加坡的利率本身是没有办法控制的,随美国来。如果美国结束低利率,新加坡的利率也会上升。是不是可以理解为,美国经济复苏,好的方面是新加坡会沾光,经济更好,而带动租金上升。坏的方面,是不是可以理解为资金将流向美国市场,而导致新加坡贫血,促使房价下跌?
96,97年曾经出现过高利率,而经济不振的局面。当然,那是因为区域经济危机。
如果把房地产年投资看作简单的数字,那个16.8%可以解释为什么会有人买,而什么屋主不愿意降价卖。尤其是在通胀如此之高的环境中,不进则退啊。还有,租金的涨幅已经放缓,导致房价上涨也开始乏力。回想05-07年初,租金猛涨一倍,房价才开始蹭蹭上爬。以史为鉴,大家是不是可以把租售比6%看作一个坎,一旦过了,可能就说明房价被低估了,该入场啦。我这样理解有一个前提就是,租金市场是很灵敏的,不容易出现泡沫的。而房地产市场却是有滞后的。
另一个困扰我的问题。这个低利率到底能持续多久。利率开始上升之时,是不是房地产开始走下坡路的前奏呢?
既然大家都很关注上涨下跌的时间点,那么利率,租金,租售比的变化应该是一个很好的参考指标吧。
希望A大和大家能讨论一下。