回复一下坦白说我不该浪费自己的时间跟你这种格局，逻辑能力，专业知识的低端中介浪费时间。 这里回复一下说说一般的市场规律，和网友讨论讨论。同时声明金融投资的规律和方法容易理解，但应用起来却不敢说肯定成功有效，市场，人性，政治影响都很大。这和工程类的定理定律有本质差别。 1） 房地产投资为什么要加杠杆？ 任何风险相对小的投资预期回报都会比较小，房地产也是一样。大多数人都会觉得房子保值，投资风险相对小，那预期回报当然也小。否则以今天的信贷能力，加上高回报预期，金融机构要靠房地产收割全球的。过去10年，甚至20年新加坡的房地产价格也验证了这一点。大幅上涨的主要是2007,2010前后，其他大部分时间内，房地产价格涨幅不大。要是不加杠杆，仅靠房租和房价本身获利不大，别忘了房子是有折旧的，freehold也不例外，因为地皮（认为不贬值）成本占房子价值的比重并不算大，约20%-30%+左右。不加杠杆长期持有房子，收益率大概2%-4%左右。事实上，一年收益4%左右的投资不难找，但一年6%以上的长期稳定回报很难找。 顺道说一下国内的房价奇迹，那是建立在居民可支配收入连续15-20年每年复合增长10%左右的基础上的，全国40大城市居民平均可支配收入/房价再过去20左右基本没有大变化 (more...)

大额稳妥靠谱点的有债券，房地产其实新加坡的住宅类不那么难判断，政府托市的时候买入，扛一个经济周期，4%稳稳妥妥。你要是可以买HDB也很容易实现。推荐回避太热门的地段，往往价格虚高。同时推荐避免买新房投资，可预测性比二手房低很多，同时由于过度营销，多数增值空间不如二手房。钱多了REITS就没太大吸引力了，容易买到雷。 债券可以考虑美元亚洲高收益债（推荐买基金），这个过去13年年化收益率大概在7%+，但也不是说什么时候进场都好。如果以后中美冲突升级，或许会再有机会进场。国内可抵押城投债基金也可以考虑，4% RMB不难实现。事实上，欧洲资金跑步进场人民币债券市场，目前主要是还是（准）国债，说明人民币债券有吸引力。 最后说一下高分红股票，比如香港上市的工行1398，分红率现在应该在7%+，我不知道股价会跌倒哪，分红会掉多少，等到战争或者冲突恐慌的时候再来看吧。考虑买个10只银行股，或者银行股etf，分散一下，抗10年。

今天撕了脸皮来说说我本人从事的行业和房地产业相关，和中介打交道的多了，但我算不上业内人士。你说了一大段，主要是在推两点： 1）增加交易，提高杠杆率，可以提高回报 2）新房虽贵，赚的比例也还是高 2.5）新加坡市场比中国有价值 恕我以最恶毒的心思揣测一下，你是房屋中介，做新加坡市场。增加交易，推新房，得利最大的就是房产中介。对于买房者，做这两点我有不同的看法。 1）提高杠杆率，提高回报的最大前提是你得看得准时间，要是在2007,2012压了满仓说不定现在已经破产了。世界上有几人能看的准时间？你还不如推荐短线交易，以房地产这么高的交易成本，进进出出，钱都去谁哪了？ 2）拿一个特殊时间节点2013在证明新房比二手房有投资价值。13,14年开发商推新盘定价是相当保守的，当时的take up rate掉很多 (2012 96.9%, 2013 67.2%, 2014 32.3%) google results This year’s average take-up rate also dropped to 32.3 percent from 67.2 percent in 2013 and 96.9 percent the year before. 而反观二手市场是极度火爆的，拿这个这么特殊时间点来证明新房比二手房有价值。你很成功，不花点时间普通人怎么能知道这个要素？你试试贴一下2009， 2017的比较我们看看。 说到底，买新房中介从开 (more...)

我已经问了他立马回避这个问题。