商品的售价看供需，和成本基本没什么关系李嘉诚唔了10多年的地皮，他造房子卖按照自己的成本价定价么？ 房子看地点，雅居乐在海南的房子地皮不到500一平（13年前买的），4月份免税区试点概念起来后，不妨碍它现在卖16000一平。碧桂园在地皮上的成本不到售价的25%，地价要是涨了它要交高额增值税。各方面看，地价压根不是驱动房价的因素。这里的因果关系反而是反过来的，现在谁还能在海南拿到低价地。 政府是两难，开放房地产市场必然增大贫富差距，不放开后面供给起来不好消化。就像打牌要赢，你得考虑手上的那些小牌怎么走的了，估计政府还是要照顾低收入人群先。现在私有住宅空置率不到5%，等到8%估计政府才会出手。

房价涨的凶是过去30年利率整体下行给大部分人的错觉现在利率已经见底了，负债率还没到顶，你要说还有没有空间涨，真不好说。现在政府要是放开debt servicing ratio，大概率涨一波。没办法，市场上现在钱多的没地方去。经济基本面的因素已经没那么重要了。这里的政府算是没忘记中低收入人群，这种大规模扩张信贷的事没做。 开放商一样会亏。国内大把的房地产商倒闭，做买卖哪有只赚不赔的。前几天泰禾就违约了。投资房产一定要上杠杆，否则回报率和放定存差不多。重要的一点，你要纯为了投资，建议避开新房，你玩不过这一行里面的人（开放商，中介，各路枪手，房托，特别是网上的），新房提供了他们最好的舞台。 最后说一句，个人是看不上低端房地产中介的，在propertyguru上挂个牌子就要收1%的费，无良的说2%的都有。网上匿名我就鄙视一下，也不可能从事这一行。做中介要是卖的都是$5M以上的房子，要5%中介费我也不啰嗦，那是你的人脉，你的本事。盘剥大众市场一些1百万房子房东的血汗钱把自己养肥了，政府该考虑把这条路堵死。

都是高端，就都是低端了。高低是比较才有的概念。今天低端，明天也许高端。以钱标身价，身价不能算高。当然，是不是华新明天就出一个高端中介，经手千万或亿新元资产，我看可能性不大，但把x轴延长5到10年，我看概率大约90%， 呵呵。 政府考虑的应该是提高就业率吧，尤其是现在严峻的情形下。 如果有才，那是好事，但恃才放旷，就说明还有反思进步空间。 层主有几点说的不错，期望平和一些，匿名才更应该平和。

高低确实是相对的，也是合理的以己度人，没必要。我说的低端是没有足够附加值的低端，大众市场流动性相对不错，中介创造的价值很大部分只能算是跑路费。 既然只是跑路费，就不值这个价，你想想有哪个跑路的差事是平均一趟1千的？（假设1百万的房子跑10次，好卖的房子跑2,3趟就能锁定买家也有）这部分群体（包括propertyguru网站)是利用政府的促就业为自己谋利。政府也不是完全不管，做了事，所以现在HDB已经越来越不需要中介牵涉交易了。40w的房子，交1%就是4K，可能是这些人一个月辛苦的工钱。这些人“低端”的原因在于他们欺骗客户说1%（或2%）是标准，不知道谁定的标准。 10年后能经手千万的中介板上不会超过5%. 现在做个统计经手5百万以上房子的也不会到5%.10年房价翻倍难说，何况现在还是高点。 提供就业的首要前提是适度公平，某些中介不合理的高收入导致本地人不愿意考虑低收入工作（送货，建住工人，开巴士。。。）不管是谁，出来混，迟早都要还的。

不敢苟同中介价值是跑路费。明显楼主这是被某些中介自吹自擂给带沟里去了。 大陆来的人一般都认可学好数理化，对服务业都没什么正确观念，有些甚至充满歧义和敌视。 带你跑路的出租师傅也是身处服务业。你付的车钱不止他真实花的油钱，也包括他没客人时带着空气瞎跑的油钱。同理服务业的中介也是。 为啥1百万的房子是血汗钱，5百万的就不是血汗钱？那是因为买5百万房子的人实现了你的所谓理想，而你却不懂其实他有他的理想。

原来饶有兴趣参与房产价值讨论结果读到后面又low到盯着中介费了，版上以前也这样吗？ 可以google一下其他国家美国日本这些房产交易中介费多少。 有所谋有所不谋，房产价值讨论还是应该回归到价值本身啊。

