房子在国大附近，俩房约900-960尺，最近的成交价在97-103万之间，13，14年最高价115万，屋主买入价96.6万，屋主要价99.8万，以上是基础信息。

约了3套房子：

1. 是5楼北向，客厅看出去是对面的low rise project, 算是无档，没有高速噪音，楼下有个小花园，房间是3套中最大最方正的，客房带一个小阳台，这个小区很奇怪，整个竖条只有这户有阳台，客厅地砖保养完好，厨房中度使用，房间地板保养一般，屋主留有部分家具。

2. 是10楼南向，要价99万，但是因为在最外侧一栋楼，在客厅就能明显感觉到高速的噪音，客厅看出去近处是学校，远处是其他房子，更远处是港口的巨型吊臂，无阳台，客厅地砖有点脏，房间地板保养完好，厨房几乎没用过，大门入口和主卧入口都有一块玄关，普通房的门开在房间中间，除了灯无家具，整体感觉很干净

3. 是5楼西向，正对高速且有西晒，保养一般，客厅看出去是公园，高速，港口吊臂，要价94万

第一回合，试探性的offer 了90万，屋主中介告知肯定不行，但得到信息屋主底价94万(关键信息)，从中推测出屋主一定是有情况才会愿意亏本卖。

第二回合，offer 91 万，并且告知

1. 整个小区目前最便宜的一间要价才94万，对方屋主底价90万，朝向没有这间好　

2. 边上一栋10楼的高楼无阻挡风景，屋主94万就肯卖了　

3. 我的买家其实更喜欢第二套，诚意offer , 愿意先试这一间，但是如果这一间91万拿不下，如果要92万的话，她宁可2万去拿premium unit　

4. 亮明身份，示意对方我一年的上百million的total transaction volumn (当然是bullshit)，并且告知你们公司的谁谁谁(都是top producer)都跟我有过合作，你帮我拿下这一单我还有很多的客户，对方中介立马回复" It's an honour to meet you bro, I'll help you close this deal"

5. 涉及行业隐私，不便表露

6. 回家收工，静候佳音

晚上10点，对方发来otp.

谈价格这事真得因地制宜，没有一个统一的公式，不过老实说，能谈价格的基础是屋主愿意谈，有的房子屋主不着急卖的或者卖房理由非硬性的，就不存在谈价的空间。我做二手房不下50个，真正能够拿到比成交价明显偏低的也就3个(算上这一比). 还有一个很重要的因素，一旦一个小区有一个明显低于成交价的transaction , 不但会拉低整个小区的valuation , 也会让之后的买卖非常艰难，买家都盯着那个最低价，卖家更不愿意卖，所以自己住的房子，看到合适的就下手，为了几万块钱折腾来去的，反倒是耽误了自己的时间