组屋是优质资产吗
根据目前的租赁市场，一套还完贷款的组屋，gross rental yield大概是5%到6%。如果扣除中介费，房产税，空挡期，恐怕不会超过5%。许多许多人都认为5%是个不错的收益。这里面有几个误区需要提醒大家注意一下
1. 用自己的成交价来计算收益率。比如有些旧一点的BTO入手价格是30万，现在市值是60万，如果每月租金是2500，那么毛收益率按30万计算是10%，按60万算只有5%。由于投资需要考虑机会成本，假如房子卖掉，可以有60万重新投资。所以计算应该用市值而不是原本的成交价计算。
2. 用历史预测未来。尤其是经历了30万到60万的增长，认为自己的组屋处于优质地段，将来会继续涨。或者保守估计房子起码保持60万，这样5%的收益率就会一直持续。
3. 注意组屋的理性价值是会持续贬值的。17年3月的时候，政府就出来提醒民众，99年lease满，是无偿归还政府的。而从95年到现在，只有5%的组屋被政府SERS选中，重新发展，几率很低。那么对于大部分组屋来说，最终60万会在若干年后趋近于0价值。
4. 组屋并不是什么时候都容易卖的。比如当组屋remaining lease剩60年的时候，买家cpf的使用就收到了限制。政府规定买家年龄加组屋的剩余年龄要大于80，否则不可以用公积金。例如年轻夫妇是25岁，组屋剩余55年，那么完全不可以使用公积金，包括月供。假如组屋剩余60年，那么可以使用公积金upto房价的一半。随着屋龄的增加，这样的现象就会越来越严重，以致于年轻人不愿意选择老组屋。例如屋龄剩30年，愿意接手的买家群体将会消失殆尽。也就是说组屋的流动性是越来越差的，最终的结果可能只能逐渐depreciate到0。
5. 既然组屋和公寓不同，组屋需要计算depreciation，进而调整真正的rental yield。我们拿60万的组屋举例，屋龄还剩60年，那么用一个简单的方式计算，平均每年贬值1万。那么毛收益率会降到3.3%左右，再算上空档期，中介费，房产税，组屋的收益率可能连3%都不到。尤其是用cpf还清贷款的，这部分资金的收益率和cpf回报的oa 2.5%，sa4%相比，组屋的真实投资价值并不见得会很高。
6. 由于固执的坚持持有组屋，造成接下来的公寓投资多7%的税，假如150万的公寓，就有upfront 10万的损失。把这个因素加进来的话，组屋的收益会更加惨淡。
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1. 用自己的成交价来计算收益率。比如有些旧一点的BTO入手价格是30万，现在市值是60万，如果每月租金是2500，那么毛收益率按30万计算是10%，按60万算只有5%。由于投资需要考虑机会成本，假如房子卖掉，可以有60万重新投资。所以计算应该用市值而不是原本的成交价计算。
2. 用历史预测未来。尤其是经历了30万到60万的增长，认为自己的组屋处于优质地段，将来会继续涨。或者保守估计房子起码保持60万，这样5%的收益率就会一直持续。
3. 注意组屋的理性价值是会持续贬值的。17年3月的时候，政府就出来提醒民众，99年lease满，是无偿归还政府的。而从95年到现在，只有5%的组屋被政府SERS选中，重新发展，几率很低。那么对于大部分组屋来说，最终60万会在若干年后趋近于0价值。
4. 组屋并不是什么时候都容易卖的。比如当组屋remaining lease剩60年的时候，买家cpf的使用就收到了限制。政府规定买家年龄加组屋的剩余年龄要大于80，否则不可以用公积金。例如年轻夫妇是25岁，组屋剩余55年，那么完全不可以使用公积金，包括月供。假如组屋剩余60年，那么可以使用公积金upto房价的一半。随着屋龄的增加，这样的现象就会越来越严重，以致于年轻人不愿意选择老组屋。例如屋龄剩30年，愿意接手的买家群体将会消失殆尽。也就是说组屋的流动性是越来越差的，最终的结果可能只能逐渐depreciate到0。
5. 既然组屋和公寓不同，组屋需要计算depreciation，进而调整真正的rental yield。我们拿60万的组屋举例，屋龄还剩60年，那么用一个简单的方式计算，平均每年贬值1万。那么毛收益率会降到3.3%左右，再算上空档期，中介费，房产税，组屋的收益率可能连3%都不到。尤其是用cpf还清贷款的，这部分资金的收益率和cpf回报的oa 2.5%，sa4%相比，组屋的真实投资价值并不见得会很高。
6. 由于固执的坚持持有组屋，造成接下来的公寓投资多7%的税，假如150万的公寓，就有upfront 10万的损失。把这个因素加进来的话，组屋的收益会更加惨淡。
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