没靠天朝,都是自己赚的。买房还是看时机的吧。
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作者:找呀找房子 (等级:2 - 初出茅庐,发帖:44) 发表:2016-10-24 17:30:18  楼主  关注此帖
【房】弱弱的问哈,华新同学买公寓的钱是国内邮寄来的,还是在新自己赚的?LZ是国大毕业的大叔博,在新做R&D工作十多年,LP工作也不错, 老实说养小孩,买车之余,存不了多少钱下来。 只有组屋是用在新工作的ji'xCPF还完的。 至于在新的公寓现在无贷款,和其他地方的房子,都是国内一线房子换来的。 若没有国内房子, 凭在新工作的储蓄水平,到退休的时候还远远不可能还完公寓。 所以说天朝好,LZ是由衷感激天朝的。 没有天朝,还得在组屋里待着;或是只能交个公寓首期,然后提心吊胆的担心被裁员,能不能还完。该帖荣获当日十大第2,奖励楼主18分以及27华新币,时间:2016-10-24 22:00:02。 (more...)
没靠天朝,都是自己赚的。买房还是看时机的吧。
说我自己,不算成功,没有暴富,中间有些决定现在看也非特别明智。但是跟着房市的大势,10年下来,也积累了一些asset。

2006年结婚了,买第一套房子,两个人月入加起来才7000,拿着省吃俭用攒下的8万块钱当首付,决定买一套自己能负担得起的最贵的房子,于是买入一套郊区公寓,46万。当时其实已经拿到公民,jurong west大把盖好了没卖出去的HDB,20多万就能拿下5房,不用等就能住。但还是决定买贵一些的房子。当时就是看了几个简单的数据,感觉新加坡的房子已经低迷了快10年了(从97高点算),而经济发展其实还不错,所以直觉房价低估了,应该买。买了之后真没钱了,装修从简,家具都是每月领了工资买,买了差不多1年才买全了。

那个时候基本没有找国内父母赞助的。首先是当时100万人民币能买一线的房子了,有钱赞助父母买房都来不及。当时我父母也买了一套新房子,他们自己出钱,但是犹豫要不要车库。我比较一下新加坡的房子/车位比例,觉得国内的房子,车库以后肯定是稀缺资源。于是赞助他们8万人民币买了独立车库,就在自家楼下。现在那套房子,带车库和不带车库的差价20万以上。单独的车库很多人拿着钱要买根本没人卖。

再讲回新加坡,果然之后房价一路上升。当时理财思路也不成熟,有钱就还贷,4年把贷款还完了。加上工资收入也上涨了,因为那套房已经没有leverage,而且位置不便,决定换房。市场很活跃,2个月内就卖掉了,95万。因为已经没有贷款,95万扣掉存回CPF的钱和各种手续费,拿到手80多万现金。

我。。。王老五。。。从来没有见过。。那么多钱。。。 呵呵。

拿着80多万,我们决定先租房,慢慢看房子。也有孩子了,加上老人和工人,只能租整套的公寓,每月5000,算是一笔不小的支出。租房原因还有当时非常看好REITS的收益,已经买了一些,苦于本钱不多,一下子拿到80万马上投入到早就关注已久几只REITS中。这是个东边不亮西边亮的故事,虽然房价并没有降,我们的房租似乎白白流走了,但是那几只REITS也上涨了。不说价格上涨,仅是dividend,平均到来已经可以cover每月的房租。所以我们相当于80万投资了一套房子(REITS),每月投资房的房租(dividend) 又拿出来租房而已。

当然租房不是长久之计,而且看着房市也没有降价的势头,于是在2012年下半年又入手了一套自住房,260万。因为是第一套房,首付20%,加上各种税,支出了60多万。用的是这几年的积蓄,几乎没有动用投资的钱。这时候知道leverage的好处了,而且手中余钱也有投资渠道,所以贷款30年(按最长的时间贷),每月月供8000多。扣掉CPF能动用的部分,现金出6000,跟租房时期的现金流差不多。