中介要带风向么？新加坡和美国没可比性，江浙沪包邮也能要求海南新疆快递全免邮？要比就比香港，flat agent fee在香港不占少数，特别是大众市场。 华新上中介比例不小，也算是他们的一个平台，偶尔讨论几句合理性没什么大不了的。但凡有点良心的中介看看也就算了，大家都要吃饭，每个人心里都有杆称。要是我说的完全不合理，早就被口水淹死了。 带风向表现好的川普都有50%的美国人认为他是抗疫英雄。以前版上咋样我不知道，在家办公后才有机会看看。现在楼主讨论的是投资，中介费就是成本，是不是价值一部分？

高低确实是相对的，也是合理的以己度人，没必要。我说的低端是没有足够附加值的低端，大众市场流动性相对不错，中介创造的价值很大部分只能算是跑路费。 既然只是跑路费，就不值这个价，你想想有哪个跑路的差事是平均一趟1千的？（假设1百万的房子跑10次，好卖的房子跑2,3趟就能锁定买家也有）这部分群体（包括propertyguru网站)是利用政府的促就业为自己谋利。政府也不是完全不管，做了事，所以现在HDB已经越来越不需要中介牵涉交易了。40w的房子，交1%就是4K，可能是这些人一个月辛苦的工钱。这些人“低端”的原因在于他们欺骗客户说1%（或2%）是标准，不知道谁定的标准。 10年后能经手千万的中介板上不会超过5%. 现在做个统计经手5百万以上房子的也不会到5%.10年房价翻倍难说，何况现在还是高点。 提供就业的首要前提是适度公平，某些中介不合理的高收入导致本地人不愿意考虑低收入工作（送货，建住工人，开巴士。。。）不管是谁，出来混，迟早都要还的。

商品的售价看供需，和成本基本没什么关系李嘉诚唔了10多年的地皮，他造房子卖按照自己的成本价定价么？ 房子看地点，雅居乐在海南的房子地皮不到500一平（13年前买的），4月份免税区试点概念起来后，不妨碍它现在卖16000一平。碧桂园在地皮上的成本不到售价的25%，地价要是涨了它要交高额增值税。各方面看，地价压根不是驱动房价的因素。这里的因果关系反而是反过来的，现在谁还能在海南拿到低价地。 政府是两难，开放房地产市场必然增大贫富差距，不放开后面供给起来不好消化。就像打牌要赢，你得考虑手上的那些小牌怎么走的了，估计政府还是要照顾低收入人群先。现在私有住宅空置率不到5%，等到8%估计政府才会出手。

中介要带风向么？新加坡和美国没可比性，江浙沪包邮也能要求海南新疆快递全免邮？要比就比香港，flat agent fee在香港不占少数，特别是大众市场。 华新上中介比例不小，也算是他们的一个平台，偶尔讨论几句合理性没什么大不了的。但凡有点良心的中介看看也就算了，大家都要吃饭，每个人心里都有杆称。要是我说的完全不合理，早就被口水淹死了。 带风向表现好的川普都有50%的美国人认为他是抗疫英雄。以前版上咋样我不知道，在家办公后才有机会看看。现在楼主讨论的是投资，中介费就是成本，是不是价值一部分？

我先贴一个讲座，跟你问的问题关系不是特别大，但是数据有些肯定对你有用来这个贴主要是回答下面关于中介价值成本的。乱了楼主的楼，先抱歉 讲座内容（心急的从6)开始听： Part1:新加坡房产市场的各个阶段 https://youtu.be/pt-Xlo1DbiM Part2:2007年房产市场的投机行为 https://youtu.be/nCW1pqMTIHA Part3: 2007年市场的三个不稳定因素 https://youtu.be/EgSLIyru1CE Part4:2008年金融危机市场的反应 https://youtu.be/pJOzXxwjZGA Part5:现在的市场下跌的可能性 https://youtu.be/ecW-xoN1QP0 Part6:为什么时机跟地点不是最重要好的因素 https://youtu.be/qPvkGPj9Gqo Part7:投资策略 https://youtu.be/wbpBXDBf8gk Part8:怎么寻找机会 https://youtu.be/_7J8V6mmwh

请教part6 第一张带table的slide里的数据，能分析出啥呢？ 因为统计只包括了买入后又卖出的人，而没有统计因为亏钱不想卖的人。根据这个采样的，感觉怎么分析，都会犯了传说中的 幸存者偏差 的逻辑谬误

挽尊 幸存者偏差是样本不足的情况才会发生如果xx楼盘所有成交记录都列出来 哪来的幸存者偏差