LZ可能问,贷款30年不是要工作到60多岁,随时担心失业吗?其实并不会阿。我们的投资部分这些年也养肥了一些,每月产生的现金流足以cover房贷和一部分生活支出。所以工资收入还是会有结余,结余下来就继续放在投资的pool里,养肥cash cow。有一天这只cow产生的收益比工资还高了,就可以随时退休了。

也许我的例子有特殊性,但是我同时期的同学们,这10年很多人都沿着以下路线,也都是两套房的主了:
05年左右20多万买的HDB,早已还清贷款,而且对现金流影响不大,所以保持健康储蓄。
10年-15年MOP以后,用储蓄付首期买一套150万的公寓,每月月供3,4千,除掉CPF,现金出2千,HDB的租金就可以cover。所以家庭工资收入还是可以应付生活支出后,继续储蓄。

走以上的路线,也并不需要太高的财商,工作上中规中矩,双职工家庭,跟着这10年的房产走势,也就达到了。

说道最后好像很悲哀,因为感觉个人再努力,也抵不过一个“大势”。可是有时跟身边的年轻人聊聊,还是觉得他们的思路有调整空间:

房价的确高,但是HDB还是在可负担的范围内。家里能赞助是幸运,可是家里的钱也不是大风刮来的。你刚毕业,每个月挣5000不到,凭什么就就要住公寓,就要至少三个卧室,就要靠近地铁站,还不能在郊区?家里能赞助全款付清的我说不着,家里只能赞助个首付的,你买这么贵的房子,不是增加自己的负担吗?我觉得第一套房子,一定不能影响自己的现金流太多。每月要保证有储蓄,为下一套房子或其他投资积累子弹。因为如果只有一套房子的话,就算房价涨了,你卖掉自己住哪里?如果每月没有储蓄的话,怎么有钱投资,怎么培养cash cow?当然可以寄希望于工作的加薪,这没有错,但本来可以更好。
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作者:找呀找房子 (等级:2 - 初出茅庐,发帖:44) 发表:2016-10-25 14:47:35  2楼
局部沙发希望层主展开分享一下东边不亮西边亮的故事。谢谢
也没啥可以展开的,就是开源节流,别乱花钱吧。
所谓东方不亮西方亮,不亮的是指的是我第二套也算是买在较高点上。而且两套住房之间有gap,花了好多钱租房。所以总体上来说,我第一套房子赚得钱,第二套房子花进去了。西方亮的,还是指的在两套房的gap, 手握现金,投资REITS的时机很好,奠定了cash cow的稳定基础。20年前很火的“穷爸爸富爸爸”那本书就说过,要用投资产生的钱消费,而不是消费剩下的钱投资。

11年的时候,除了卖房,我们也刚好赶上行业内很好的几年,花红很不错。到手的花红没有用来换车,而是吃了一顿好的之后,就全部投入到投资基金中了。我觉得我也是符合楼下Jack的标准,对房子/投资的兴趣高于化妆品的那类老婆。

至于选的哪几支REITS,怎么选的,是家庭另一半全权负责的。我也没什么话语权。只知道选择的标准还是长期持有,分红表现稳定。
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作者:找呀找房子 (等级:2 - 初出茅庐,发帖:44) 发表:2016-10-25 15:00:43  3楼
人工挂花那个10-15年拿HDB买公寓,也就是付15万的税是吗? 这个原价20万的HDB holding cost有点高啊。
政策在变啊,当年哪里有ABSD
很久以前完全没有第二套房子的限购,HDB住满5年就可以买公寓了阿。后来有一些限制了,可是外国人没有限制。我知道几个朋友就是用老人的名字买的公寓,子女的名义担保贷款的。再后来限制更多,还是有很多人decoupling,把HDB转去一个人名下,另一个人去买公寓。现在这个洞也被堵上了,那就别指望用HDB出租了下蛋了。如果是想买公寓,就老老实实把HDB卖掉吧。买公寓完全可以一个人名字买(前提是收入要达到贷款要求)一套自住,另一个人买一套出租。也可以买REITS阿,比自己拥有房产更灵活,省心,也许在房产暴涨的时期不如买房回报高,但是现在这个房市,不太可能出现天朝那种火箭上升吧。
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